Что вступает в силу в июле: сделки с недвижимостью по биометрии и новые правила торгов по КРТ

Участие в торгах по комплексному развитию территорий

С 1 июля меняются правила участия в торгах на право заключения договора о комплексном развитии территории (КРТ). Теперь опыт строительства, который должен подтвердить участник торгов, будут оценивать не по площади всего проекта, а по площади того этапа, право на реализацию которого выставляют на торги. Раньше застройщик должен был подтвердить опыт строительства объектов общей площадью не менее 10% от площади всего проекта КРТ. То есть, даже если девелопер участвовал в торгах по конкретному этапу проекта, действовали требования к опыту, рассчитанные из масштабов проекта целиком.

Как отмечает ведущий юрист Land Law Firm, Мария Денисова, изменения приводят законодательство в соответствие тому, как проекты КРТ реализуются на практике. Как правило, они требуют значительных финансовых и организационных ресурсов, поэтому нередко распределяются между несколькими участниками, каждый из которых отвечает за свой этап.

Такой подход поспособствует расширению круга участников торгов, повышению конкуренции, ускорению выбора застройщика и в целом более гибкой реализации проектов КРТ. Вместе с тем увеличиваются риски задержки реализации КРТ в связи с тем, что к участию будут допущены менее крупные девелоперы, которые могут оказаться недостаточно устойчивыми к изменению рыночных условий, росту стоимости строительства, проблемам с финансированием или организационным сбоям.

Единые правила для имущественных торгов

Начинают действовать единые правила проведения имущественных торгов. Новый порядок распространяется на продажу и аренду государственного и муниципального имущества, земельных участков, приватизацию, торги на право пользования недрами и другие процедуры.

По общему правилу торги будут проходить в электронной форме на площадках, которые используются для государственных закупок по ФЗ № 44. Извещение о проведении аукциона нужно разместить не менее чем за 10 рабочих дней до окончания приема заявок, конкурса — не менее чем за 25 рабочих дней. При этом операторы электронных площадок больше не смогут взимать с участников плату за участие в торгах.

Федеральный закон от 29.12.2025 № 577-ФЗ

Запрет на закупку иностранной рыбы

Запрет на закупку иностранных товаров в рамках государственных и муниципальных закупок распространяется на рыбную продукцию. Раньше для таких товаров действовало ограничение допуска, теперь по общему правилу заказчики не смогут закупать продукцию иностранного происхождения. Изменения затрагивают свежую, охлажденную и мороженую рыбу, переработанную и консервированную рыбную продукцию, икру и ее заменители, а также ракообразных, моллюсков и других водных беспозвоночных.

Постановление Правительства Российской Федерации от 18.12.2025 № 2062

Новый ГОСТ для многоквартирных домов

С 1 июля начнет действовать ГОСТ, устанавливающий единые «зеленые» стандарты для многоквартирных домов. Документ разработан ДОМ.РФ и ФАУ «ФЦС» при поддержке Минстроя, и он заменит действовавший с 2022 года национальный стандарт. Новый ГОСТ вводит комплексную систему оценки экологичности и качества МКД на всех стадиях жизненного цикла — от проектирования и строительства до эксплуатации. «Зеленым» признают дом, который минимизирует воздействие на окружающую среду и обеспечивает комфортные условия проживания.

Оценивать объекты будут по десяти категориям критериев. Среди них — выбор участка и его планировка, организация строительства, энергоэффективность, рациональное водопользование, использование материалов, обращение с отходами, безопасность эксплуатации, качество внутренней среды и инновационные решения. По результатам оценки домам будут присваивать уровни соответствия: «бронза», «серебро» или «золото». При этом часть критериев обязательна, а часть носит стимулирующий характер. Проверку соответствия можно будет проводить как на стадии проектной документации, так и после ввода объекта в эксплуатацию. ГОСТ предусматривает повышенные требования к энергоэффективности (не ниже класса А), безбарьерной среде, качеству инсоляции и шумоизоляции, доступности инфраструктуры и транспорта.

Для того чтобы такой стандарт не остался формальным ориентиром для ограниченного числа премиальных проектов, можно рассмотреть введение системы экономических стимулов, таких как налоговые льготы и иные меры поддержки, которые позволят компенсировать застройщикам часть дополнительных затрат на внедрение «зеленых» решений. Дополнительным инструментом продвижения таких подходов может стать и поддержка со стороны СРО через методические рекомендации, отраслевые стандарты и обмен лучшими практиками. Чтобы экологический ГОСТ стал общей практикой, а не репутационным атрибутом отдельных девелоперов, его применение должно быть экономически оправданным для рынка. В противном случае стандарт рискует остаться ориентиром, который отрасль признает, но не спешит применять.

