ВС разобрался в споре о неоплаченной аренде

Индивидуальный предприниматель Александр Чинов приобрел недостроенное офисное здание с индивидуальным тепловым пунктом в подвальном помещении. Оборудование использовалось для обеспечения коммунальными ресурсами жилого дома, расположенного на том же земельном участке. Предприниматель предложил управляющей организации «Жилищные технологии» заключить с ним договор аренды, на что получил отказ: индивидуальный тепловой пункт, по мнению компании, входит в состав общего имущества многоквартирного дома. УК решила, что не должна перечислять арендные платежи за право пользования оборудованием, хотя и расположено оно в чужом здании. Тогда Чинов обратился в суд (дело № А41-68848/2022).

Нижестоящие суды встали на сторону предпринимателя и указали на неосновательное обогащение УК. Дело в итоге дошло до ВС. «Жилищные технологии» приводят в свою защиту несколько аргументов. Во-первых, право общей долевой собственности жильцов дома не зависит от того, чье имя указано в ЕГРН. Во-вторых, подвальный этаж еще до приобретения его предпринимателем был предназначен для размещения индивидуального теплового пункта. Чинов не мог не знать о размещении спорного оборудования в одном из помещений. В-третьих, в другом деле (№ А41-31427/2023) суд уже устанавливал, что тепловой пункт относится к общей долевой собственности жильцов дома, и это не нужно доказывать снова.

Кроме того, УК отмечает, что здание в эксплуатацию не введено, поэтому договор аренды в любом случае заключать нельзя. Это значит, что предприниматель не имеет права получать арендные платежи, а представленный расчет обогащения «Жилищных технологий» неверен.

При рассмотрении в Верховном суде представители УК рассказали: спорный тепловой пункт обслуживает исключительно многоквартирный дом и был построен для его эксплуатации до начала возведения строения, принадлежащего истцу. Представитель Чинова, в свою очередь, пояснил, что истец получал разрешение на строительство для возведения офисного здания с индивидуальным тепловым пунктом.

При таких обстоятельствах судам нужно было выяснить, как был возведен тепловой пункт — вместе с многоквартирным домом или уже при строительстве офисного здания. Позицию УК можно было проверить с помощью проектно-сметной документации и распоряжения на ввод дома в эксплуатацию, объяснили судьи. Еще надо было выяснить, предназначался ли тепловой пункт исключительно для обслуживания многоквартирника или и для отопления других зданий.

С учетом этого ВС отменил решения нижестоящих судов и направил спор на новое рассмотрение в АС Московской области.