Компания из X5 Retail Group арендовала помещение под супермаркет на 15 лет, но отказалась от него через четыре года. И потеряла почти 43 млн руб. – такова была плата за односторонний выход из договора. Арендатор обжаловал сумму в суде, и три инстанции вынесли три разных решения. Затем дело попало в ВС, который рассмотрел его сегодня, 22 июня. На заседании юрист федерального ретейлера рассказал, отчего считает свою компанию слабой стороной договора. А представитель арендодателя объяснила, почему X5 Retail могло быть выгодно заплатить 43-миллионную компенсацию.
Можно ли уменьшить плату за немотивированный отказ от договора, поскольку она несоразмерна последствиям расторжения? Или условие должно исполняться в изначальном виде, раз уж стороны сами на него пошли? В этих вопросах разбирался Верховный суд в деле девелоперского подразделения X5 Retail Group – ЗАО «Икс 5 Недвижимость» (А07-27527/2015). В 2011 году оно взяло в аренду 6590 кв. м под гипермаркет “Карусель” у “Уфимского хлопчатобумажного комбината” и оплатило 59,9-миллионный аванс – постоянную часть платы за все предполагаемые 15 лет пользования. Расторгнуть договор без объяснения причин можно было и раньше, но при условии, что девелопер терял всю неиспользованную часть аванса. Арендатор отказался от помещений в 2015 году, но посчитал, что оставлять все деньги контрагенту – это уже слишком, и обратился в суд. Три инстанции вынесли три разных решения.
Первая инстанция: несоразмерная неустойка
Первая инстанция согласилась с ним и решила, что комбинату будет достаточно 7,6 млн руб. компенсации за расторжение договора (рассчитано по двукратной учетной ставке ЦБ). А остальные 35,3 млн арендодатель должен вернуть «Икс 5 Недвижимости». Плату за отказ от договора суд понял как неустойку, которая явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, а значит, ее можно уменьшить по ст. 333 ГК.
Вторая инстанция: несоразмерная компенсация
Апелляция согласилась с резолютивной частью решения, но подвела под них другое обоснование. Плата за отказ от договора, которая названа там “штрафом”, по сути все же не является неустойкой или пеней, поэтому ст. 333 ГК здесь неприменима. Но это не отменяет того, что компенсацию надо сопоставить с потерями, которые мог понести арендодатель. Апелляция учла, что комбинат сразу получил, по сути, почти 60-миллионный кредит, а уже через полгода после расторжения договора сдал помещения под другой супермаркет. Соглашаясь с цифрами первой инстанции, 18 ААС руководствовался правилом, что договорное условие можно признать несправедливым. Это допускается по заявлению слабой стороны договора, которая докажет несоразмерность потерь договора (п. 9 и 10 постановления Пленума ВАС от 14 марта 2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).
Третья инстанция: соразмерная компенсация
Арбитражный суд Уральского округа отменил акты нижестоящих инстанций и отклонил требования «Икс 5 Недвижимости». Стороны свободно заключили договор на выбранных условиях и должны были хорошо понимать его последствия, поскольку являются крупными игроками бизнеса, Истец не доказал, что на него давили на переговорах и он был слабее контрагента.
В Верховном суде: штраф или компенсация?
«Икс 5 Недвижимость» обратилась в Верховный суд и пожаловалась на то, что окружной суд разрешил ответчику вести себя недобросовестно. Сумма компенсации все-таки не может быть произвольной – она должна быть соразмерна неблагоприятным последствиям арендодателя, указал девелопер. Экономколлегия смогла задать вопросы его юристу сегодня, 22 июня.
«Икс 5 Недвижимость» понимает спорный платеж все-таки как штраф, заверил юрист ретейлера Дамир Шарафутдинов. Но даже если это компенсация – ее и при таком подходе надо снизить.
– Неустойку можно уменьшить по ст. 333 ГК. А ваш платеж на основании чего? – поинтересовалась председательствующая Елена Борисова.
Шарафутдинов назвал ст. 10 ГК (общая статья о добросовестном поведении) и Пленум ВАС о свободе договора. Он уверял, что истец был слабой стороной в переговорах, ведь без спорного условия арендодатель отказался бы заключать соглашение, а на помещение были другие претенденты. А отказались от договора из-за кризиса: магазин стал нерентабельным.
– У арендодателя, наверное, тоже был кризис, – отозвалась Борисова.
– 7,6 млн ему вполне достаточно, – заверил Шарафутдинов. – У него была упущенная выгода, а у нас реальные убытки: мы торговали “в минус”.
В серьезных договорных отношениях
Когда настал ее черед выступать, юрист комбината Ольга Стрижова уличила оппонента “в лукавстве”. По ее словам, “X5” – крупный федеральный ретейлер, который имел большой выбор помещений в Уфе и никак не мог оказаться слабой стороной. “В апелляции и кассации они не ссылались на торговлю в убыток, а говорили, что построили магазин в другой части города и ушли туда,” – напомнила Стрижова.
Платеж она понимала как плату за отказ от договора. Неустойка или убытки возникают тогда, когда право нарушено, а здесь право просто реализовано, объяснила юрист. По ее убеждению,
Арендатор с помощью судов пытается просто “переписать” договор.
“Даже если речь об убытках, давайте по всем правилам считать наши прямые и косвенные убытки. Но суды этого не делали”, – жаловалась Стрижова. По ее словам, “X5” ссылался на то, что потратил 41 млн руб. на ремонт, но это обычная практика. Каждый арендатор помещений под супермаркеты улучшает площади “под себя”, а собственник не ищет в этом выгоды – он лишь следит, чтобы не стало хуже, пояснила юрист. К тому же, если ретейлер тратит такую сумму на ремонт, это значит, что 59,9 млн для него не такая уж значительная сумма, подытожила Стрижова. Она парировала и довод о том, что арендодатель профинансировался, когда разом получил огромный аванс: "Если бы не такое условие – и плата за аренду была бы другой, “как у других арендаторов".
– Когда вы заключали договор на такой долгий срок, осознавали ли вы, что арендатор может отказаться от него в самом начале? – обратилась к Стрижовой судья Борисова. – Если он передумал после 14 лет аренды – получается небольшая сумма. А если через год – то очень значительная.
– Мы строим долгосрочные отношения, – отвечала юрист комбината. – Нам выгодно иметь одного арендатора 15 лет.
– А им выгодно? – спросила Борисова.
– Возможно, им тоже было выгодно уйти в другой торговый центр. Это крупная компания с большим опытом, они наверняка просчитали все риски, когда принимали решение отказаться от договора, – аргументировала Стрижова.
Шарафутдинов возразил, что сумма ремонта для арендатора все-таки значительна: “Открытый магазин окупается несколько лет”.
– Почему вы считаете, что именно этой суммы [7,6 млн руб.] будет достаточно для компенсации? – уточнила у него Борисова.
– Двукратная учетная ставка не зря предусмотрена, – отозвался Шарафутдинов.
Стрижова закончила свое выступление словами, что ретейлер просто не просчитал [экономические] риски и теперь пытается переложить их на контрагента. Но “договоры должны исполняться”. А “тройка” экономколлегии, поразмыслив, отправила вопрос на новое рассмотрение. Какие наставления она дала первой инстанции – станет известно после публикации мотивированного акта.
