Дайджест по недвижимости и строительству за февраль: безналичные расчеты по сделкам и регистрация в апартаментах

Конституционный суд разрешил гражданам регистрироваться по месту пребывания в апартаментах, хотя формально такие помещения не считаются жилыми (постановление № 4-П). Суд указал: полный запрет на регистрацию в апартаментах, которые по характеристикам соответствуют квартирам и не входят в номерной фонд гостиниц, нарушает свободу выбора места пребывания и ограничивает право собственности.

До изменения законодательства суд установил временный порядок. Регистрацию будет оформлять орган регистрационного учета по заявлению гражданина по тем же правилам, что и для жилых помещений. Зарегистрироваться смогут собственники апартаментов, а с письменного согласия владельца и с подтверждением родства — члены их семей и близкие родственники. По итогам заявителю выдадут свидетельство о регистрации по месту пребывания.

К стандартным документам нужно будет приложить подтверждение того, что здание предназначено для проживания людей, а само помещение по характеристикам сходно с квартирой и пригодно для использования. При этом речь идет только о регистрации по месту пребывания. Оформить постоянную регистрацию в апартаментах по-прежнему нельзя.

После решения суда МВД оперативно подготовило законопроект и проект постановления, которые должны закрепить новый порядок. Поправки предлагают расширить понятие «место пребывания» и включить в него нежилые помещения, сходные по характеристикам с квартирами и не входящие в номерной фонд гостиниц. Одновременно ведомство предлагает изменить правила регистрационного учета граждан.

Индексация компенсации дольщикам

Депутаты от КПРФ внесли в Госдуму законопроект, который обяжет застройщиков учитывать инфляцию при расчете компенсаций дольщикам. Речь идет об изменении подхода к определению предельного размера взыскания при нарушении требований к качеству отделочных и некоторых других работ.

Сейчас компенсация за дефекты отделки не может превышать 3% от цены договора долевого участия. Авторы инициативы считают, что за время строительства деньги обесцениваются, поэтому дольщики часто получают сумму, которой не хватает для устранения недостатков. Законопроект предлагает индексировать такие выплаты с учетом инфляции.

Согласно проекту, 3%-е ограничение будут рассчитывать от цены договора, проиндексированной на величину изменения индекса потребительских цен за период с момента заключения договора до даты вынесения судебного решения. Индексы потребительских цен ежемесячно рассчитывает и публикует Росстат, напоминает советник практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX Екатерина Иванушкина.

Оцениваю предлагаемые изменения как положительные, но при их применении могут возникнуть вопросы. В частности, какой именно индекс потребительских цен должен применяться и какова методика расчета предельного размера компенсации с применением такого индекса.

Иванушкина обращает внимание, что Росстат публикует три вида индексов: по России в целом, по федеральным округам и по отдельным регионам. По ее мнению, этот вопрос стоит уточнить прямо в законопроекте.

Что касается методики расчета, Верховный суд уже сформулировал подход при индексации присужденных сумм (статьи 203.1 и 208 ГПК, ст. 183 АПК, ст. 189.1 КАС). Он отражен в обзоре судебной практики по вопросам индексации денежных сумм на день исполнения решения суда (2024) и в определении ВС № 305-ЭС17-7300(6,7). Вероятно, эту формулу можно будет применять по аналогии и для расчета предельной компенсации по ч. 4 ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в случае принятия поправок, считает эксперт.

Штрафы для генподрядчиков за нелегальных мигрантов

МВД разработало законопроекты № 164888 и № 164889, которые вводят ответственность за незаконную работу иностранных граждан на строительных объектах. Поправками генподрядчиков обяжут проверять, соблюдают ли миграционное законодательство иностранные рабочие, привлеченные субподрядчиками. Такие работники должны иметь патент или разрешение на работу, и их не должно быть в реестре контролируемых лиц.

За нарушение генподрядчику будет грозить штраф от 500 000 до 800 000 руб., а за повторное — от 1,5 до 2,5 млн руб. Проверять документы иностранных работников предлагают через «Госуслуги» и сервисы МВД. Сейчас закон не предусматривает ответственности генподрядчика за иностранных работников без патента или разрешения, если их формально наняли субподрядчики.

