Дайджест по недвижимости и строительству за май: правила смены ВРИ участков и соответствие генплану

Порядок возврата квартиры при недействительной сделке

Покупатель должен будет вернуть квартиру продавцу только после полного возврата денег. Такой механизм хотят закрепить в ГК и законе «О государственной регистрации недвижимости». Депутаты Госдумы Ярослав Нилов и Дмитрий Гусев подготовили пакет поправок о защите добросовестных приобретателей недвижимости. До внесения в Госдуму они запросили отзывы Верховного суда и Росреестра.

Изменения планируют внести в два нормативных акта:

Ст. 167 ГК хотят дополнить условием, согласно которому при признании сделки недействительной покупатель должен будет передать недвижимость продавцу только тогда, когда ему вернут все деньги по сделке.

В ст. 58 закона «О госрегистрации недвижимости» рекомендуют прописать, что в случае аннулирования сделки по решению суда недвижимость можно будет зарегистрировать только после возврата покупателю средств в полном объеме.

Авторы инициативы считают, что такой порядок защитит покупателей от ситуации, когда они теряют и квартиру, и деньги. Поводом для обсуждения подобных гарантий стали споры о продаже жилья под влиянием мошенников, в частности дело Ларисы Долиной и Полины Лурье.

Правила смены ВРИ участков

Росреестр разъяснил отдельные вопросы применения ФЗ № 295, который изменил регулирование видов разрешенного использования (ВРИ) земельных участков. Служба отдельно описала порядок для арендаторов публичных земель, садовых и огородных участков, а также ликвидированных СНТ.

Арендатор участка в государственной или муниципальной собственности не может выбрать ВРИ, который отличается от указанного в договоре аренды или безвозмездного пользования. Исключение действует для арендаторов, связанных с комплексным развитием территории. Арендодатель тоже не вправе менять ВРИ участка в одностороннем порядке. Росреестр сослался на позиции Верховного суда, который уже указывал на запрет произвольного изменения ВРИ публичным собственником и арендодателем.

Если правообладатель вправе выбрать новый вид разрешенного использования, сведения в ЕГРН вносят в порядке кадастрового учета по его заявлению и с уплатой госпошлины. В остальных случаях данные меняют на основе информации, полученной через межведомственное взаимодействие, без уплаты пошлины. Росреестр также напомнил: с 1 марта нельзя отдельно менять ВРИ объекта капстроительства независимо от вида разрешенного использования участка.

Отдельно служба указала, что ВРИ садовых и огородных участков в границах СНТ менять нельзя, кроме специальных случаев: преобразования товарищества, изъятия для госнужд или включения участка в территорию КРТ. Для смены ВРИ при преобразовании потребуется одновременное обращение всех собственников участков. Если садоводческое некоммерческое товарищество ликвидировали или исключили из ЕГРЮЛ, запрет на изменение ВРИ не применяется.

Письмо Росреестра важно не только как разъяснение закона, но и как ориентир для регистраторов, судов и участников рынка, считает партнер EKM LEGAL Максим Крыжанский.

Раньше арендаторы нередко пытались «улучшить» целевое назначение участка без согласия публичного собственника. Теперь Росреестр прямо указал: арендатор не вправе выбирать иной ВРИ, чем предусмотрен договором, а арендодатель не может изменить его в одностороннем порядке.

Для сделок с землей это означает более строгий due diligence. По словам Крыжанского, при проверке объектов на публичных участках нужно смотреть, не менялся ли ВРИ без согласия арендодателя. Такая попытка может повлечь спор о нецелевом использовании участка, административную ответственность по ст. 8.8 КоАП и риск расторжения договора аренды.

Отдельные риски касаются садовых участков. Крыжанский обращает внимание, что требование об одновременном обращении всех собственников при изменении ВРИ в рамках преобразования СНТ на практике может заблокировать большинство таких процедур. При этом ликвидированные товарищества остаются особым случаем: там действуют общие правила, и собственники могут использовать этот механизм для легализации жилых домов.

