Администрация городского округа Железнодорожный Московской области и компания "Инвестмент Технолоджис" спорили в судах о том, прекращается ли залог права аренды земельного участка при расторжении самого договора аренды. Администрация говорила, что да. Компания, будучи дольщиком, доказывала обратное. У трех инстанций единодушия в этом вопросе не было, а вчера точку в споре поставил Верховный суд.
20 сентября 2007 года Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный передал в аренду ЗАО "Модерн Индустрия" находящийся в госсобственности земельный участок в г. Железнодорожный общей площадью 70 000 кв. м "для комплексного освоения в целях жилищного строительства". А 26 мая 2008 года "Модерн Индустрия" в качестве застройщика заключила с компанией ООО "Вента" договор участия в долевом строительстве, по которому обязалась "ориентировочно" до 28 февраля 2011-го передать последней в собственность 45 квартир в построенном многоквартирном доме. 10 декабря 2008 года "Вента" частично (в отношении 29 квартир в объеме 1898,93 кв. м) уступила права требования по этому договору в пользу ООО "Инвестмент Технолоджис".
Однако в июне 2011 года застройщик был признан банкротом (№ А40-77127/2009), а в августе этого же года по решению Арбитражного суда Московской области в рамках дела № А41-4397/11 был расторгнут и договор аренды земли от 20 сентября 2007-го. Решение вступило в законную силу, и впоследствии Росреестр внес соответствующие изменения о расторжении договора аренды в ЕГРП.
После этих событий администрация городского округа Железнодорожный Московской области издала 11 февраля 2013 года постановление № 440, которым поручила комитету подготовить и провести аукцион по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка, в том числе определить существенные условия договора аренды и опубликовать извещение о проведении аукциона.
Комитет все указания администрации исполнил: опубликовал информационное сообщение об аукционе и проект договора, к которому также прилагался список пострадавших 193 граждан-соинвесторов, вложившихся в строительство жилья. При этом информации о том, что земля обременена также правами компании "Инвестмент Технолоджис", ни в сообщении, ни в постановлении № 440 указано не было. И последняя в марте 2013-го обратилась в АС Московской области с требованием признать недействительным п. 1 постановления № 440 в части отсутствия там указания об обременении земельного участка правами "Инвестмент Технолоджис" на строящийся многоквартирный дом в объеме 1898,93 кв. м и обязать администрацию внести туда соответствующие изменения (дело № А41-9819/2013).
22 апреля 2014 года судья Рустам Бирюков в иске "Инвестмент Технолоджис" полностью отказал. Он пришел к выводу, что при регистрации прекращения договора аренды одновременно произошло и прекращение залога права аренды, возникшего в силу закона в пользу участников долевого строительства, а значит, нет оснований для признания недействительным спорного положения постановления № 440. При этом Бирюков отметил, что "Инвестмент Технолоджис" не лишен возможности воспользоваться другими способами защиты своих прав, в том числе путем взыскания с застройщика убытков и неустойки за нарушение обязательств по договору долевого участия.
Однако с таким решением не согласилась коллегия 10-го Арбитражного апелляционного суда (Евгений Шевченко, Екатерина Мищенко и Марина Немчинова). По их мнению, право аренды спорного земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у общества "Инвестмент Технолоджис" как у участника долевого строительства "независимо от того, какой именно застройщик является арендатором земельного участка и на основании какого договора аренды". А значит, считает апелляционная коллегия, не имеет значения тот факт, что договор аренды от 20 сентября 2007 года был расторгнут по решению суда.
В обоснование этого судьи сослались на ч. 1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве № 214 от 30 декабря 2004 года, который гласит: "В обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости".
Отметили судьи 10-го ААС и то, что, согласно выпискам из ЕГРП, на момент вынесения администрацией оспариваемого постановления и до настоящего момента "Инвестмент Технолоджис" является участником долевого строительства спорной недвижимости.
И в итоге 8 сентября 2014 года апелляционная коллегия решение суда первой инстанции отменила, а п. 1 постановления № 440 в части отсутствия указания на обременение земельного участка признала недействительным. Отказ же суда первой инстанции удовлетворить требование "Инвестмент Технолоджис" о внесении соответствующих изменений в оспариваемый документ апелляция поддержала. "Поскольку постановление администрации уже реализовано, аукцион проведен и определен новый застройщик", – пояснили судьи.
18 декабря 2014 года кассационная коллегия Арбитражного суда Московского округа (Елена Ананьина, Валентина Долгашева и Александр Кузнецов) постановление апелляции оставила в силе.
Тогда администрация обратилась с жалобой в Верховный суд. В ней она настаивала на том, что в связи с расторжением договора аренды спорного земельного участка произошло и прекращение залога права в силу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса – то есть в связи с прекращением заложенного права. Судье Владимиру Попову этот довод показался заслуживающим внимания, и он передал дело на рассмотрение коллегии ВС по экономическим спорам.
Заседание там состоялось в четверг, 23 апреля. Представитель администрации Дмитрий Козлов сразу обратил внимание экономколлегии на то, что все выводы 10-го ААС и кассации округа основаны на ч. 1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве № 214. Однако в этой норме, по его словам, ничего не говорится по поводу прекращения залога права аренды, если застройщик не может исполнить свои обязательства по предоставлению жилой площади. А значит, считает Козлов, в этом случае должны применяться общие нормы гражданского законодательства, а именно ст. 352 ГК, согласно которой "залог прекращается в случае прекращения заложенного права". "У нас был расторгнут договор аренды, и об этом внесена запись в реестр, – говорил он. – Сам договор аренды заложенного права прекратился, и говорить сейчас об обременении земельного участка правами третьих лиц как минимум неправильно".
В свою очередь его оппонент – представитель "Инвестмент Технолоджис" Сергей Кривошеев – настаивал на том, что в этом споре должна применяться ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве № 214. "Администрация прикрывается ст. 352 ГК и почему-то считает, что в данном случае ГК сильнее, чем закон № 214, – рассказывал юрист. – Нас просто кинули, а ведь смысл закона № 214 состоит в том, чтобы у органов не было возможности сговориться и кинуть дольщиков! И не важно, что мы юридическое лицо. Закон № 214 защищает интересы всех, кто проинвестировал деньги в строительство жилья!"
Кривошеев также попросил экономколлегию обратить внимание на то, что администрация не обращалась в суд с требованиями о признании "Инвестмент Технолоджис" "утратившим право залога". "Без нас нас женили, наше право до сих пор зарегистрировано в ЕГРП, – сетовал он. – И президент РФ у нас говорит о привлечении денежных средств в российскую экономику. Каким образом мы будем привлекать денежные средств в российскую экономику, если у нас не обеспечиваются интересы вот таких инвестиций?"
Однако слова Кривошеева коллегию ВС не убедили. Посовещавшись меньше получаса, тройка решила жалобу администрации удовлетворить и постановления 10-го ААС и АС Московского округа отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции. Таким образом, в требованиях "Инвестмент Технолоджис" полностью отказано.
