Может ли муниципалитет отобрать помещения у почты? Администрация города Сочи посчитала, что да, и не только зарегистрировала свое право на недвижимость, но и продала ее новому владельцу. Суды трех инстанций решали, кому принадлежат спорные объекты и каким образом сторонам нужно было осуществлять защиту своих прав на них.
В 1965 году в Сочи был сдан в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по улице Донской, 33. Вместе с новоселами в здание въехало одно из отделений Сочинского почтамта, которое квартировало там в течение многих лет. 27 декабря 1991 года Верховный Совет РФ принял постановление № 3020-1, которым предприятия связи (в том числе указанное почтовое отделение) были отнесены исключительно к федеральной собственности. Несмотря на это, администрация города Сочи включила помещения, занятые почтой, в реестр муниципальной собственности. 9 февраля 2005 года по решению АС Краснодарского края муниципалитет был лишен права владеть спорной недвижимостью, суд передал право оперативного управления ею ГУ УФПС Краснодарского края, а позже – ФГУП "Почта России" (согласно распоряжению Минсвязи РФ "О наделении ФГУП "Почта России" федеральным имуществом" от 2004 года). Вопреки указаниям суда, в апреле 2013-го комитет по управлению имуществом города Сочи зарегистрировал право собственности на данные помещения, а 3 декабря того же года провел торги и продал их часть (76,1 кв. м из 280,5 кв. м) Зое Агафоновой за 4,75 млн руб.
Кому принадлежат помещения почты?
7 апреля 2014 года "Почта России" обратилась в Центральный районный суд города Сочи, требуя признать сделку купли-продажи недействительной, применить последствия недействительности сделки, признать за РФ права собственности и хозяйственного ведения на спорные помещения (дело № 2-1937/2014). А 23 апреля Агафонова продала их Александру Ковалеву, за которым в конечном итоге и оказалось зарегистрировано право собственности на спорные объекты. "Почта России" уточнила исковые требования, оспаривая всю цепочку сделок.
Истец говорил о том, что сочинская администрация не имела права распоряжаться помещениями, ссылаясь на решение АС Краснодарского края, которым право оперативного управления собственностью было закреплено за почтовым ведомством. Не знать о решении арбитража муниципалитет не мог, поскольку являлся ответчиком по указанному делу. Следовательно, сделка с Агафоновой является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта).
Ответчик против иска возражал, говоря о том, что недвижимость правомерно включена в перечень муниципального имущества. Ведь до продажи помещений администрация города сдавала их в аренду, а "Почта России" против этого не возражала, спорными объектами не пользовалась и прав на них не заявляла. Ковалев же, считая себя добросовестным приобретателем, подал встречный иск, в котором требовал освободить помещения и передать их ему во владение и пользование.
Судья Владислав Власенко в своем решении указал, что почтовое ведомство владело данной недвижимостью с момента постройки дома. Фактически на этой территории располагалось почтовое отделение, почта несла расходы на его содержание, текущий ремонт и оплачивала коммунальные услуги. Администрация города Сочи никогда не являлась собственником спорного имущества, а значит, не имела законного права им распоряжаться и заключать договор купли-продажи с Агафоновой. Суд признал сделку ничтожной, потребовав, чтобы муниципалитет вернул покупательнице уплаченные ею 4,75 млн руб. в силу ч. 1 ст. 1103 ГК РФ (требования о возврате исполненного по недействительной сделке).
Доводы Ковалева о том, что он является добросовестным приобретателем, по мнению суда, правового значения не имели. "Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, в силу прямого указания закона вопрос о праве собственности на недвижимое имущество, приобретенное у лица, которое не имело права его отчуждать, может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска, требования о котором истец не заявлял, так как спорное имущество из его фактического владения не выбывало", – указано в решении, которым исковые требования "Почты России" были удовлетворены, при этом Ковалеву суд отказал.
Нужна ли виндикация?
Он пожаловался в Краснодарский крайсуд (дело № 33-21767/2014). 7 декабря 2014 года апелляция полностью отменила решение суда первой инстанции, указав, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты своих прав, поскольку здесь, по мнению суда, был необходим виндикационный иск. В определении также было указано, что при рассмотрении дела добросовестность приобретения Ковалевым спорной недвижимости никак не опровергнута. Кроме того, "Почта России" не оспорила регистрацию права собственности на помещения сначала администрацией города Сочи, а потом и заявителем.
Почта обжаловала апелляционное определение в Верховном суде РФ, и 1 сентября 2015 года жалобу рассмотрела Коллегия по гражданским делам. Судьи Вячеслав Горшков, Сергей Романовский и Сергей Асташов посчитали, что апелляция при рассмотрении дела допустила "существенные нарушения норм материального и процессуального права".
Верховный суд посчитал, что необходимости в предъявлении виндикационного иска не было, потому что "спорные объекты недвижимого имущества из владения ФГУП "Почта России" не выбывали, в течение всего времени использовались предприятием почтовой связи" и "в установленном законом порядке указанные помещения не отчуждались". Апелляция этот вывод суда первой инстанции не опровергла, подтверждается он и тем, что Ковалев подал встречный иск об освобождении спорных помещений. В абз. 2 и 4 п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" сказано, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым (например, о наличии или отсутствии права либо обременении имущества, его возврате собственнику, в том числе и в результате признания сделки недействительной) являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В силу этих разъяснений "предъявление иска о признании права на недвижимое имущество является как способом защиты права истца, так и оспариванием зарегистрированного права других лиц на это имущество, а удовлетворение таких требований является достаточным основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним", указано в определении ВС. Следовательно, доводы апелляции о ненадлежащем способе защиты права не соответствуют закону и разъяснениям Пленума ВС.
Отказываясь признавать права Ковалева на купленные им помещения, коллегия по гражданским делам ВС указала, что суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что спорные объекты – собственность РФ, в отношении которой не принималось решения об отчуждении. Отчуждение имущества произведено органом местного самоуправления, не имеющим на это права, помимо воли собственника этого имущества. Согласно п. 1 ст. 302 и ст. 304 ГК РФ, в случае распоряжения имуществом неуполномоченным лицом помимо воли собственника, собственник вправе требовать устранения нарушения его прав, как связанных, так и не связанных с лишением владения, вне зависимости от добросовестности приобретателя.
Кроме того, по мнению тройки судей, суд апелляционной инстанции безмотивно вышел за пределы доводов апелляционной жалобы, что является существенным нарушением норм процессуального права. Все потому, что Ковалев обжаловал решение суда первой инстанции только в части применения последствий недействительности ничтожной сделки купли-продажи нежилых помещений, которую Агафонова заключила с администрацией Сочи. Краснодарский же крайсуд отменил решение полностью.
"Поскольку данное постановление основано на ошибочных выводах, которыми руководствовалась судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда при обосновании отказа в иске, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции для разрешения в установленном порядке всех доводов и возражений лиц, участвующих в деле", – сказано в определении Верховного суда.
Дело поступило на новое рассмотрение в апелляцию (№ 33-23431/2015). 20 октября 2015 года Краснодарский крайсуд оставил решение суда первой инстанции без изменения. Сведений об обжаловании этого определения на сайте суда нет.
Тем временем "Почта России" предъявила еще один иск к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи в АС Краснодарского края (дело А32-15760/2015), требуя признать недействительным сам аукцион по отчуждению спорных помещений, проведенный 3 декабря 2013 года.