Порядок межевания территорий в Москве

Администрация Москвы изменила порядок подготовки и согласования проектов межевания территорий (Постановление Правительства Москвы от 05.05.2026 № 1260-ПП). Поправки внесли в постановление № 1089-ПП о проектах межевания, которые готовят как отдельный документ. Часть полномочий по согласованию передали Департаменту градостроительной политики Москвы. Он будет участвовать в определении границ образуемых и изменяемых участков под объекты регионального значения и объекты капстроительства из адресной инвестиционной программы, если для их размещения не нужно изымать землю или недвижимость для госнужд.

Отдельные изменения касаются участков под многоквартирными домами. Если такой участок не поставили на кадастровый учет в течение года после утверждения проекта межевания, департамент сможет принять решение о корректировке проекта. Если границы уже сформированного участка под МКД не соответствуют утвержденному проекту межевания, департамент направит в Росреестр заявление о снятии такого участка с кадастрового учета.

В ДДУ предложили закреплять стандарт отделки квартиры

Минстрой разместил на портале проектов НПА законопроект о новых требованиях к договорам долевого участия, если застройщик передает квартиру или нежилое помещение с отделкой. Поправки предлагают внести в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и закон «О госрегистрации недвижимости».

В договоре нужно будет указать, какому стандарту соответствует результат отделочных работ: стандарту застройщика или национальному стандарту. Стандарт застройщика должен быть зарегистрирован в Федеральном информационном фонде стандартов. Его требования не смогут быть ниже минимальных требований к отделке, которые утвердит федеральный орган в сфере строительства.

Застройщик должен будет уведомить дольщика в течение пяти рабочих дней, если изменения в проектной документации затронут отделку. Если они ухудшат ранее предусмотренные решения по сравнению с проектной декларацией на дату заключения ДДУ, участник строительства сможет потребовать соразмерного уменьшения цены. Еще одно основание для отказа от договора — изменение проектных решений в части отделочных работ.

Росреестр будет проверять, соответствует ли информация об отделке в ДДУ сведениям в проектной документации или проектной декларации. Законопроект должен вступить в силу 1 марта 2027 года. Новые требования к проектной документации не распространят на объекты, для которых положительное заключение экспертизы получили до этой даты.

Соответствие генплану садовых участков

СНТ «Крокус» оспорило отказ Департамента архитектуры Сочи предварительно согласовать предоставление участка площадью 16 019 кв. метров в безвозмездное пользование на пять лет для ведения садоводства (дело № A32-23519/2022). Товарищество ссылалось на то, что участок находится в зоне малоэтажной жилой застройки, где «ведение садоводства» указано как один из основных ВРИ. Три инстанции удовлетворили их требования.

Администрация Сочи в жалобе в Верховный суд указала, что по новому генплану 2023 года спорная территория относится к зоне озелененных территорий общего пользования: парков, садов, скверов и бульваров. Такая зона предназначена для отдыха, рекреации и общего пользования, а не для садоводства. Коллегия ВС напомнила: генплан городского округа обязателен для органов власти и местного самоуправления при принятии решений, а правила землепользования и застройки должны учитывать функциональные зоны из генплана. Суды не проверили действующие документы территориального планирования и не оценили, относится ли спорный участок к территории общего пользования. ВС также указал, что предоставление публичной земли СНТ без торгов — мера социальной поддержки, а не способ систематически получать муниципальные участки. Дело направили на новое рассмотрение.

Понятие водного объекта

Московско-Окское бассейновое водное управление Росводресурсов потребовало признать отсутствующим право собственности у предпринимателя на участок. Оно считало, что участок сформировали с включением водного объекта, который сохраняет статус федеральной собственности (дело № А41-14292/2024). 

