«Эффект Долиной»: почему покупатели массово остаются без жилья и как не оказаться на их месте

Летом 2024 года появились новости, что певица Лариса Долина стала жертвой телефонного мошенничества. В результате певица продала квартиру в Хамовниках Полине Лурье за 112 млн руб., а все деньги отдала мошенникам. Поняв, что ее обманули, она обратилась в полицию и принялась оспаривать сделку по продаже квартиры.

Три инстанции прекратили право собственности Лурье на имущество, признав сделку недействительной по ст. 178 ГК о существенном заблуждении (дело № 02-0387/2025). Суды отметили, что истец подписала договоры, не понимая последствия сделки: если бы певица осознавала реальное положение дел, она бы не продала квартиру. Права Долиной на жилье восстановили, при этом деньги покупательнице не вернули. Применять двустороннюю реституцию суды не стали, сославшись на то, что деньги были утрачены из-за действий мошенников.

После возникшего общественного резонанса Верховный суд меньше чем за сутки истребовал дело и на следующий день передал его на рассмотрение (дело № 5-КГ25-174-К2). На заседании 16 декабря тройка судей в составе Андрея Марьина, Игоря Юрьева и Юрия Москаленко полностью пересмотрела решения нижестоящих судов. В итоге исковые требования Долиной о признании сделки недействительной отклонили, квартиру оставили за покупательницей.

По мнению ВС, заблуждение о мотивах и правовых последствиях сделки нельзя считать основанием для признания ее недействительной по ст. 178 ГК. Долина заблуждалась, считая, что продает квартиру по указанию правоохранителей и что сделка будет аннулирована, но осознанно желала совершить именно сделку купли-продажи с переходом права собственности. ВС указал, что оспаривание сделки по мотиву заблуждения при безупречном поведении контрагента, как правило, недопустимо.

Фундаментальной частью определения управляющий партнер ЭЛКО Елена Козина считает разъяснение о применении двусторонней реституции. Верховный суд напомнил, что ее можно не применять только в строго определенных законом случаях, к которым не относится признание сделки недействительной на основании ст. 178 ГК.

Решение ВС вместе с юристами мы подробно разобрали в материале «Заблуждение о мотивах не разрушает сделку: юристы оценили решение ВС по делу Долиной — Лурье». А глава ВС Игорь Краснов заявил, что позиция по этому делу войдет в обзор практики по рассмотрению дел об оспаривании сделок с недвижимостью.

Дело певицы породило так называемый эффект Долиной, когда добросовестные покупатели квартир остаются без приобретенной недвижимости. В Москве в похожей ситуации оказалась преподавательница НИУ ВШЭ Нино Цитлидзе. Она приобрела у пенсионерки двухкомнатную квартиру. В день получения ключей выяснилось, что продавец под влиянием мошенников реализовала квартиру, передала все деньги неустановленным лицам и подожгла военкомат. Бабушкинский районный суд Москвы встал на сторону добросовестного приобретателя и вынес решение в пользу Цитлидзе. Московский городской суд отменил это решение и признал сделку недействительной, вернув квартиру продавцу. Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил постановление апелляции и направил дело на новое рассмотрение. На новом круге апелляция повторно признала договор купли-продажи недействительным и применила последствия недействительности сделки — двухстороннюю реституцию (дело № 33-63033/2025). При этом продавца в июне признали банкротом, что сделало возврат средств невозможным.

В другом деле пенсионерка из Якутии продала свою квартиру за 5,5 млн руб., а затем начала добиваться через суд аннулирования сделки — якобы она действовала под влиянием мошенников. Якутский городской суд сослался на выводы психиатрической экспертизы и встал на сторону истца. Покупатель, не согласившись с таким решением, обратился с жалобой в Верховный суд Республики Саха (Якутия). Там посчитали, что у пенсионерки нет психических расстройств, а в момент сделки она понимала значение своих действий (дело № 33-1130/2025). В итоге истцу отказали.

В Мурманске Лариса Анашкина купила в ипотеку квартиру у медработницы, но та заявила, что продала жилье под влиянием мошенников и передала им деньги. Покупательница получила право собственности и невыплаченную ипотеку, но в квартиру въехать не смогла — там осталась семья продавца. Стороны заключили мировое соглашение (дело № 2-320/2025).

Как видно, практика по делам об оспаривании сделок купли-продажи недвижимости неоднородна. По мнению старшего юриста Линия Права Дмитрия Королева, это происходит из-за того, что некоторые суды пренебрегают нормами закона в погоне за социальной справедливостью. Он считает, что это недопустимо и отступать от законодательных предписаний даже в такой ситуации нельзя.

Нестабильность экономики, заградительные ставки по ипотеке, а теперь еще и страх остаться без денег и квартиры привели к тому, что рынок вторички встал, особенно когда речь о продавцах пожилого возраста. Покупатели отказываются от сделок, требуют справки из психиатрического и наркологического диспансеров и личного присутствия продавцов, ведут видеозапись и допрос об обстоятельствах продажи.

Юрист судебной практики CLS Артем Яковенко рассказал, что те же риски, которые реализовались в деле Долиной, могут возникнуть, когда покупателем выступает компания или ИП. В таких спорах суды могут признать сделку с физлицом недействительной по ст. 178 ГК без возврата средств, если продавец докажет влияние мошенников. Причем Казаков считает, что с ИП и юрлиц даже больший спрос в части доказывания их разумности и осмотрительности. С ним соглашается юрист Nasonov & Partners Екатерина Калинина. По ее мнению, если у продавца есть статус ИП и его основная деятельность — операции с недвижимостью, покупатель может использовать это как аргумент в потенциальном спое. В этом случае другой стороне очевидно, что предприниматель заключает сделку для извлечения прибыли и точно не под давлением со стороны мошенников.

