Дайджест по недвижимости и строительству за октябрь: гостиницы по ДДУ и защита покупателей земли

Изменение строительных госконтрактов из-за БПЛА

Правительство разрешило заказчикам и подрядчикам менять федеральные строительные контракты, если обстоятельства, на которые стороны не могут повлиять, мешают их исполнить. Правила действуют с 13 октября, их закрепили в Постановлении Правительства от 02.10.2026 № 1288. Они касаются контрактов, заключенных до 1 января 2027 года для защиты от угроз атак беспилотников, а также работ и услуг на объектах из специальных перечней. Стороны могут договориться о новых сроках, объеме и видах работ, замене строительных ресурсов, изменении оборудования и этапов строительства. Еще разрешили увеличить цену, пересмотреть авансы, порядок приемки и оплаты, размер обеспечения. Правила охватывают проектирование, строительство, реконструкцию, ремонт, снос и другие работы.

Регионам и муниципалитетам рекомендовали разрешить такие же изменения, а заказчикам по ФЗ № 223 — учитывать новые правила при исполнении договоров.

Отдельные правила долевого строительства для гостиниц

Минэкономразвития предложило разрешить долевое строительство гостиниц категории от трех звезд. Застройщик должен заключить договор с оператором из специального реестра и раскрыть информацию о нем и категории отеля. Физлица смогут покупать по ДДУ только номера, а компании — еще и нежилые помещения.

Деньги покупателей будут храниться на эскроу-счетах. Застройщик получит 80% после ввода гостиницы в эксплуатацию, остальные 20% — после подтверждения ее категории и при действующем договоре с оператором. Если передачу номера или регистрацию категории задержат больше чем на полгода, покупатель сможет отказаться от договора. Постоянно жить в купленном номере или самостоятельно сдавать его запретят. Для временного личного проживания потребуется получить согласие оператора. Новые правила могут заработать с 1 марта 2028 года. Ранее открытым гостиницам с несколькими собственниками дадут время на переход до марта 2030-го.

Партнер и руководитель практики «Недвижимость и строительство» Nordic Star Арина Довженко обращает внимание, что законопроект меняет отношения между собственниками гостиничных номеров и управляющей компанией. Покупатели будут присоединяться к общим условиям договора управления еще при заключении ДДУ, а при продаже номера обязательства перед оператором перейдут к новому владельцу. При этом для расторжения договора по инициативе собственников потребуется не менее двух третей голосов. Даже после принятия такого решения прежний оператор продолжит управлять гостиницей, пока с новым не заключат договор. Например, он сможет либо самостоятельно сдавать юнит, либо проживать в нем, либо использовать его не по назначению, в том числе сдать в аренду третьему лицу под размещение офиса, перечисляет эксперт.

Сейчас единый гостиничный комплекс юридически распадается на автономные юниты, что может повлечь конфликты интересов собственников, снижение управляемости и потерю качества сервиса. Законодательно ограничить собственника в этих условиях практически невозможно: он действует в пределах своих правомочий, а договорные механизмы не создают для него необратимых последствий.

Интернет для трех операторов в новостройках

Минцифры предложило обязать застройщиков предусматривать в новых и реконструируемых многоквартирных домах инфраструктуру для сетей минимум трех независимых операторов связи. Сейчас закон регулирует доступ провайдеров в уже построенные дома, поэтому в новостройках инфраструктуру нередко создают под одного оператора. Проект же запрещает занимать мощности несколькими сетями одного оператора или связанных с ним компаний, если это мешает конкурентам. Нельзя будет и резервировать инфраструктуру, если ее реально не используют более двух лет. Если за пределами участка нет необходимых сооружений связи, их строительство или реконструкцию должен обеспечить оператор, заключивший договор о подключении дома. По соглашению эти работы сможет выполнить застройщик. Соблюдение новых требований будут проверять при вводе дома в эксплуатацию. Если инфраструктура им не соответствует, разрешение на ввод не выдадут.

