Дайджест по недвижимости и строительству за июнь: расширение льготы по НДФЛ при изъятии жилья и обновление правил для ОКН

Реставрацию домов-памятников упростят

Подписанный в начале месяца ФЗ № 180 меняет правила работ с объектами культурного наследия. Поправки внесли в закон «Об объектах культурного наследия» (ОКН) и Градостроительный кодекс. Проектную документацию больше не нужно отдельно согласовывать с органом охраны, а проекты реставрации, ремонта, консервации и приспособления освобождают от государственной историко-культурной экспертизы (ГИКЭ). Их будут оценивать федеральные, региональные и муниципальные научно-методические советы. Задания больше не потребуются для научно-исследовательских и изыскательских работ, а задания и разрешения — для технического и авторского надзора и научного руководства.

Орган охраны будет обследовать памятник раз в пять лет или при угрозе его сохранности и составлять акт технического состояния. Перед получением задания собственник должен провести исследования по оценке сохранности объекта. По общему правилу для них понадобятся отдельная проектная документация и разрешение. Исключения позднее определит федеральный орган охраны. Если работы затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, проект пройдет экспертизу по Градостроительному кодексу, а право на работы даст разрешение на строительство. Такой же порядок действует для оценки сохранности. После получения разрешения собственник должен уведомить орган охраны о начале работ не позднее чем за десять рабочих дней. Документы можно будет подавать через «Госуслуги», региональные порталы и МФЦ, а срок представления отчетности сократят с 90 до 15 рабочих дней.

Основные положения вступят в силу 1 марта 2027 года. Нормы о создании региональных и муниципальных научно-методических советов действуют с 10 июня.

Партнер и руководитель практики «Строительство и недвижимость» Nordic Star Арина Довженко обращает внимание, что закон не отменяет оценку проектов, а перераспределяет ее между научно-методическими советами и градостроительной экспертизой. Сам институт ГИКЭ также сохраняется для других случаев, например для определения границ защитной зоны памятника.

По словам эксперта, новый порядок может потребовать двух комплектов проектной документации: сначала на исследования по оценке сохранности, затем — на сами работы. Пока власти не утвердили требования к документам и перечень исключений, объем предварительной стадии остается неопределенным. Из закона также следует, что без действующего акта технического состояния получить задание и разрешение, вероятно, не получится.

Ключевым вопросом для практики Довженко считает разграничение работ в зависимости от их влияния на надежность и безопасность памятника. От этого будет зависеть, применяется ли специальный порядок закона об ОКН или градостроительные процедуры. Работоспособность системы во многом определит своевременное принятие подзаконных актов.

Практический эффект реформы двойственный. С одной стороны, устранение дублирующих согласований и экспертизы обещают более предсказуемые сроки. С другой — появляются новые точки риска: зависимость входа в процедуру от акта технического состояния и пятилетнего цикла обследования, возможность «недопущения» уже разрешенных работ, нагрузка на еще не сформированные научно-методические советы и оценочный характер критерия «затрагиваются ли надежность и безопасность», от которого зависят и вид итогового акта, и весь маршрут.

ДОМ.РФ сможет продавать аварийные памятники с участками

Президент подписал ФЗ № 183, который позволяет ДОМ.РФ продавать аварийные объекты культурного наследия из федеральной собственности вместе с участками и другой недвижимостью. Состав лота определит межведомственный коллегиальный орган. Торги будут проходить с понижением цены, но не ниже 70% от начальной стоимости. Покупатель обязан разработать проект, восстановить памятник в установленные сроки и соблюсти охранное обязательство. До завершения реставрации нельзя будет свободно распоряжаться памятником, участком под ним и не менее чем 30% будущих жилых и нежилых помещений на сопутствующей территории. Сделки с нарушением этих ограничений признают ничтожными.

На участке разрешат долевое строительство. Памятник и землю можно будет передать в залог банку для получения целевого кредита на реставрацию, а с согласия ДОМ.РФ — передать лицензированной организации для проведения работ. Ограничения снимут после приемки реставрации или предоставления независимой гарантии. При существенном нарушении договора ДОМ.РФ сможет отказаться от сделки. Объекты вернут государству без возмещения их стоимости и затрат на неотделимые улучшения, а с инвестора взыщут неустойку в размере стоимости невыполненных работ. Арендная плата за участок на время реставрации составит 1 руб. в год, но не более чем на семь лет.

Закон вступит в силу 9 сентября.