Подорожание выписки из ЕГРН

Росреестр планирует повысить стоимость электронной выписки из ЕГРН об объекте недвижимости для юридических лиц с 1400 до 1640 руб. за документ (примерно на 17%). Изменения внесут в приказ Росреестра об установлении платы за предоставление сведений из Единого государственного реестра недвижимости. В пояснительной записке ведомство указало, что повышение необходимо, чтобы уравнять стоимость этой выписки с ценой выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах.

Строительство ОКС будут проверять на актуальность ограничений

Минстрой внес проект поправок к ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса. Он закрепляет такое правило: ограничения для застройщика определяются по состоянию на дату первоначального разрешения на строительство. Если закон примут, соответствие объекта ограничениям будут проверять по правилам, действовавшим на момент выдачи первого разрешения:

при внесении изменений в разрешение на строительство (кроме случаев, связанных с образованием земельных участков);

при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По словам юриста Land Law Firm Дарьи Плотниковой, это даст застройщикам гарантию, что они смогут достроить объект и ввести его в эксплуатацию, даже если во время строительства появятся новые требования, которых не было при выдаче первого разрешения.

Эксперт отмечает, что сам подход не новый. Похожее правило уже закреплено в п. 3 ч. 10 ст. 4 закона «О введении в действие Градостроительного кодекса». Но эта норма временная: она действует до 1 января 2027 года и распространяется только на объекты, разрешения на строительство которых выдали до 1 января 2024 года и для которых еще нет разрешения на ввод. Минстрой предлагает сделать правило постоянным.

Прежнее требование во многом связано с реформой законодательства о зонах с особыми условиями использования территорий 2018 года. Тогда закрепили приоритет ограничений над правами на землю и постройки. Поэтому соблюдение ограничений проверяли на всех этапах — при выдаче разрешения на строительство, его изменении и вводе объекта.

Плотникова добавляет, что в судебной практике есть случаи, когда в разрешении на ввод отказывали из-за изменений правил землепользования и застройки. Например, если участок в период строительства попадал в другую территориальную зону.

Так произошло в деле, которое дошло до Конституционного суда: пока строилось здание церкви, участок перевели в зону ИЖС, где культовые здания строить нельзя, поэтому в разрешении на ввод отказали. КС не стал рассматривать жалобу и указал, что действующие нормы требуют соблюдать правовой режим земельного участка (определение от 17 декабря 2020 года № 2861-О).

Этот подход перекладывал на застройщика все риски изменения режима использования земли и градостроительного регламента. Застройщики не могли предугадать, станет ли другой градостроительная ситуация к моменту завершения строительства и получения разрешения на ввод. Новая модель защищает их: соответствие ограничениям будут проверять по правилам, действовавшим на дату выдачи первоначального разрешения на строительство. Это позволит получить разрешение на ввод и зарегистрировать права на объект, даже если во время строительства появились новые требования.

Все сделки с недвижимостью предлагают сделать безналичными

Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков анонсировал законопроект, который обяжет проводить расчеты по сделкам с недвижимостью только в безналичной форме. Инициативу подготовила партия «Справедливая Россия». По словам Аксакова, безналичные расчеты должны снизить число мошеннических схем и защитить участников сделок. Поводом для обсуждения стала история с певицей Ларисой Долиной: мошенники убедили ее продать квартиру и передать им деньги. Законопроект планируют внести в Госдуму в ближайшее время.

Интерес к инициативе усиливает ситуация на рынке. По данным исследования ВТБ и экосистемы недвижимости М2, в 2025 году доля сделок с недвижимостью без ипотеки достигла 68% — максимума за пять лет. Всего за год россияне заключили около 2 млн таких сделок.

Порядок оформления прав на общее имущество в СНТ

Госдума совместно с Росреестром готовит законопроект, который упростит оформление прав на имущество общего пользования в садоводческих товариществах. Поправки предлагают связать момент возникновения общей долевой собственности садоводов с моментом постановки объекта на кадастровый учет. Сейчас для оформления прав нужно проводить общее собрание членов СНТ, рассчитывать доли и регистрировать право собственности для каждого участника отдельно.

Депутаты считают, что большое число процедур затягивает оформление имущества. Законопроект должен сократить количество этапов и упростить процесс. Авторы инициативы также предлагают изменить порядок расширения границ СНТ. При присоединении новых участков товарищество должно будет получать согласие их собственников, чтобы снизить число споров о межевании и уменьшить расходы на содержание общего имущества.

