ВС защитил права арендатора земли, который не успел построить дом

В 2010 году Петр Лимаков* на 10 лет арендовал земельный участок площадью 1209 м² у горадминистрации Волгограда. Стороны договорились, что здесь появится трехэтажный жилой дом площадью 112,8 м². В 2013 году Лимаков передумал заниматься стройкой и заключил договор перенайма с Леонидом Норильским*. 

Зимой 2020 года горадминистрация направила Норильскому уведомление, что срок аренды заканчивается. К этому моменту арендатор построил на участке обшитое металлосайдингом здание со стеклопакетами и дверью. Норильский зарегистрировал право собственности на это строение как на жилой дом. Еще на участке появился разборной металлический автогараж и колодец. Из-за того, что стройка не закончилась, арендатор попросил муниципалитет продлить срок аренды на три года без проведения торгов. 

Горадминистрация провела экспертизу на участке и выявила, что на земле нет объектов капитального строительства. Степень готовности здания — 12%, а площадь застройки — 31,5 м². То есть строение не соответствует параметрам, которые изначально были оговорены в договоре аренды. Поэтому Норильскому не стали продлевать аренду. 

Вместо этого горадминистрация обратилась в суд. Она пыталась признать, что у Норильского нет права собственности на недостроенный объект. Поэтому здание надо снести, а землю — вернуть муниципалитету. Арендатор подал встречный иск и просил обязать муниципалитет продлить аренду на три года, чтобы закончить строительство. 

Дело прошло два круга. Сперва первая и апелляционная инстанции встали на сторону арендатора. Судебный эксперт сделал заключение, что строение хоть и не достроено, но имеет прочную связь с землей. Его нельзя переместить без повреждений. Параметры объекта не соответствуют тем, что указаны в договоре, но это нельзя назвать серьезным нарушением градостроительных норм. 

Четвертый кассационный суд не согласился с такими выводами и направил дело на новое рассмотрение. На втором круге суды встали на сторону муниципалитета: Норильский построил не то, о чем договаривались, а сама постройка похожа на самовольную (дело № 33-133/2022) . 

Арендатор с таким решением не согласился и написал жалобу в Верховный суд (дело № 16-КГ23-9-К4). Тройка судей под председательством Юрия Москаленко отметила: Норильский как собственник объекта незавершенного строительства вправе однократно взять в аренду земельный участок на три года без проведения торгов (п. 21 ст. 3 ФЗ № 137). 

По Правилам землепользования, минимальная площадь застройки — 30 м². Норильский это требование исполнил, ведь площадь его строения — 31,5 м². ВС отметил: в деле нет оснований считать, что Норильский нарушил градостроительные нормы. Он проявил себя как добросовестный арендатор и регулярно вносил оплату. 

Если на участке находится объект незавершенного строительства, то нельзя применять ст. 622 ГК («Возврат арендованного имущества арендодателю»), добавил ВС. К тому же иск о признании права собственности отсутствующим, который подала администрация, — исключительный способ защиты и применяется, только если право нельзя защитить никаким другим способом. 

В итоге ВС направил дело на новое рассмотрение в Волгоградский облсуд (дело № 33-6422/2023). Судебное заседание назначено на 14 июня. 

* Имя и фамилия изменены редакцией.