Довженко считает, что объединение памятника и коммерчески привлекательной территории в одном лоте должно компенсировать инвестору расходы на реставрацию. При этом до завершения работ замораживается оборот самого объекта, участка и части будущей застройки. Еще ограничения могут осложнить привлечение финансирования под залог недвижимости и продажу помещений. Основное исключение предусмотрено для целевого банковского кредита на реставрацию. После согласования проекта инвестор также сможет предоставить независимую гарантию и снять ограничения с сопутствующих объектов.

При этом, по мнению эксперта, риски остаются значительными: при нарушении обязательств инвестор может лишиться памятника, участка и вложений в их улучшение, а при переходе имущества к новому владельцу прежний и новый собственники будут отвечать за реставрацию солидарно. Довженко отмечает, что механизм рассчитан прежде всего на крупных девелоперов, у которых есть опыт выполнения подобных проектов и доступ к проектному финансированию.

Обновление расчета стоимости госуслуг в строительстве

Минстрой подготовил проект приказа об актуализации нормативов трудозатрат и ресурсов, которые используют для расчета стоимости госуслуг в сфере строительства, градостроительства и жилищного хозяйства. Главное изменение касается госэкспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Норму трудозатрат предлагают увеличить с 36,83 до 46,36 человеко-дня.

Проект также уточняет нормы материальных запасов, движимого имущества и других ресурсов, необходимых для оказания таких услуг. В перечень включают нормы по автоматизированным рабочим местам, оборудованию, электронной подписи, услугам связи, а также модернизации и эксплуатации информационных систем.

Разработчики связывают изменения с усложнением проверки моделей, ростом требований к безопасности и повышением сложности проектирования. Поправки должны скорректировать методику расчета нормативных затрат для бюджетных госучреждений. Новые требования к составу проектной документации проект не вводит. Порядок прохождения экспертизы для заявителей также не меняется.

Расширение нацрежима закупок

Правительство прорабатывает возможность распространения национального режима на закупки гранита, стекла и керамики, узнали «Известия». Если инициативу одобрят, госучреждения, госкомпании и госкорпорации при закупках по ФЗ № 44 и 223 будут отдавать приоритет товарам из России и стран ЕАЭС перед продукцией других иностранных производителей. Инициативу рассматривают на фоне спада производства стройматериалов: в 2025 году выпуск снизился на 8,3%, а в 2026 году, по прогнозу Минпромторга, Минстроя и Минтранса, может сократиться еще на 22% при рисковом сценарии или на 6% — при базовом. Эксперты предупреждают, что механизм может осложнить строительные контракты под ключ, где материалы и работы закупают единым пакетом, а участники рынка просят усилить контроль за подтверждением страны происхождения продукции.

Минфин предложил расширить льготу по НДФЛ при изъятии жилья

Минфин подготовил поправки к ст. 217.1 НК, которые позволят учитывать срок владения прежним жильем при продаже недвижимости, полученной взамен изъятой для госнужд или при расселении аварийного дома. Сейчас такой порядок действует только для участников московской программы реновации. Для жителей других регионов срок владения новым жильем начинают считать заново, поэтому при продаже квартиры до истечения трех или пяти лет может возникнуть НДФЛ. Законопроект предлагает распространить льготу на случаи, когда право собственности на прежнее жилье прекратилось по акту публичного органа без согласия гражданина. Это касается расселения аварийных домов, изъятия участков и домов для государственных или муниципальных нужд и иных аналогичных ситуаций.

Для обмена недвижимостью установят порядок расчета НДФЛ

Правительство внесло в Госдуму законопроект о расчете дохода при обмене недвижимостью. Поправки должны исключить произвольное определение налоговой базы по сделкам, не связанным с предпринимательством. Доход предложено считать как разницу между кадастровой стоимостью полученного и переданного объектов с учетом доплаты по договору мены. Возьмут стоимость на 1 января года регистрации перехода права, а при ее отсутствии — рыночную оценку.

Поправки вносят в статьи 88 и 214.10 НК. Законопроект подготовили после январского постановления КС № 1-П, который потребовал урегулировать налогообложение обмена недвижимостью.

Размещение хостелов и квестов в домах хотят согласовывать с жильцами

Депутаты «Единой России» и сенаторы разработали законопроект о поправках к Жилищному кодексу и закону «О туристской деятельности». Инициативу направили в правительство, оттуда ее передали на отзывы в Минстрой и Минэкономразвития. Документ предлагает обязать владельцев хостелов и квестов получать согласие жильцов при размещении таких объектов в многоквартирных домах. Сейчас оно не требуется, если помещение перевели в статус нежилого. Авторы проекта также хотят установить специальные правила пользования нежилыми помещениями в многоквартирных домах, ввести требования по защите прав жильцов и дать регионам право добавлять ограничения. Зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева объяснила инициативу жалобами жителей. В Лиге хостелов считают, что новые требования могут сократить число мест размещения и создать дополнительные рычаги давления на бизнес.