Господдержка для «Самолета»

Девелоперская группа «Самолет» обратилась в правительство с просьбой предоставить льготный кредит или другое стабилизационное финансирование на 50 млрд руб. сроком до трех лет. Письмо на имя премьер-министра Михаила Мишустина направила гендиректор компании Анна Акиньшина.

Компания заявила, что средства нужны, чтобы снизить риски невыполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами. В свою очередь, акционеры готовы передать государству блокирующий пакет акций с правом обратного выкупа и привлечь до 10 млрд руб. внешнего финансирования.

Сначала председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что бюджетные средства на поддержку компании, скорее всего, не направят. Он допустил, что помощь может быть оказана через реструктуризацию долгов. Позже эта позиция подтвердилась: власти считают, что финансовое положение компании не критическое и она справляется с большинством долговых обязательств. При этом косвенные меры поддержки не исключили, включая помощь с возвратом проекта «Квартал Марьино», ранее переданного государству.

КС запретил произвольно снижать оплату судебных экспертиз

Конституционный суд признал неконституционной ч. 3 ст. 108 КАС, которая позволяла судам без четких критериев снижать ранее согласованную оплату судебной экспертизы (определение № 6-П). Поводом стала жалоба АНО «Центр мониторинга и контроля за ценообразованием». В деле о тарифном регулировании суд сначала согласовал оплату экспертизы в 4,5 млн руб., но затем снизил ее: первая инстанция — до 3 млн руб., апелляция — до 520 000 руб., посчитав сумму завышенной.

КС указал, что закон не устанавливает критериев для такого снижения. На практике суды ориентируются на расценки государственных экспертных учреждений, хотя услуги частных экспертов формируются по рыночным принципам. Суд обязал законодателя изменить регулирование. До этого момента снижать оплату экспертизы можно только в исключительных случаях, например если заключение неполное, содержит нарушения закона или расходы явно несоразмерны объему и сложности исследования.

Как отмечает Плотникова, в административных делах суды систематически уменьшают вознаграждение экспертам. В подтверждение она приводит апелляционные определения по делам № 66а-36/2026 и № 66а-2006/2024 и кассационное по делу № 88а-18729/2023.

Государственные экспертные учреждения менее чувствительны к снижению оплаты: они востребованные, а в некоторых категориях дел экспертизы могут проводить только они, например при определении рыночной стоимости недвижимости в спорах о кадастровой оценке. По словам Плотниковой, из-за риска снижения вознаграждения негосударственные организации часто отказываются от сложных и трудоемких экспертиз. При этом суды нередко отдают предпочтение государственным учреждениям, что с учетом их загруженности увеличивает сроки проведения исследований.

По мнению юриста, позиция КС восстановит баланс и эксперты смогут обосновывать стоимость экспертизы, а суд — проверять ее разумность. Суд также обозначил критерии оценки стоимости негосударственной экспертизы: сложность исследования, объем материалов, квалификация эксперта и стоимость аналогичных услуг.

Неосновательное обогащение за пользование участком

Суды взыскали с ТСЖ «Фортис» более 3,1 млн руб. неосновательного обогащения за использование части земельного участка компании «Гамп» (дело № А56-76458/2024). Она указала, что ТСЖ разместило на ее территории элементы благоустройства: плитку, бордюр и парковочные столбики. По мнению истца, товарищество незаконно использовало участок площадью 363 кв. метра и должно выплатить сумму, сопоставимую с рыночной арендой коммерческой земли.

Верховный суд указал, что нижестоящие суды не проверили ключевые обстоятельства. Они не установили реальную площадь занятого участка, не оценили доводы о том, что территория представляет собой внутриквартальный проезд, и не выяснили, мог ли собственник использовать ее в коммерческих целях. Даже если ответчик не получал дохода, это не исключает возможное неосновательное обогащение. Но при этом размер платы следует рассчитывать исходя из сопоставимых цен за аналогичное использование участка, а не из его теоретического коммерческого потенциала.

Старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX Марина Преображенская отмечает, что споры о размере платы за пользование участками часто возникают именно в делах о неосновательном обогащении. Верховный суд указал, что размер обогащения нужно определять с учетом функционального назначения участка и возможности извлечения прибыли, поясняет эксперт.