Изъятие неиспользуемых сельхозземель с ипотекой

Региональным властям предложили разрешить одновременно требовать в суде изъятия сельхозучастка, его продажи с торгов и прекращения ипотеки. Речь о земле, которую не используют по назначению или используют с нарушениями. После продажи участка из выручки вычтут расходы на торги, затем погасят долг перед залогодержателем. Остаток получит прежний собственник. Ипотеку снимут автоматически при регистрации нового владельца. Правительство поддержало проект в первом чтении, но попросило уточнить права залогодержателей, в частности возможность досрочно потребовать возврата долга. Новые правила планируют ввести с 1 марта 2027 года.

Уведомления о неполных сведениях в ЕГРН

Росреестр хотят обязать заранее сообщать собственникам через «Госуслуги», что в ЕГРН не хватает сведений об их недвижимости. Уведомления будут приходить, если границы земельного участка не установлены или требуют уточнения, права на расположенные на нем здания, сооружения и недостроенные объекты не зарегистрированы либо если в реестре нет координат построек. Росреестр также сможет уведомлять владельцев другой недвижимости о необходимости уточнить сведения в ЕГРН. Такой законопроект сенаторы внесли в Госдуму 2 октября.

Инициатива позволит собственникам узнать о проблемах с документами до заключения сделки. С 1 марта 2025 года Росреестр приостанавливает регистрацию прав на земельные участки, если в ЕГРН нет сведений об их границах, напоминает партнер АНП ЗЕНИТ Аркадий Вайман. Аналогичные ограничения действуют при регистрации расположенных на таких участках зданий и сооружений. Из-за этого продажа недвижимости, оформление ипотеки или дарение могут затянуться. Получив уведомление, собственник сможет заранее обратиться к кадастровому инженеру, уточнить границы участка или расположение построек и зарегистрировать права на них.

Новой ответственности законопроект не вводит. Уведомление носит информационный характер, штрафа за то, что собственник на него не отреагировал, нет. Но после такого уведомления ссылаться на неосведомленность уже не получится: привести объект в порядок – задача самого собственника. Бизнесу с портфелем земли и зданий я бы советовал провести аудит объектов уже сейчас, не дожидаясь писем из Росреестра.

Продление «линейной амнистии» до 2031 года

Для упрощенного оформления земли под линейными сооружениями предложили сохранить переходные правила еще на четыре года, до 1 января 2031-го. Сейчас они действуют до 1 января 2027-го. Госдума одобрила такой законопроект в первом чтении. Поправки позволят компаниям, которые получили права на сооружения до 1 сентября 2018 года, оформить аренду земли под ними или бесплатный публичный сервитут. Еще продлят «линейную амнистию» для естественных монополий и операторов связи. Они смогут оформлять землю одновременно с кадастровым учетом сооружений и регистрацией прав на них.

Расчет платы за публичный сервитут

Если публичный сервитут затрагивает только часть земельного участка, плату за него предлагают рассчитывать пропорционально этой площади. Эту поправку включили в законопроект о сервитутах и зонах с особыми условиями использования территорий. Госдума одобрила его в первом чтении.

Документ также расширяет перечень трубопроводных организаций, которые могут получить сервитут. Изменение кадастровых данных участка после подачи заявления не помешает его установить. Кроме того, органы власти смогут обращаться за установлением, изменением и прекращением зон с особыми условиями использования территорий. Смена застройщика не будет основанием для прекращения зоны, а при изменении правил ее границы и ограничения можно будет пересмотреть.

Обязательное участие нотариуса в ипотеке между физлицами

Договоры ипотеки жилья между физлицами, включая ИП, хотят обязательно удостоверять у нотариуса. Инициативу уже приняли в первом чтении. Авторы рассчитывают защитить заемщиков от нелегальных частных кредиторов. Нотариус будет проверять, понимают ли стороны условия и последствия сделки и добровольно ли ее заключают. Банковскую ипотеку новые требования не затронут.

Объединение данных о строительстве и недвижимости

Экспертная группа с участием более 50 организаций предложила связать сведения о недвижимости из разных государственных систем. Участники хотят ввести единые идентификаторы объектов, наладить обмен данными и установить общие правила доступа к реестрам. Это позволит отслеживать историю объекта от оформления земли и строительства до регистрации прав и эксплуатации. Государство останется источником данных, а бизнес сможет создавать сервисы на их основе. В ДОМ.РФ рассчитывают, что такой подход уберет необходимость повторно собирать документы и сократит расходы при покупке или строительстве недвижимости.