Парламентариям предложили запретить владеть зарубежной недвижимостью

В Госдуму внесли законопроект, который запрещает депутатам и сенаторам владеть недвижимостью за границей. Документ зарегистрировали в системе обеспечения законодательной деятельности 15 июня. Запрет хотят распространить не только на самих парламентариев, но и на их супругов и несовершеннолетних детей. Если у семьи уже есть зарубежная недвижимость, ее нужно будет отчуждать. Авторы инициативы также предлагают ввести механизм контроля за соблюдением запрета. Владение недвижимостью за рубежом станет основанием для досрочного прекращения полномочий депутата или сенатора. Такое же правило распространят на иностранное гражданство или вид на жительство, полученные членами семьи парламентария.

Аренда за время спора о выкупной цене не становится убытками

Экономколлегия отказалась взыскивать с Департамента городского имущества Москвы 2,3 млн руб. арендных платежей, внесенных во время спора о выкупной цене помещения (дело № А40-46058/2025). Компания «Глобо» арендовала у города нежилое помещение на Шмитовском проезде и в июне 2023 года заявила о преимущественном праве выкупа по ФЗ № 159 «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности». Департамент предложил 30,9 млн руб., ориентируясь на оценку независимого эксперта. Арендатор настаивал на 8,2 млн руб. с учетом неотделимых улучшений. В отдельном споре суд установил цену в 21,5 млн руб.: из рыночной стоимости помещения в 24,4 млн руб. вычли 2,9 млн руб. улучшений. После этого правопреемник компании Максим Слепцов потребовал взыскать с департамента арендные платежи за время разбирательства, посчитав их убытками из-за затягивания сделки.

Три инстанции удовлетворили иск. Верховный суд отменил их акты и указал, что сам спор о цене и последующее определение судом другой стоимости не подтверждают недобросовестность публичного органа. Департамент своевременно заказал оценку, принял решение о приватизации и направил проект договора. Доказательств уклонения от сделки, нарушения сроков или недостатков отчета оценщика истец не представил. ВС также отметил, что уполномоченный орган не вправе произвольно менять цену независимого оценщика. Пока разногласия не урегулированы, арендатор продолжает пользоваться помещением и должен вносить плату по действующему договору.

Споры субъектов малого и среднего бизнеса с государственными органами о цене имущества, которое выкупают по Федеральному закону от 22.07.2008 № 159, регулярно доходят до судов, отмечает старший юрист практики «Недвижимость. Земля. Строительство» VEGAS LEX Марина Преображенская. Разница между ценой в проекте договора и стоимостью, которую позднее установил суд, в некоторых случаях позволяет взыскать арендные платежи как убытки. Такой подход Верховный суд применял, в частности, в делах аэропорта Толмачево (№ А45-1626/2022) и «Торгового дома „Балтийский”» (№ А56-57789/2017). Суд исходил из того, что субъект МСП вправе требовать возмещения убытков, если публичный собственник не исполнил обязанности, связанные с продажей арендованного имущества.

При этом Верховный суд обращал особое внимание на обстоятельства, при которых убытки действительно могут быть взысканы в пользу арендатора публичного имущества до его выкупа, подчеркивает юрист. Так, основанием для взыскания могут стать незаконный отказ в выкупе, нарушение установленных ФЗ № 159 сроков приватизации, уклонение от заключения договора или предложение заведомо невыгодной цены, из-за которой арендатор был вынужден обратиться в суд. Само по себе несогласие с оценкой и последующее установление другой стоимости такого права не дает. Четких критериев заведомо невыгодных условий Верховный суд не сформулировал. Он указывает, что речь идет об условиях, которые не мог бы принять разумный участник оборота. На практике суды признают цену заведомо невыгодной, если цена, предложенная публичным собственником, отличается от установленной судом стоимости в 2,5–3 раза и такое расхождение нельзя объяснить вероятностным характером оценки. В подобных случаях отчет оценщика могут признать не соответствующим законодательству об оценочной деятельности. Такой подход отражен, например, в постановлении АС Московского округа по делу № А40-46127/2025 и постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40-318049/2025.