ГОСТ 35329–2026 «Зеленые» стандарты. Здания многоквартирные жилые «зеленые»

Сделки по биометрии

С 1 июля некоторые сделки с недвижимостью можно будет проводить полностью дистанционно. Заявление о государственной регистрации прав и необходимые документы разрешат подавать в электронном виде без предварительного согласия правообладателя на использование электронного формата сделки. Для этого стороны должны подписать документы усиленной квалифицированной электронной подписью и подтвердить личность через Единую биометрическую систему (ЕБС).

Новый механизм распространяется на сделки, для которых законом не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение и специальные требования к форме волеизъявления сторон. Воспользоваться новым механизмом смогут только лица, чьи биометрические данные зарегистрированы в ЕБС.

По словам Максима Кузнеченкова, партнера практики недвижимости и строительства Melling, Voitishkin & Partners , нововведение нельзя назвать революционным. Возможность регистрации сделок с использованием электронной подписи существовала и раньше, однако для этого правообладателю требовалось заранее внести в ЕГРН специальную отметку о согласии на электронный формат сделки. Теперь такая отметка не нужна, а дополнительным способом подтверждения личности станет биометрия. При этом эксперт считает, что массовый переход рынка на новый механизм вряд ли произойдет сразу. Одним из факторов остается недоверие граждан к новым цифровым инструментам, особенно на фоне роста числа мошеннических схем.

Хотя поправки направлены на достижение максимального уровня безопасности, в первую очередь в контексте борьбы с мошенничеством, именно развитие новых мошеннических схем, нацеленных на хищение биометрических данных, может стать наибольшей угрозой для нового формата. Так, успешное применение фишинга или механизмов дипфейка приведет к утрате доступа к личному кабинету и, в наихудшем сценарии, к потере средств или права собственности на недвижимость. Наиболее действенный способ защиты в сделках с недвижимостью, на наш взгляд, — это нотариальное удостоверение сделки, что в настоящий момент недоступно в дистанционном формате.

Федеральный закон от 07.06.2025 № 133-ФЗ

Границы сельхозугодий в ЕГРН

С 1 июля в Едином государственном реестре недвижимости начнут учитывать новый объект — границы сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Речь идет о пашнях, сенокосах, пастбищах, залежах, многолетних насаждениях, включая сады и виноградники. Границы будут вносить наряду с другими сведениями об объектах недвижимости. При этом в них не включат земельные участки, уже поставленные на кадастровый учет.

Такие земли нельзя включать в границы территорий садоводства и огородничества и использовать для строительства жилых домов, садовых домов, гаражей и иных хозяйственных построек. Если при внесении сведений выяснится, что границы сельхозугодий пересекаются с уже установленными границами земельных участков, Росреестр должен будет скорректировать границы сельхозугодий так, чтобы устранить пересечение.

По словам Виктории Галицкой, юриста Регионсервис, одна из главных целей реформы — сохранить особо ценные сельскохозяйственные земли и сделать сведения о них максимально прозрачными для участников оборота недвижимости. После внесения границ в ЕГРН собственники и потенциальные покупатели смогут заранее учитывать правовой режим земельного участка, а сама система регистрации станет более определенной. Кроме того, сведения о сельхозугодьях будут использоваться Единой федеральной информационной системой о землях сельскохозяйственного назначения, что должно ускорить вовлечение таких земель в хозяйственный оборот.

При этом эксперты ожидают, что станет больше земельных споров.

Однако с наполнением базы данных сведениями об угодьях почти наверняка количество споров о границах значительно возрастет. Подобный этап был пройден при внесении в ЕГРН сведений о границах земель лесного фонда. Тогда, чтобы достичь баланса публичных и частных интересов, был предусмотрен механизм «лесной амнистии» для защиты прав граждан — добросовестных приобретателей земельных участков, чьи права возникли до регистрации границ лесного фонда.

Как отмечает Галицкая, в отличие от ситуации с лесным фондом, законодатель не предусмотрел специального механизма, аналогичного «лесной амнистии», который позволял бы защищать интересы добросовестных собственников при выявлении пересечений границ.

Советник практики недвижимости SL Legal Дмитрий Богданов также обращает внимание, что новые правила могут привести к судебным спорам сразу между несколькими категориями правообладателей. Собственники сельхозугодий будут оспаривать решения Росреестра о корректировке границ, а владельцам соседних земельных участков, в свою очередь, придется защищать свои права, если пересечения границ не устранят при постановке сельхозугодий на учет.

Эксперты рекомендуют собственникам проверять, что границы принадлежащих им земельных участков установлены в ЕГРН, а их использование соответствует документально закрепленному виду. По мнению Богданова, своевременное проведение землеустроительных работ и актуализация сведений в реестре помогут снизить риски.

Федеральный закон от 15.12.2025 № 478-ФЗ

В июле появляется новый вид страхового продукта — страхование жизни с доходностью. Закон вводит сразу две модели такого страхования, которые отличаются механизмом расчета инвестиционного дохода.

