Практика
3 мая 2024, 12:10

ВС подтвердил право дольщика на квартиру от нового застройщика

Обанкротившийся застройщик заключил со строительной компаний соглашение, по которому вторая фирма должна была передать квартиры дольщикам банкрота. По мнению судов, эта обязанность не распространялась на квартиры дольщиков, чьи требования не попали в реестр. ВС решил иначе.

В деле о банкротстве «Премьеринвеста» Андрей Огарев* добивался признания права собственности на однокомнатную квартиру в Подольске. В 2009 году он заключил с застройщиком «Лидер» договор участия в долевом строительстве, а через три года компания обанкротилась. Потом застройщик и «Премьеринвест» заключили мировое соглашение, по которому последний принял обязательства застройщика перед кредиторами — участниками строительства, включенными в реестр требований о передаче квартир. В частности, «Премьеринвест» поручился по обязательствам «Лидера» перед кредиторами, которые еще не заявили требования в процедуре, но были известны должнику на дату проведения собрания.

Квартиру Огарев так и не получил, и первая инстанция удовлетворила его иск. Суд указал, что соглашение устанавливает поручительство «Премьеринвест» перед кредиторами, не заявившими требования (зареестровыми). Огарев в 2010 году подавал заявление о включении требования в реестр, которое не возвращалось и не рассматривалось по существу. Поскольку в момент обращения в суд строительство дома завершилось, его ввели в эксплуатацию в 2018 году, а на дату заседания квартира была свободной от прав третьих лиц, АС Московской области признал право собственности на квартиру за Огаревым (дело № А41-60300/2019).

Вышестоящие суды отклонили иск. Они отметили, что обязанность «Лидера» по передаче жилья дольщику так и не перешла к «Премьеринвесту», а условия мирового соглашения не распространялись на Огарева, ведь его требование не попало в реестр на дату собрания. А еще в деле о банкротстве «Лидера» право собственности на спорную квартиру признали за дольщиком «Премьеринвеста».

В жалобе в Верховный суд Огарев утверждал: управляющий «Премьеринвеста» и дольщик, получивший квартиру, знали о подаче им заявления о включении его в реестр, не рассмотренного судом не по его вине. Другого жилья у Огарева нет, и спорная квартира должна была стать его единственным жильем, а все это время он был вынужден нести расходы на съем другого жилья.

Позиция ВС

«Нерассмотрение судом требования дольщика в рамках дела о банкротстве «Лидера» не умаляет осведомленности управляющего о намерении заявителя включить свое требование в реестр и обо всех имеющихся дольщиках и не исполненных застройщиком обязательствах и обязанности учесть их при заключении мирового соглашения с „Премьеринвестом”», — указал ВС. Как отметила экономколлегия, «Премьеринвест», участвовавший в деле о банкротстве «Лидера», мог проверить обоснованность правопритязаний всех участников строительства, вне зависимости от того, как учтены их требования в реестре.

При этом апелляция и кассация возложили негативные последствия бездействия управляющего и нового застройщика на Огарева, который исполнил обязательства и заявил о включении требования в реестр первоначального застройщика. Это привело их к ошибочному выводу о том, что обязательство «Лидера» по передаче квартиры Огареву к «Премьеринвесту» не перешло, и к нарушению прав Огарева. У судов будет шанс исправить эту ошибку — ВС отменил решения и отправил дело на новое рассмотрение в АС Московской области.

* Имя и фамилия изменены редакцией.