ВС напомнил о специальных основаниях прекращения залога
В 2004 году Минимущества Московской области сдало в аренду компании «Римэка» земельные участки общей площадью 297 718 м² в Балашихинском районе для застройки. В 2015–2022 годах «Римэка» передала право аренды этих участков в залог «СМП Банку», двум фирмам и одному физлицу. А в 2021 году суды расторгли первоначальный договор аренды из-за нарушений арендатора. Он использовал участки не по целевому назначению и больше двух раз просрочил оплату по договору.
Со ссылкой на прекращение залога с момента прекращения права аренды «Римэки» администрация Балашихи потребовала в суде признать отсутствующими обременения в виде ипотеки в пользу «СМП Банка» и других залогодержателей по 13 договорам, залога имущественных прав по договору участия в долевом строительстве, заключенным «Римэкой» в отношении 21 участка, и исключении из ЕГРН записей об обременениях (дело № А41-91013/2022).
Три инстанции решили, что из-за расторжения договора аренды в ЕГРН теперь содержатся неактуальные записи об ипотеке права аренды участков, и удовлетворили иск. В кассационной жалобе в Верховный суд «Промсвязьбанк», правопреемник «СМП Банка», указал: наряду с записями об обременениях участков суды исключили из ЕГРН записи об обременениях, возникших в связи с заключением арендатором (застройщиком) договоров участия в долевом строительстве. Но действие этих договоров не зависит от прекращения аренды участков, настаивал банк.
ВС напомнил, что существуют специальные основания прекращения залога. Так, правила о залоге, предусмотренные ч. 9 ст. 13 закона «Об участии в долевом строительстве», имеют приоритет перед соответствующими положениями ГК и закона «Об ипотеке». И ч. 8.1 этой статьи не предусматривает прекращение обременений участка из-за прекращения соответствующего договора аренды. Суды это проигнорировали. А еще они не изучили обстоятельства исполнения «Римэкой» договоров участия в долевом строительстве.
«При таких обстоятельствах ссылка судов при решении судьбы названных обременений на прекращение арендных отношений не соответствует законодательству, а вывод об исключении из ЕГРН оспариваемых записей является преждевременным», — заключил ВС, отменил решения и отправил дело на новое рассмотрение в АС Московской области.