Первый продукт — страхование жизни с объявленной доходностью. В этом случае страховщик самостоятельно определяет размер инвестиционного дохода, который будет выплачен сверх страховой суммы. Доходность зависит от результатов инвестиционной деятельности самой страховой компании, но не может быть привязана к стоимости конкретных активов или финансовых инструментов. Такой продукт доступен широкому кругу физических лиц.

Второй продукт — страхование жизни с расчетной доходностью. Здесь инвестиционный доход определяют по формуле, закрепленной в договоре. Он может зависеть как от доходности отдельных активов или их группы, так и от иных показателей, предусмотренных законодательством о рынке ценных бумаг.

Заключить договор страхования жизни с расчетной доходностью смогут только квалифицированные инвесторы. Кроме того, для такого договора установлен минимальный размер единовременно уплачиваемой страховой премии — 6 млн руб. По словам Киры Свинцовой, партнера AKS Legal, новый закон завершает реформу инвестиционного страхования жизни, которая началась после отказа от прежней модели ИСЖ.

Принципиальное отличие в том, что теперь по договору страхования жизни с расчетной доходностью инвестиционный доход может зависеть от доходности не только по какому-либо конкретному активу, группе активов, но и от наступления обстоятельств, указанных во втором абзаце подп. 23 п. 1 ст. 2 ФЗ «О рынке ценных бумаг». Например, от изменения цен на товары, ценные бумаги, курса соответствующей валюты, величины процентных ставок, уровня инфляции, значений, рассчитываемых на основании цен производных финансовых инструментов, значений показателей, составляющих официальную статистическую информацию, значений физических, биологических или химических показателей состояния окружающей среды и подобного.

По словам Свинцовой, закон призван закрыть некоторые потребности квалифицированных юристов. Так, появится возможность инвестировать в более широкий объем финансовых инструментов. Кроме того, теперь размер инвестиционного дохода может зависеть от более широкого перечня экономических показателей, предусмотренных законодательством. Страховщики при этом впервые получат право самостоятельно признавать физлиц квалифицированными инвесторами для заключения таких договоров.

Эксперт также обращает внимание, что новый продукт сочетает инвестиционные возможности со страховой защитой. В отличие от банковских и брокерских продуктов страховые выплаты сохраняют специальные механизмы защиты от взыскания кредиторами и наследственных притязаний.

Федеральный закон от 10.06.2026 № 172-ФЗ

Банк России вводит на третий квартал года новые макропруденциальные лимиты для банков и микрофинансовых организаций. Они ограничивают долю кредитов, которые можно выдавать заемщикам с высокой долговой нагрузкой, а также выдачу отдельных видов долгосрочных и наиболее рискованных займов. Новые лимиты затронут потребительские кредиты, кредитные карты, автокредиты, ипотеку, кредиты на индивидуальное жилищное строительство и финансирование долевого строительства.

Для некоторых категорий кредитов ЦБ установил ограничения на выдачу заемщикам с показателем долговой нагрузки более 50 и 80%. Кроме того, вводятся лимиты для ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, если заемщик уже имеет высокую долговую нагрузку. Отдельное ограничение касается необеспеченных потребительских кредитов сроком более пяти лет. Для таких займов установлены нулевые лимиты, поэтому банки не смогут увеличивать объем их выдачи.

Решение совета директоров Банка России от 29.04.2026

Продолжает расширяться система маркировки «Честный знак». С 1 июля в обязательный перечень включают новые категории товаров, а для отдельных участников оборота вводят дополнительные обязанности по передаче сведений. Обязательной маркировке теперь подлежат косметическая продукция и товары бытовой химии. Производители, импортеры и другие участники оборота должны наносить на такую продукцию средства идентификации и передавать в систему «Честный знак» сведения о вводе товаров в оборот.

Кроме того, с июля начинается очередной этап маркировки бакалейной продукции. Требования распространяются на отдельные виды специй, приправ, соусов, сухих супов и уксуса.

Еще одно изменение касается производителей и импортеров дезинфицирующих средств. Для продукции, которая подлежит обязательной маркировке, вводится обязанность передавать в систему сведения об обороте и выводе товаров из оборота.

Постановление Правительства РФ от 30.11.2024 № 1681

С 1 июля начинает действовать технический регламент ЕАЭС «О безопасности алкогольной продукции». Документ устанавливает единые обязательные требования к производству, хранению, перевозке, реализации и утилизации алкогольной продукции на территории стран — членов ЕАЭС. Регламент определяет требования к качеству и безопасности алкогольной продукции, сырью и процессам производства, а также правила маркировки, упаковки и оценки соответствия. Кроме того, он закрепляет единые подходы к идентификации алкогольной продукции и требованиям к ее обращению на рынке ЕАЭС.

Решение Совета Евразийской экономической комиссии от 05.12.2018 № 98