ВС решил, оплатит ли прежний арендатор долги по новому договору

В 2004 году «КБФ АСТ» заключил с правительством Москвы инвестиционный контракт на строительство торгового комплекса в центре столицы. Для исполнения контракта компании передали на неопределенный срок в аренду земельный участок площадью 3000 м². В 2017-м АСГМ признал правопреемника арендатора, «АСТ Транс Маркет», банкротом. Управляющий продал на торгах права требования по инвестконтракту за 221 млн руб. компании «Аграркредит Эссет Менеджмент Раша», с которой в 2019 году и заключили договор уступки прав требований.

Позднее департамент городского имущества взыскал с «АСТ Транс Маркет» арендную плату за период с 24 июля 2019 года по 30 июня 2020-го. Ссылаясь на то, что обязательства по оплате аренды перешли к победителю торгов, который не возместил должнику взысканную с него плату, «АСТ Транс Маркет» потребовал взыскать с «Аграркредита» 7,6 млн руб. долга и 1 млн руб. процентов (дело № А40-127277/2022).

Суды отклонили иск, решив, что передача арендных прав и обязанностей ничтожна, поскольку арендодатель не соглашался на уступку. Доказательств неосновательного обогащения «Аграркредита» при сохранении арендных обязательств банкрота не было. «АСТ Транс Маркет» в жалобе в Верховный суд настаивал: при таком подходе судов пользу от владения участком с момента заключения договора цессии извлекает новый правообладатель, «Аграркредит», а плату за пользование этим участком взыскали с заявителя за счет его конкурсной массы.

Передав право пользования участком, «АСТ Транс Маркет» по существу не освободился от уплаты арендных платежей, согласился ВС. Рассматривая его иск, суды не учли положения ст. 1102 ГК о неосновательном обогащении и положение истца, который уже прекратил пользоваться участком и стал банкротом. Три инстанции, по существу, установили, что у него нет причин использовать участок из-за перехода прав по инвестконтракту и договору аренды к другим лицам, но оценку этим обстоятельствам не дали.

Поэтому ВС отменил решения, вернул дело на новое рассмотрение в АСГМ и предписал установить, кто сейчас использует участок. При этом суду нужно учесть, что, даже если нет согласования уступки с арендодателем и госрегистрации договора, это не отменяет обязанность владельца имущества, получившего его даже и по недействительной сделке, платить за аренду, подчеркнул ВС.