В рассматриваемом же деле Верховный суд не изменил прежнюю практику, а применил уже сформированные критерии. Департамент выполнял необходимые действия для приватизации, не уклонялся от сделки и не затягивал ее заключение. Эксперт обращает внимание и на соотношение предложенных сторонами цен. Установленная судом стоимость в 21,46 млн руб. оказалась значительно ближе к цене департамента в 30,86 млн руб., чем к предложенным арендатором 8,17 млн руб. Рассчитанная арендатором цена была почти втрое ниже, чем в судебной оценке. По мнению Преображенской, это могло иметь решающее значение. У департамента не было обязанности заключать договор по предложенной арендатором цене, поэтому преддоговорный спор нельзя считать вынужденным для последнего.

Определение Верховного суда — это пример балансирования между публичными и частными интересами, которое при разрешении подобных споров задает дополнительный вектор по определению критериев о заведомо невыгодных условиях по выкупу имущества для субъекта предпринимательства.

Вывод под застройку особо ценных сельхозугодий

Экономколлегия отменила акты трех инстанций по спору предпринимателя Константина Мавриди с Департаментом имущественных отношений Краснодарского края (дело № А32-20152/2023). Мавриди требовал признать незаконным бездействие департамента и обязать его подготовить проект распоряжения об исключении 211 участков в Новороссийске из перечня особо ценных продуктивных сельхозугодий. Предприниматель купил исходный участок в 2014 году, позднее его включили в границы населенного пункта, после чего собственник разделил землю на участки под ИЖС, малоэтажную застройку, магазины, общепит и бытовое обслуживание.

Три инстанции поддержали заявителя, решив, что после перевода в земли населенных пунктов участки нельзя считать особо ценными сельхозугодьями. Верховный суд с этим не согласился: спор затрагивает публичные интересы, а такие земли имеют особый режим охраны — их нельзя выводить из сельхозоборота и использовать под застройку без законных оснований. ВС также учел, что по актуальному генплану 202 участка вернули за границы населенных пунктов и отнесли к зоне сельхозугодий. Акты нижестоящих судов отменили, отказав Мавриди в требованиях.

Победитель торгов не вправе требовать задаток за право аренды после выкупа участка

ИП Дмитрий Карнюша выиграл аукцион на аренду публичного участка в Подольске. Он предложил 4 млн руб. за право аренды, заключил договор с комитетом имущества, а внесенный задаток зачли в счет арендной платы. Через несколько недель предприниматель выкупил участок без торгов. После регистрации права собственности договор аренды прекратился, и Карнюша потребовал вернуть 3,5 млн руб. как неосновательное обогащение (дело № А41-105410/2024). Он считал, что пользовался землей как арендатор около месяца, а комитет получил платеж почти за год.

Три инстанции поддержали предпринимателя и решили, что комитет должен вернуть часть суммы пропорционально периоду, когда аренда уже не действовала. Верховный суд с этим не согласился. Экономколлегия указала, что спорный платеж был ценой аукциона за право заключить договор аренды, а не обычной помесячной арендой. Его возврат менял бы существенное условие торгов и мог нарушить конкуренцию. ВС также отметил, что предприниматель сам прекратил аренду, когда выкупил участок, а договор не предусматривал возврат исполненного в такой ситуации. Коллегия отменила акты трех инстанций и отказала Карнюше в иске.

Смена распорядителя земли не освобождает арендатора от платежей

В 2010 году департамент лесного хозяйства передал предпринимателю в аренду на 49 лет участок площадью 1,3 гектара для рекреационной деятельности. Годовая арендная плата по договору составляла 287 636 руб. В 2019 году участок перевели из земель лесного фонда в земли населенных пунктов. После этого полномочия собственника от имени РФ перешли к Росимуществу, но допсоглашение о замене арендодателя зарегистрировали только в июле 2024 года. Минприроды Краснодарского края потребовало взыскать с арендатора 2,4 млн руб. долга за период с ноября 2020-го по июль 2024-го и пени, а еще расторгнуть договор и обязать вернуть участок (дело № А32-27243/2022). Три инстанции отказали: по их мнению, министерство уже не могло требовать арендную плату, а взыскание создало бы риск двойной оплаты в пользу одного собственника — Российской Федерации.