Первая и вторая инстанции установили: на участке находился искусственный пруд-копань, который не был гидравлически связан с другими водными объектами. Управление не доказало, что объект имел природное происхождение, входил в водный фонд или относился к исключительной государственной собственности, поэтому ему отказали. Но суд округа отменил их решения и направил дело на новое рассмотрение. 

Верховный суд посчитал, что у кассационного суда не было оснований для отмены решений. Коллегия указала: в частной собственности может находиться участок с прудом или обводненным карьером, если такой водный объект изолирован от других поверхностных водных объектов и не имеет с ними гидравлической связи. Управление не доказало, что пруд образовался естественным путем, был связан с озерами и реками или находился в федеральной собственности. Даже если пруд выкопали в период действия советского законодательства, это не запрещает приватизацию участка. ВС отменил постановление округа и оставил в силе отказ в иске. Подробнее об этом деле — в материале «Водоем на участке: частная собственность или охраняемый объект».

Пропуск срока для оспаривания продажи квартиры

Верховный суд отправил на пересмотр дело о признании недействительными торгов по продаже квартиры Елены Зайцевой в рамках личного банкротства (дело № 78-КГ26-8-КЗ). Спорное жилье реализовали в 2019 году всего за 333 777 руб., что составило 10% его кадастровой стоимости, но сделку оспорили только в конце 2021 года. Нижестоящие инстанции встали на сторону должника, признав квартиру единственным жильем. Суды указали, что срок исковой давности не пропущен: Зайцева якобы узнала о продаже в 2021 году, когда ознакомилась с выпиской из ЕГРН.

ВС назвал эти выводы ошибочными и напомнил, что срок для оспаривания торгов составляет один год. Он начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении. ВС подчеркнул, что Зайцева сама заявила о банкротстве, у нее было другое жилье в соцнайме, поэтому судам следовало оценить, насколько добросовестно она следила за процедурой.

По словам адвоката практики банкротства «Инфралекс» Владислава Шатрова, это определение интересно не только из-за фактуры и длительности спора, но и из-за позиции суда о реализации единственного жилья должника на торгах. Эксперт обращает внимание, что спор о банкротных торгах рассматривали в суде общей юрисдикции по правилам ГПК. Такая ситуация стала возможной, потому что должник оспорил торги уже после завершения дела о банкротстве. При этом они прошли еще в 2019 году, а иск подали в 2021-м. В итоге право собственности покупателя оспаривали больше семи лет, что исключило квартиру из оборота.

По всей видимости, Верховный суд руководствовался именно логикой соблюдения баланса интересов должника, для которого квартира была единственным жильем, принадлежащим на праве собственности, и добросовестного покупателя недвижимости на торгах. Признание торгов недействительными при указанных обстоятельствах ставило бы под сомнение стабильность гражданского оборота.

Ключевым выводом определения эксперт считает указание на обязанность должника и других участников дела о банкротстве занимать активную позицию по вопросу исполнительского иммунитета. Единственное жилье не исключается из конкурсной массы автоматически — этот вопрос должен решить финансовый управляющий при инвентаризации имущества или арбитражный суд при рассмотрении разногласий по ст. 60 закона «О банкротстве». Шатров также отмечает, что ВС указал на основания для применения исковой давности, поскольку срок должен течь с даты проведения торгов. Но вместо отказа в иске суд направил спор на новое рассмотрение.

Самовольные постройки у газопровода

«Газпром трансгаз Екатеринбург» потребовал снести строения на частном участке (дело № 45-КГ26-2-К7). Компания указала, что они находятся в границах минимальных расстояний до магистрального газопровода Свердловск — Сысерть. Нижестоящие суды отказали в иске. Они решили, что на момент покупки участка сведения об ограничениях не отражались в ЕГРН, поэтому собственник и его правопредшественник не знали и не могли знать о запрете на строительство. Суды также сослались на экспертизу, которая допускала сокращение зоны минимальных расстояний с 250 до 175 метров.