На фоне появления противоречащих друг другу решений судов чиновники начали обсуждать меры поддержки добросовестных покупателей. Депутаты Госдумы предложили ужесточить порядок сделок с недвижимостью, чтобы пресечь мошенничество с участием пожилых продавцов. В обращении к председателю Верховного суда Игорю Краснову депутаты Сергей Колунов и Илья Вольфсон попросили оценить текущую практику и поддержать изменения. Авторы говорят о двух ключевых мерах: обязательном нотариальном удостоверении всех сделок с жильем и обязательном страховании сделки, если это единственная недвижимость у продавца или покупателя.

Глава комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников также предложил ввести обязательное нотариальное заверение сделок с недвижимостью и обязательную видеофиксацию процесса, если в ней участвуют люди старше 65 лет. Среди других его инициатив — принятие закона о риелторской деятельности, который определит объем их полномочий и ответственности. По мнению депутата, риелторы должны проходить процедуру лицензирования или состоять в саморегулируемой организации.

От законодателя мы ждем не точечных мер, а системных инициатив, направленных на восстановление баланса и предсказуемости. Необходимо четкое разделение: уголовное преследование мошенников — это одно, а гражданско-правовые последствия сделки между покупателем и продавцом — это другое. Нельзя перекладывать последствия преступления, совершенного третьими лицами, на добросовестного участника оборота.

Федеральная нотариальная палата предложила еще несколько инструментов, которые могли бы снизить риски мошенничеств на рынке жилья. Во-первых, введение принципа бесспорности нотариальной сделки: добросовестный покупатель защищен, обжаловать сделку можно только через специальную процедуру с возмещением ущерба за счет нотариата. Во-вторых, ФНП заявила о необходимости повысить минимальные страховые суммы для нотариусов, расширить перечень страховых случаев и лимиты возмещения. В-третьих, палата предлагает ввести период охлаждения до 14 дней между обращением к нотариусу и оформлением сделки, чтобы собственник мог взвесить решение.

От законодателя в текущей ситуации как будто бы ничего и не требуется: нормы о защите добросовестного покупателя уже есть в ГК, а потерпевшего — в УК.

Кроме того, депутаты 25 ноября внесли в Госдуму законопроект о семидневном периоде охлаждения при продаже квартир. По задумке, покупатель будет перечислять деньги продавцу только после регистрации права собственности и не раньше чем через неделю после подписания договора. Оплату проведут через защищенный счет или аккредитив, наличные исключат. Еще авторы инициативы предлагают обязать продавца единственного жилья подтверждать, что ему есть где жить после сделки, например, нотариальным согласием родственника принять его.

Сенатор Айрат Гибатдинов выступил с инициативой об обязательной проверке дееспособности пожилых продавцов квартир. А Российский союз промышленников и предпринимателей предложил ввести механизм защиты добросовестных покупателей. Глава союза Александр Шохин высказал идею четко определить права таких приобретателей, чтобы они не отвечали за ошибки органов власти или за взаимодействие продавца с мошенниками.

Во время покупки недвижимости покупатель не может проверить, реально ли продавца обманули мошенники или он сам совершает, по сути, мошеннические действия, считает Козина. Как правило, такие обстоятельства устанавливаются позже, уже в рамках уголовного производства. Учитывая, что действия продавцов практически легализованы порочными решениями судов, вероятность их привлечения к уголовной ответственности сводится к минимуму, считает адвокат. Руководитель практики сопровождения сделок с недвижимостью А-ПРО Павел Марущак говорит, что ему неизвестно ни одного случая привлечения пенсионера к уголовной ответственности за мошенничество.

По мнению Казакова, титульное страхование — в настоящее время ключевой инструмент минимизации рисков. Например, Сбербанк, ВТБ и «Альфа-банк» активно его интегрируют в ипотечные сделки со вторичной недвижимостью. Цена такой страховки, по словам Калининой, варьируется от 0,15 до 0,5% стоимости объекта недвижимости за год.

Многие стандартные рекомендации для покупателей квартир стали менее эффективными в новых реалиях. Но их полное игнорирование — путь к гарантированному проигрышу. Нужен комплексный подход, направленный на создание неопровержимого досье о вашей добросовестности.

Тем, кто решился на покупку недвижимости на вторичном рынке, Пешков рекомендует:

Предусмотреть пункт в предварительном и основном договорах о том, что продавец собственноручно подписывает все документы, действует добровольно, без принуждения, понимает суть и последствия сделки.

Зафиксировать волю продавца на видео. Записать переговоры и момент подписания, задавав вопросы о понимании сути сделки, отсутствии давления, подтверждении получения денег и заранее получив согласие на запись.

Попросить продавца пройти однократное психиатрическое освидетельствование и получить от него справки от психиатра и нарколога.

Проверить продавца через ЕФРСБ и ФССП, определив круг потенциальных кредиторов, и с его согласия запросить кредитную историю.

Обеспечить прозрачность сделки. Использовать банковский аккредитив как основной инструмент — он формирует защищенный документооборот. Ячеек с простыми расписками лучше избегать, поскольку такие операции легко оспорить. Все платежи рекомендуется проводить безналичным расчетом с четким указанием назначения платежа.

Привлечь нотариуса. Он проверит дееспособность и свободу воли сторон и удостоверит сделку. Это не абсолютная защита, но бремя оспаривания такой сделки значительно тяжелее.

Выбрать крупный банк при ипотеке. Банк — это профессиональный участник рынка, его внутренняя юридическая проверка — дополнительный фильтр и весомый аргумент в суде.

Универсального способа для защиты от «эффекта Долиной» в настоящее время нет, но при соблюдении рекомендаций можно повысить шанс на положительный для покупателя эффект: сделку не оспорят после ее исполнения.