Практика
10 января 2022, 20:42

ВС защитил добросовестного покупателя имущества с банкротных торгов

Предприниматель выгодно приобрел нежилое помещение в Москве, а потом продавец обанкротился. Управляющий оспорил сделку и смог доказать, что цена продажи была слишком низкой, а покупатель своими действиями причинил вред кредиторам. ВС обратил внимание, что предприниматель действовал добросовестно и не был связан с должником, а значит, сделку оспорить нельзя.

В 2017 году общество «Региональное развитие» решило продать нежилое помещение в Москве, для чего заключило соглашение с риелтором, «Компанией «Импульс», которая и сопровождала сделку. Риелтор опубликовал объявление о продаже недвижимости, которое увидел Дмитрий Андреев. Вскоре он приобрел помещение, заплатив за него 123 млн руб. Кадастровая стоимость недвижимости на тот момент составляла почти 42 млн руб. Сделка получила одобрение единственного участника «Регионального развития».

А спустя год «Региональное развитие» обанкротилось, и конкурсный управляющий оспорил сделку купли-продажи имущества. По его мнению, Андреев купил недвижимость слишком дешево (дело № А40-35533/2018). Суды двух инстанций решили, что Андреев при заключении сделки действовал осмотрительно и разумно в пределах стандарта поведения среднего добросовестного покупателя в аналогичной обстановке. 

Суды также, что на дату совершения сделки публичные сведения о несостоятельности должника отсутствовали: не было вступивших в силу судебных актов о взыскании с него задолженности, открытых в отношении должника исполнительных производств. Кроме того, цена сделки отличалась от рыночной лишь на 30%, что не говорит о существенном расхождении этой цены с рыночной и не может свидетельствовать о совершении сделки на заведомо и значительно невыгодных для должника условиях.

С этим не согласился Арбитражный суд Московского округа. Кассация пришла к выводу, что действия покупателя, приобретающего имущество по цене явно ниже рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Он либо был в сговоре с должником с намерением последнего вывести имущество из конкурсной массы, либо понимает, что должник избавляется от имущества по заниженной цене ввиду объективных неблагоприятных для него причин. Как следствие, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника, решил суд.

Андреев обратился в Верховный суд. Он настаивает на своей непричастности к должнику и к целям, который тот преследовал при заключении спорной сделки. Покупатель указывает, что действовал разумно и осмотрительно, что и подтвердили суды двух инстанций. Заявитель сослался и на судебную практику: по мнению Андреева, критерий существенности цены важен только в случае, если цена имущества завышена в два раза в сравнении с рыночной ценой или если имущество продано по цене менее половины от рыночной оценки предмета сделки.

Экономколлегия согласилась с доводами заявителя, отменила постановление АС Московского округа и признала правильность выводов судов первых двух инстанций. Таким образом, нежилое помещение останется в собственности Андреева.