Коллегия по гражданским делам ВС не согласилась с таким подходом. Она указала, что ограничения прав на землю сохраняются при переходе собственности к другому лицу. Кроме того, свод правил по магистральным трубопроводам на момент строительства и покупки участка был обязательным к применению, а не рекомендательным. Суд также отметил: отсутствие специальной нормы о том, что внесение сведений о зоне в ЕГРН делает информацию об ограничениях общеизвестной, не означает обратного. Суды должны были проверить, мог ли собственник узнать сведения о зоне другим способом. Возведение строения в зоне минимальных расстояний без согласования с эксплуатирующей организацией может быть основанием для признания постройки самовольной. В итоге ВС отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Использование беспилотников для проверок

Минэкономразвития определило три сценария применения беспилотников в контрольной деятельности. Приоритетный вариант — выявлять признаки нарушений с последующей проверкой. Еще два сценария позволяют выдавать предписание по данным, полученным с дронов, или выносить постановление об административном правонарушении без отдельного контрольного мероприятия. В 2025 году с помощью беспилотников провели 9500 контрольных мероприятий — вдвое больше, чем годом ранее. Более 95% таких проверок пришлось на Росреестр и Россельхознадзор. Дроны используют для земельного контроля, проверки карантина растений, ветеринарного надзора и контроля за использованием пестицидов.

В конце 2025 года в закон о контроле внесли изменения, которые позволяют начинать проверки по итогам применения беспилотных систем и проводить с ними выездные обследования. В этом году правительство поручило контрольным органам провести не менее 10% проверок с использованием беспилотников.

Рост числа товарных знаков в стройке

Количество товарных знаков в строительной сфере за год выросло почти на 14% — до 51 693, сообщили в Роспатенте. В апреле 2025 года таких знаков было 45 430. Речь идет о товарных знаках компаний, которые занимаются строительством, каменными, малярными, штукатурными, сантехническими, кровельными работами, монтажом сборных домов и другими работами в отрасли.

Рост обеспечивают прежде всего крупные строительные компании. Девелоперы регистрируют суббренды, сервисы ремонта и дизайна и названия жилых комплексов, чтобы конкуренты не использовали похожие обозначения. Еще один фактор — новые требования к использованию русского языка. Регистрация товарного знака остается одним из способов сохранить иностранное название без перевода. По оценке экспертов, в высокобюджетных проектах доля брендов с латиницей сейчас составляет 25–45%, а в премиум-сегменте — 60–70%.

В Подмосковье повысили ставку на выкуп земли

В Московской области выросла цена выкупа земельных участков, которые находятся в собственности региона или относятся к неразграниченной госсобственности. Новая ставка составляет 60% кадастровой стоимости участка. Она применяется к землям под жилищное строительство, включая ИЖС, ведение садоводства, личное подсобное хозяйство и гаражное строительство.

Для арендаторов, чьи договоры заключены до 1 мая 2025 года, будет действовать переходный период с сохранением прежней ставки 3%. Для новых арендаторов такой льготы не будет, и выкупать участок придется по ставке 60% кадастровой стоимости.

МВД упростило снятие фиктивных жильцов с учета

МВД утвердило порядок снятия граждан с регистрационного учета при выявлении фиктивной регистрации по месту пребывания или жительства. Новые правила действуют с 1 мая.

Решение смогут принять, если факт фиктивной регистрации подтвердили процессуальные документы. Среди них — вступивший в силу обвинительный приговор, судебное определение или постановление, постановление о прекращении уголовного дела, отказ в возбуждении уголовного дела, постановление по делу об административном правонарушении или отказ в его возбуждении.

Информацию о таких документах направят в орган регистрационного учета. После этого уполномоченное должностное лицо подготовит проект решения о снятии гражданина с учета, а затем данные внесут в систему миграционного и регистрационного учета МВД. Собственника или нанимателя жилого помещения уведомят о принятом решении.