Самострой, земля и общее имущество

Президиум Верховного суда утвердил третий обзор судебной практики за 2026 год. В него вошли несколько позиций для владельцев недвижимости и застройщиков:

Самовольно построенная гостиница на участке для индивидуального жилищного строительства подлежит сносу, если ее нельзя привести в соответствие требованиям и использовать как жилой дом.

Окончание аренды участка само по себе не мешает зарегистрировать дом, построенный в период действия договора.

Суд должен учитывать вступившее в силу решение о правах на недвижимость, даже если противоречащая ему запись в ЕГРН еще не аннулирована.

Искусственный пруд может быть в частной собственности, если он обособлен и не связан с другими водными объектами.

Изменения позиции одного из сособственников недостаточно, чтобы отменить длительно соблюдавшийся порядок размещения вывесок на общем фасаде.

Подробнее разобрали их в материале «Третий обзор практики Верховного суда за 2026 год: 30 важных позиций».

Защита покупателей участков от претензий государства

Администрация Ленинского городского округа Московской области потребовала лишить Ольгу Остроумову права собственности на земельный участок под индивидуальное жилищное строительство. Женщина купила его у мужчины, право собственности на землю которого ранее признал суд. Впоследствии участок разделили, а судебное решение, на основании которого продавец получил землю, отменили. Муниципалитет посчитал, что у покупательницы больше не было законных оснований владеть участком, и потребовал аннулировать ее право собственности и исключить сведения об участке из ЕГРН. Три инстанции поддержали администрацию.

Конституционный суд в постановлении № 63-П указал, что отмена решения, на основании которого продавец получил участок, сама по себе не означает утрату прав последующим покупателем. Суды должны выяснить, приобрел ли он землю добросовестно и за плату и учесть обстоятельства выбытия участка из публичной собственности. Кроме того, на такие требования распространяется срок исковой давности. Если он истек и собственник заявил об этом, суд должен учитывать это при разрешении спора. КС предписал пересмотреть дело Остроумовой с учетом своей позиции.

Вайман считает постановление особенно важным для граждан, которые покупали участки под строительство дома или для личных нужд. Эксперт обращает внимание на дополнительную гарантию для добросовестных владельцев: если на участке законно построен жилой дом, то при соблюдении остальных условий защиты приобретателя государство не сможет добиться прекращения права на землю по истечении трех лет с момента регистрации права на дом. Ведь публичные интересы не должны лишать граждан защиты от претензий, связанных с ошибками прежних собственников.

Расторжение договора продажи памятника архитектуры

ДОМ.РФ добился расторжения договора продажи объекта культурного наследия за 73,3 млн руб. (дело № А40-217637/2024). Предприниматель Дмитрий Морозов купил памятник с обязательством сохранить его, но не подготовил в установленный годичный срок проект необходимых работ. При этом он без согласования изменил здание и продал часть помещений. Три инстанции отказали ДОМ.РФ, поскольку общий семилетний срок исполнения конкурсных условий еще не закончился. Экономколлегия указала, что отдельные обязанности покупатель должен был выполнить за год, а незаконные работы вредили памятнику. Поэтому ждать окончания семилетнего срока не нужно. ВС расторг договор, а требования о возврате имущества и штрафе 73,3 млн руб. направил на новое рассмотрение.

Руководитель практики банкротства ИНФРАЛЕКС Ксения Риф отмечает, что определение ВС по этому дело важно и для института купли-продажи недвижимости в целом, и для разрешения вопроса о возможности расторжения договора в связи с несоблюдением стороной сделки охранного обязательства, возникшего из императивных норм закона «Об объектах культурного наследия». Эксперт обращает внимание, что в договоре стороны заранее предусмотрели право продавца требовать его расторжения при нарушении конкурсных условий. Такие нарушения они признали существенными для целей ст. 450 ГК.

