ВС подтвердил право дольщика на квартиру от нового застройщика

В деле о банкротстве «Премьеринвеста» Андрей Огарев* добивался признания права собственности на однокомнатную квартиру в Подольске. В 2009 году он заключил с застройщиком «Лидер» договор участия в долевом строительстве, а через три года компания обанкротилась. Потом застройщик и «Премьеринвест» заключили мировое соглашение, по которому последний принял обязательства застройщика перед кредиторами — участниками строительства, включенными в реестр требований о передаче квартир. В частности, «Премьеринвест» поручился по обязательствам «Лидера» перед кредиторами, которые еще не заявили требования в процедуре, но были известны должнику на дату проведения собрания.

Квартиру Огарев так и не получил, и первая инстанция удовлетворила его иск. Суд указал, что соглашение устанавливает поручительство «Премьеринвест» перед кредиторами, не заявившими требования (зареестровыми). Огарев в 2010 году подавал заявление о включении требования в реестр, которое не возвращалось и не рассматривалось по существу. Поскольку в момент обращения в суд строительство дома завершилось, его ввели в эксплуатацию в 2018 году, а на дату заседания квартира была свободной от прав третьих лиц, АС Московской области признал право собственности на квартиру за Огаревым (дело № А41-60300/2019).

Вышестоящие суды отклонили иск. Они отметили, что обязанность «Лидера» по передаче жилья дольщику так и не перешла к «Премьеринвесту», а условия мирового соглашения не распространялись на Огарева, ведь его требование не попало в реестр на дату собрания. А еще в деле о банкротстве «Лидера» право собственности на спорную квартиру признали за дольщиком «Премьеринвеста».

В жалобе в Верховный суд Огарев утверждал: управляющий «Премьеринвеста» и дольщик, получивший квартиру, знали о подаче им заявления о включении его в реестр, не рассмотренного судом не по его вине. Другого жилья у Огарева нет, и спорная квартира должна была стать его единственным жильем, а все это время он был вынужден нести расходы на съем другого жилья.

Позиция ВС

«Нерассмотрение судом требования дольщика в рамках дела о банкротстве «Лидера» не умаляет осведомленности управляющего о намерении заявителя включить свое требование в реестр и обо всех имеющихся дольщиках и не исполненных застройщиком обязательствах и обязанности учесть их при заключении мирового соглашения с „Премьеринвестом”», — указал ВС. Как отметила экономколлегия, «Премьеринвест», участвовавший в деле о банкротстве «Лидера», мог проверить обоснованность правопритязаний всех участников строительства, вне зависимости от того, как учтены их требования в реестре.

При этом апелляция и кассация возложили негативные последствия бездействия управляющего и нового застройщика на Огарева, который исполнил обязательства и заявил о включении требования в реестр первоначального застройщика. Это привело их к ошибочному выводу о том, что обязательство «Лидера» по передаче квартиры Огареву к «Премьеринвесту» не перешло, и к нарушению прав Огарева. У судов будет шанс исправить эту ошибку — ВС отменил решения и отправил дело на новое рассмотрение в АС Московской области.

* Имя и фамилия изменены редакцией.