Но ВС указал, что смена органа, который представляет публичного собственника, не прекращает арендные отношения и не освобождает арендатора от оплаты. Межрегиональное территориальное управление Росимущества вступило в права арендодателя только после регистрации допсоглашения, а до этого платежи должны были вноситься по действующему договору. Суд подчеркнул, что правовой пробел не должен позволять арендатору годами пользоваться федеральным имуществом бесплатно. Акты трех инстанций отменили, а дело направили на новое рассмотрение. Теперь суду предстоит проверить, был ли долг и какого размера, причины неоплаты и основания для расторжения договора.

Расчет платы за содержание дома после отмены тарифа

Верховный суд отправил на пересмотр спор предпринимателя Юрия Афанасьева с товариществом собственников недвижимости «Надежность, гарантия, сервис» о плате за содержание многоквартирного дома. ТСН начислило владельцу нежилого помещения плату за 2020–2022 годы. После того как суд признал тарифы за этот период экономически необоснованными, товарищество пересчитало долг по тарифу 2019 года и потребовало взыскать 776 000 руб. задолженности и неустойку (дело № А76-31421/2023). Три инстанции поддержали ТСН, решив, что после отмены спорных тарифов нужно применять последнюю утвержденную ставку. ВС указал, что такой подход возможен только при неизменности перечня и стоимости услуг. Суды должны были проверить, какие работы на самом деле выполнило ТСН, были ли они необходимы и соответствовала ли их цена рынку. Акты нижестоящих судов отменили, дело направили на новое рассмотрение.

Как рассчитать сумму компенсации дольщику

После банкротства застройщика «ССМУ „Краснодар”» Фонд развития территорий выплатил дольщику Артему Агаджанову 5,6 млн руб. Сумму рассчитали по рыночной стоимости жилья на 2019 год, когда фонд уведомил граждан о начале выплат. Агаджанов обратился за возмещением только в июле 2024 года и потребовал пересчитать сумму по актуальной рыночной стоимости квартир на дату выплаты (дело № А32-22884/2017). Три инстанции поддержали его, но Верховный суд указал, что фонд своевременно сообщил дольщикам о начале выплат и не нарушил порядок расчета. Фонд не сторона договора долевого участия и не обязан возмещать убытки по правилам ГК в полном объеме. Если выплата меньше денежного эквивалента обязательства застройщика, такое требование нужно заявлять в реестр кредиторов банкрота. В итоге ВС отказал Агаджанову в иске.

Увеличение земельных налогов в регионах

ФНС направила региональным управлениям предложения по увеличению поступлений от имущественных, земельных и транспортных налогов. Проработать их нужно было до 5 июня. Одна из мер — расширить перечни торгово-офисной недвижимости, которую облагают по кадастровой стоимости. В них могут включить торговые и офисные центры, общепит, склады и производственные здания, если их используют в соответствующих целях. Регионам также предлагают пересмотреть пониженные ставки и льготы по налогу на имущество организаций и физлиц, земельному и транспортному налогам, оценить выпадающие доходы и рассмотреть применение максимальных ставок.

Еще одна мера — инвентаризация недвижимости граждан и земельных участков. Власти должны уточнить сведения в ЕГРН, определить кадастровую стоимость неоцененных объектов и включить их в налоговый оборот. Речь идет о жилье, садовых домах, гаражах, машино-местах, недостроях и хозяйственных постройках. ФНС предлагает ежеквартально передавать налоговикам данные о нецелевом использовании земли. Повышенная ставка может применяться к необрабатываемым сельхозземлям и участкам под ИЖС или садоводство, где на самом деле ведут бизнес. Кроме того, ведомство хочет получать сведения о вводе объектов в эксплуатацию в электронном виде. Это позволит учитывать новую недвижимость для налогообложения до регистрации в ЕГРН — с момента ее готовности к использованию.

Минстрой разъяснил, что считать экономией управляющей компании

Минстрой выпустил разъяснения об экономии управляющей компании при исполнении договора управления многоквартирным домом. Ведомство указало, что экономию нельзя считать как разницу между платежами собственников и расходами УК на внешних подрядчиков. Ее размер определяют как разницу между плановой стоимостью работ и реальной стоимостью выполненных работ по отчету управляющей организации.

Если услуги оказаны некачественно или с недопустимыми перерывами, УК должна снизить плату за содержание жилого помещения. Стоимость запланированных, но не выполненных работ не считается экономией независимо от причины их невыполнения. Такие деньги нужно вернуть собственникам или учесть как переходящий остаток на содержание общего имущества в следующем отчетном периоде. Собственники могут принять решение об учете этого остатка при утверждении платы за содержание жилья на следующий год.

Минстрой отдельно отметил, что его письмо не содержит общеобязательных предписаний и не устанавливает новые правовые нормы.