Риф поясняет, что нижестоящие суды верно установили обстоятельства дела, но неправильно оценили последствия нарушений. Обязанности покупателя по сохранению памятника включают несколько этапов, и нарушение срока подготовки проекта уже может стать основанием для расторжения договора. Такой подход согласуется с п. 3 ст. 715 ГК и ранее встречался в практике (дело № А70-6869/2025). При этом эксперт полагает, что выводы ВС могут быть полезны и в спорах о расторжении контрактов, заключенных по правилам федеральных законов № 44 и 223.

При рассмотрении дела на новом круге мы наверняка получим не менее интересный спор, связанный с возвращением в собственность продавца отдельных помещений, выделенных покупателем в спорном здании и реализованных им третьим лицам по отдельным договорам купли-продажи. Разрешение указанного спора потребует от судов формулирования также позиции о пределах должной осмотрительности и добросовестности лица, приобретающего помещение, расположенное в объекте культурного наследия.

Расчет требований ФРТ после компенсаций дольщикам

В банкротстве «Ситистрой-Комфорта» сначала собирались достроить дома и передали региональному фонду права на землю и проектную документацию. Позже дольщикам решили выплатить деньги. Фонд развития территорий (ФРТ) перечислил им 58,7 млн руб. и потребовал включить в реестр застройщика требование на 32,3 млн руб. Первая и кассационная инстанции отказали, апелляция поддержала фонд (дело № А21-14563/2019).

Верховный суд пояснил, что после выплаты компенсаций фонд получает требование к застройщику. Ошибки первоначального реестра, где не учли реальный ущерб дольщиков, не должны ограничивать права ФРТ. Но сумму нужно пересчитать с учетом объема обязательств перед дольщиками и стоимости переданных фонду прав на землю и неотделимых улучшений. Для оценки следует взять дату, максимально близкую к началу выплат. Теперь размер требования фонда предстоит определить заново.

Ключевой вопрос спора касается правомерности и допустимости действий ФРТ по изменению способа возмещения ущерба обманутым дольщикам и о возможности возложения негативных последствий такого изменения на независимых кредиторов должника, отмечает Риф. Изменение способа компенсации дольщикам влияет на размер требований фонда, а значит, и на то, сколько денег смогут получить остальные кредиторы. Поэтому адвокат поддерживает подход ВС: при расчете требований ФРТ нужно учитывать не только выплаченные компенсации, но и стоимость имущества, которое фонд уже получил от застройщика.

Особенно важным Риф считает вывод об оценке этого имущества по рыночной стоимости на дату, близкую к началу выплат дольщикам. Это позволяет правильно определить размер встречных предоставлений. По мнению эксперта, ВС также обоснованно сослался на свою прежнюю практику, согласно которой при определении требований кредитора необходимо учитывать уже полученную им компенсацию.

Перенос газопровода с частного участка

Житель Астрахани потребовал убрать газопровод с принадлежащего ему участка (дело № 25-КГ26-7-К4). Он утверждал, что труба мешает построить дом и создает угрозу безопасности, а сведения о ее охранной зоне отсутствуют в ЕГРН и градостроительном плане. Экспертиза выявила нарушения при эксплуатации газопровода, включая ржавчину и отсутствие защитного покрытия. Три инстанции поддержали собственника и обязали газовую компанию перенести трубу за свой счет. Компания возражала, что газопровод законно построили еще в 1969 году и он обеспечивает газом соседние дома. Верховный суд согласился с ее доводами. Он указал, что перенос трубы затронет интересы других жителей, а покупатель участка не мог не знать о газопроводе, поскольку часть его проходит над землей. Отсутствие сведений об охранной зоне в ЕГРН само по себе не доказывает, что собственник не знал об ограничениях. ВС отменил решения трех инстанций и полностью отказал в иске.

Сокращение числа строительных компаний

За год строительных компаний стало меньше на 4,3%, или на 16 400. К 1 октября их осталось 362 300. За девять месяцев ликвидировали 31 100 компаний отрасли. Новых организаций тоже стали регистрировать меньше. Участники рынка связывают ситуацию с дорогими кредитами и снижением продаж. Деньги медленнее поступают на эскроу-счета, поэтому застройщикам сложнее финансировать проекты. Сокращение числа новых регистраций также объясняют тем, что девелоперы реже запускают новые проекты, под которые обычно создают отдельные компании.