ВС решал, что получит покупатель по зависшей сделке

13 июня 2020-го компания «Голд Тайм» заключила с АО «Государственный проектно-конструкторский и научно-исследовательский институт авиационной промышленности» договор купли-продажи его недвижимости в Москве за 500 млн руб. Эти помещения собственник сдавал в аренду. Покупатель сразу внес задаток в 97 млн руб., а 1 сентября — всю остальную сумму.

После подписания договора продавец вместе с покупателем должны были направить в управление Росреестра по Москве пакет документов для переоформления имущества. 30 июня все бумаги передали в ведомство. Но 10 июля чиновники приостановили регистрацию. Пакет документов в управлении посчитали неполным: не хватало оригинала договора между сторонами. А еще госинспекция по недвижимости направила в Росреестр письмо о нецелевом использовании участка, где расположены реализуемые объекты. Из-за этого переход собственности оформили только 7 апреля 2021-го. 

После «Голд Тайм» обратился в суд, чтобы взыскать с продавца убытки в 10,6 млн руб. Компания настаивала, что могла получать плату по действовавшим договорам аренды приобретенных объектов. Но поскольку сделка зависла, эти деньги арендаторы платили ответчику. Также фирма просила взыскать 15,5 млн руб. как проценты за пользование чужими деньгами. Эту сумму истец посчитал от общей стоимости сделки. 

Три инстанции встали на сторону истца. Сначала АСГМ взыскал убытки, но проценты снизил до 3 млн руб. в порядке ст. 333 ГК («Уменьшение неустойки»). Апелляция и кассация иск удовлетворили полностью. Они отметили, что Институт авиационной промышленности» даже после продажи продолжил извлекать прибыль, сдавая имущество в аренду (дело № А40-180355/2021).

Расходы собственника

Ответчик с этим не согласился и пожаловался в Верховный суд. В кассационной жалобе он настаивал, что одновременное взыскание убытков и процентов за пользование чужими деньгами противоречит ст. 393 ГК («Обязанность должника возместить убытки») и ст. 395 ГК («Ответственность за неисполнение денежного обязательства»). По мнению продавца, истец неправильно рассчитал сумму процентов. Он учитывал полную сумму сделки (500 млн руб.) и считал с первого дня просрочки. Тогда как оплату целиком продавец получил только 1 сентября 2020 года. 

Экономколлегия приступила к рассмотрению дела 20 июня, но тогда в процессе объявили перерыв. А 26 июня судьи отложили разбирательство. Следующее заседание в ВС прошло 25 июля. На нем представитель института Юрий Козлов отметил, что в период регистрации организация не только получала прибыль в виде арендной платы, но и несла убытки. Так, с 1 июля 2020-го до 31 марта 2021-го она потратила на содержание объектов более 14 млн руб. В эту сумму включили аренду за землю, налог на имущество, расходы на охрану и коммунальные платежи, такие как водоснабжение и водоотведение. Козлов отметил, что поэтому истец во время зависания сделки «еще и сэкономил»: в качестве убытков он требовал лишь 10,6 млн руб. 

Анастасия Ананьева, представитель интересов «Голд Тайм», уверяла: доверитель рассчитал свои убытки за 900 м², которые сдавались в аренду. А общая площадь помещения намного больше (порядка 8000 м²), и ответчик тратился на обслуживание всего здания. Поэтому Ананьева считает, что сравнивать две эти цифры нельзя: продавцу следовало представить контррасчет, но он этого не сделал. 

Продавец не отвечает за решения Росреестра

Еще Козлов подчеркнул, что по договору продавец обязался передать недвижимость в течение трех дней с момента госрегистрации. Это условие институт выполнил: права собственности за покупателем зарегистрировали 7 апреля, а уже через два дня продавец передал имущество. «Таким образом, условие договора о сроках передачи предварительно оплаченной недвижимости нами не нарушено», — настаивал юрист. 

Председательствующий в процессе Алексей Якимов спросил у представителя «Голд Тайм» Ананьевой, что она думает об этом и можно ли воспринимать госрегистрацию как условие для нарушения передачи актива. Ананьева напомнила, что право собственности на недвижимость состоит из трех составляющих: владение, пользование и распоряжение. И чтобы передать недвижимость, нужно предоставить все три права. Покупатель мог распоряжаться активом только после перехода прав собственности, то есть до решения Росрестра передача помещения не произошла. 

Что касается решения о приостановке регистрации, то ответчик не мог напрямую влиять на действия госоргана, уверял Козлов. Он рассказал, что организация сделала все, что от нее зависело. В частности, направила запрос по возникшему у Росреестра вопросу и передавала ответ в управление. При этом, по мнению ответчика, истец не принял никаких мер, чтобы сделку зарегистрировали быстрее. «Почему убытки вызваны нашими действиями, а не бездействием истца?» — негодовал представитель.

На это представитель «Голд Тайм» ответила, что сделка зависла по причинам, которые находились в зоне ответственности ответчика. Так, по словам Ананьевой, продавец изначально не представил в Росреестр оригинал договора купли-продажи. Ответчик действительно направил необходимый запрос, но ответ в управление представил не сразу. Ананьева настаивала, что бумагу мог получить только продавец, так как у покупателя не было на это полномочий. 

Посовещавшись, тройка судей ВС отменила акты нижестоящих инстанций и вернула дело в АСГМ. То есть экономколлегия не согласилась с тем, что покупатель может взыскать убытки с процентами, рассчитывая их от полной стоимости сделки.