Можно ли получить разрешение на строительство 9-этажного дома, построить 18-этажный, а потом внести изменения в первоначальный документ без получения нового? Градостроительный кодекс этого не предусматривает. Но и не запрещает – именно на эту логику опирается казанский застройщик, который пытается через суд обязать исполком Казани внести коррективы в разрешения, полученные семь лет назад. Дело прошло все инстанции. Два суда решили в пользу чиновников, другие два признали правоту застройщика. А 11 ноября вопросы ему задал Президиум Верховного суда.
Казанский застройщик "Свей", основанный в 1996 году бывшим депутатом Казгордумы Рашидом Аитовым, проходит финальную стадию банкротства (А65-22387/2008). Но в деле А65-4542/2014 компания обжаловала отказ Исполкома Казани внести изменения в разрешения на строительство, то есть увеличить этажность двух домов с 9 до 18 этажей и еще одного – с 16 до 18. Разрешения выдавались в 2008 году, изменить же их компания решила в 2014-м, постфактум, когда уже строила незаконно высокие дома.
Не запрещено – значит разрешено?
Исполком застройщику отказал: характеристики домов существенно изменились, а значит, нужно идти за новым разрешением. "Но нельзя его получить, если они уже строятся", – разводит руками представитель "Свея" Вадим Спиридонов. Когда компания обжаловала отказ исполкома в суде, она сослалась на заключение Центра судебных и негосударственных экспертиз "Индекс", который решил, что обновленный проект на спорные дома отвечает всем правилам. Также застройщик обратил внимание суда на то, что Градостроительный кодекс не запрещает изменять разрешения на строительство, если скорректирована проектная документация.
Но эти аргументы не убедили судью Арбитражного суда Татарстана Надежду Назырову. Она сочла, что ГрК содержит закрытый и строго определенный перечень ситуаций, когда возможно внести изменения в разрешение на строительство, и случай заявителя туда не входит. Аргумент застройщика о том, что кодекс этого не запрещает, Назырова парировала так: "Отсутствие прямых запретов не означает возможности или обязанности это сделать". Таким образом, судья заявителю отказала.
Но 11-й ААС с такой логикой не согласился. Если в ГрК нет норм, посвященных изменению разрешения в связи с корректировкой проектной документации, то это еще не повод для отказа застройщику, решила апелляция. Когда у застройщика изменяется проект, то нужно вносить коррективы и в разрешение, заключил 11-й ААС и удовлетворил требования "Свея". Это постановление отменил АС ПО, который вслед за исполкомом счел, что заявитель не менял проект – он фактически предоставил новый. А коллегия Верховного суда под председательством Владимира Попова, в свою очередь, поддержала доводы апелляции и приняла решение в пользу "Свея".
В проекте – одно, в разрешении – другое
Но вчера, 11 ноября, Президиум ВС рассмотрел жалобу на это определение. Алексей Рыбушкин из исполкома рассказал, что чиновники опасаются за судьбу жильцов, ведь дома могут обрушиться. Выступление юриста было кратким, но из татарстанской газеты "Бизнес.Online" можно узнать, что, по мнению сполкома, увеличение этажности произошло по ходу строительства, а фундаменты не были рассчитаны на такую нагрузку. Экспертизе "Индекса" чиновники не доверяют.
Спиридонов из "Свея", наоборот, уверял судей, что здания изначально проектировались и строились высокие, просто в зоне застройки действовал запрет возводить здания выше 10 этажей, и лишь затем лимит увеличился до 20. "Экспертиза проведена, опасности обрушения нет", – заявил юрист застройщика.
– А почему строительство вели? – спросил председательствующий Петр Серков у Спиридонова.
Тот сказал, что не может ответить.
– Вы пришли на Президиум Верховного суда, – отрезвил его Серков.
– Строительство вели, потому что проектная документация была на 18 этажей, – сказал тогда Спиридонов.
– А разрешение на сколько было?
– На девять…
Больше у судей Президиума вопросов не нашлось, и определение коллег из экономколлегии они отменили. В коридоре суда Спиридонов рассказал, что "Свей" теперь будет узаконивать свои дома как самовольную постройку.
Дело не только в фундаменте
Эксперты объясняют, почему они согласны с решением Президиума. В тех случаях, когда закон допускает переоформление разрешения на строительство, оно проходит формально и, по сути, не требует заново оценивать все документы по существу, говорит Ксения Брук из Dentons, но в деле "Свея" параметры домов изменились существенно. Причем, судя по ее словам, одним фундаментом возможные проблемы не ограничиваются. "Двукратный рост этажности увеличивает нагрузку на инженерные сети, влияет на транспортную доступность, требует увеличения парковочных мест и так далее", – предупреждает Брук. По ее мнению, при изменении характеристик объекта необходимо проходить те же согласования, что и при первичном получении разрешения.
Сходного мнения придерживается Евгений Корчаго, председатель коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры". Он считает, что вольница застройщиков приведет к хаосу в отрасли. "Изменение параметров объекта капительного строительства должно быть вызвано необходимостью, – уверен Корчаго. – Вряд ли в качестве такой причины можно назвать желание застройщика получить больше прибыли от новых площадей".