В этом споре большая часть территории использовалась для прохода и проезда неограниченного круга лиц, а лишь небольшая — для элементов благоустройства. При этом суды рассчитали плату исходя из рыночной аренды коммерческой земли, не проверив, мог ли собственник реально использовать участок для получения дохода. Преображенская поясняет, что ВС предложил рассчитывать плату по аналогии с сервитутом, поскольку участок использовался не в коммерческих целях, а как внутриквартальный проезд.

Такую позицию можно только приветствовать, поскольку размер возмещения за пользование чужим имуществом должен быть соразмерен его фактическому назначению и реальной возможности его использования истцом для извлечения прибыли. В противном случае взыскание денежных средств без учета таких критериев приведет к неосновательному обогащению уже на стороне истца.

Советник практики недвижимости и строительства BGP Litigation Алексей Кулагин обращает внимание на тот же вывод суда: пользование чужим участком не может быть безвозмездным, но размер неосновательного обогащения нужно определять с учетом характера использования территории. В этом деле суды не учли некоммерческий характер пользования и попытались рассчитать плату по аналогии с сервитутом.

Предложенная Верховным судом альтернатива может закрепиться в практике как способ определения платы за пользование чужим земельным участком, если такое использование не связано с извлечением прибыли.

Старший юрист Land Law Firm Анастасия Русскова добавляет, что в таких спорах суд должен установить несколько обстоятельств: было ли получено или сбережено имущество без законных оснований, каков размер имущественной выгоды и могла ли она быть извлечена. Само взыскание неосновательного обогащения за пользование землей основано на принципе платности землепользования.

Нюансы получения недвижимости по приобретательной давности

Жительница Краснодара пыталась признать право собственности на гараж площадью 18,8 кв. метра по приобретательной давности, указав, что ее семья владеет им более 15 лет (дело № 18-КГ25-443-К4). Нижестоящие суды отказали, сославшись на отсутствие документов о строительстве и правах на землю. Верховный суд указал, что это не исключает применение приобретательной давности. Для этого нужно установить добросовестность, открытость и непрерывность владения и законность возведения объекта. Поскольку эти обстоятельства суды не исследовали — их решения отменили.

Русскова отмечает: требование нижестоящих судов представить правоустанавливающие документы избыточно. Приобретательная давность — самостоятельное основание возникновения права собственности, поэтому для применения ст. 234 ГК не нужно доказывать получение права по другим основаниям.

Законодатель устанавливает закрытый перечень требований к лицу, которое просит признать за ним право собственности на объект недвижимости в силу приобретательной давности: добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим в течение 15 и более лет.

Вместе с тем Русскова обращает внимание на вывод Верховного суда, который указал, что при новом рассмотрении нужно проверить законность возведения гаража и предоставления земельного участка. Русскова поясняет: это связано с разграничением статей 234 и 222 ГК. Приобретательная давность не применяется к самовольным постройкам, поскольку в таком случае нет ключевого условия — добросовестности застройщика.

Эксперт также отмечает, что гараж поставили на кадастровый учет только в 2022 году, а год его строительства не установлен. Теоретически объект могут признать самовольной постройкой. Тогда суду придется проверить обстоятельства, указанные в п. 3 ст. 222 ГК, включая соответствие градостроительным требованиям и безопасность здания.

Новые правила кадастрового учета адресов

С 1 февраля Росреестр принимает объекты недвижимости на кадастровый учет только при полном совпадении их адреса с данными ФИАС или Государственного адресного реестра.

В техническом или межевом плане адрес теперь нужно прописывать строго в формате этих реестров и дополнительно указывать уникальный идентификатор FIASID. Если адрес указан иначе или идентификатора нет, документы вернут.

Перераспределение земельных участков

С 9 февраля начали действовать новые правила перераспределения земельных участков для бизнеса (ФЗ от 30.01.2026 № 12). Предприниматели теперь смогут перераспределять участки без подготовки проекта межевания территории на тех же условиях, что и граждане. Раньше бизнес обязан был заказывать такой проект, что усложняло и удорожало процедуру.

Плату за перераспределение привязали к кадастровой стоимости и рассчитывают только с увеличиваемой площади участка, а не со всей его территории.