ВС разбирался, когда можно расторгнуть договор аренды с НКО

В 2011 году «Международное содружество общественных объединений — обществ дружбы с народами зарубежных стран» взяло в аренду у департамента городского имущества Москвы несколько помещений общей площадью 282,6 м² под офисы. Договор действовал до мая 2021 года. 

В 2018-м из содружества выделилась региональная организация «Вокруг Света», к которой перешли права и обязанности по договору аренды. В феврале 2021 года «Вокруг Света» обратилось к департаменту, чтобы продлить срок соглашения. Арендодатель отказал и отметил, что в 2020 году направлял содружеству уведомление о прекращении договора по истечении срока. Тогда арендатор подал иск в суд, чтобы признать отказ незаконным и пролонгировать договор (дело № А40-40060/2021). 

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала и отметила, что департамент отказался от спорного договора надлежащим образом в установленный срок. Апелляционный суд отменил это решение и удовлетворил иск. Он подчеркнул, что арендодатель отправил уведомление содружеству, а не региональной организации. Между тем бывший арендатор выбыл из спорных правоотношений. Согласно условиям договора, арендатор вправе обратиться за продлением аренды как минимум за месяц до ее окончания, что компания «Вокруг Света» и сделала. Департамент не указал причины своего отказа и не учел преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок. Суд округа отменил апелляционное постановление и оставил в силе решение первой инстанции.

«Вокруг Света» написало жалобу в Верховный суд. Компания отметила: просьбу о продлении договора, который заканчивался в мае, отправили еще в феврале. При этом уведомление департамент отправил только в сентябре. Поэтому его нельзя считать надлежащим извещением об отказе от договора аренды. К тому же в 2020 году истец и департамент заключили допсоглашение и заменили арендатора по договору на компанию «Вокруг Света». Об извещении истец узнал только во время судебного разбирательства. Получается, департамент действовал недобросовестно, когда отправлял уведомление об окончании договора аренды бывшему арендатору и с пропуском срока. 

Истец отметил, что департамент отказал в продлении аренды незаконно. По п. 1 ч. 10 ст. 17.1 ФЗ № 135 «О защите конкуренции» для обоснования отказа в перезаключении договора на новый срок арендодатель должен принять решение о другом порядке распоряжения имуществом. Но этого не было сделано. «Вокруг Света» указало: если арендатор, который не нарушает условия договора, хочет продлить аренду, то арендодатель обязан это сделать. 

Согласно ст. 31.1 ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 № 7, для социальных организаций (к которым относится «Вокруг Света») устанавливаются особые условия аренды муниципального имущества. Получается, что спорный договор был преференцией для НКО. 

Экономколлегия согласилась с такими доводами, отменила решения первой и кассационной инстанций, а решение апелляционного суда оставила в силе.