ВС проверил добросовестность арендаторов земельного участка в Москве

Компании «Офис-1» и «Трест МРСМ» в 2002 году арендовали земельный участок у Московского земельного комитета на срок до 2019 года. Согласно договору с множественностью лиц на стороне арендатора, этот участок предоставили в общее пользование.

В 2014 году «Офис-1», «Трест МРСМ» и «Текстон» заключили трехстороннее соглашение о частичном денежном возмещении «Текстоном» ежегодных затрат «Офиса» и «Трест» на аренду участка. Суммы компенсировались в объеме, пропорциональном доле площади, — 21,02% от годовой арендной платы. По этому соглашению сторонам на праве собственности принадлежали: «Офису» — 1134,5 м²; «Тресту» — 1016,3 м²; «Текстону» — 572,3 м². С учетом размера годовой арендной платы на 2014 год, стороны согласовали размер ежеквартальных платежей — 180 952,61 руб. Получателем всей суммы, причитающейся обоим собственникам, должен был быть только «Офис». При этом платежные обязательства «Текстона» считались выполненными, если «Офис» получал плату в полном объеме.

В конце 2021-го департамент госимущества Москвы расторг прежний договор с множественностью лиц, и все стороны получили самостоятельные соглашения. Как посчитал «Офис», со второго квартала 2020-го «Текстон» не полностью вносил плату по соглашению, а потом вовсе перестал платить. Долг составил 647 630 руб. Указав, что «Трест» сам вносил арендную плату за землю, определив его долю (14%) относительно доли «Офиса», компании подали иск о взыскании с «Текстона» неосновательного обогащения в размере 647 630 руб.: 568 000 руб. — в пользу «Офиса», 81 000 — в пользу «Треста». Еще компании потребовали выплату процентов. «Текстон» требовал в суде от «Офиса» неосновательное обогащение и проценты, напомнив, что договор аренды прекратил действие в 2019-м, а значит, тогда его частичное возмещение за третий квартал было излишним (№ А40-133815/2022).

Три инстанции прекратили производство по делу в части требований «Офиса» к «Текстону» о взыскании неосновательного обогащения в размере 399 000 руб., поскольку эти требования уже рассмотрели в деле № А40-56961/2021, а в остальной части иска к «Текстону» суды отказали. Встречный иск тоже отклонили, поскольку в деле № А40-56961/2021 было установлено, что эта часть требования выходит за временные рамки действия договора аренды. Он подлежал заключению на новый срок с участием на стороне арендаторов всех трех собственников, и «Текстон» воспользовался этим правом, но договор не удалось заключить из-за недобросовестного поведения «Офиса». С аналогичным заявлением обращался и «Офис», но и с ним договор не заключили, поскольку он не провел кадастровые работы для уточнения границ участка.

Отклоняя встречный иск, суды отметили, что поступившие от «Текстона» платежи были перечислены «Офисом» в адрес арендодателя и поступили в бюджет Москвы как арендная плата. Поэтому неосновательное обогащение на стороне «Офиса» тоже не доказано.

Все стороны спора обжаловали эти выводы в Верховный суд. «Офис» и «Трест» напомнили, что отдельно с каждым арендатором новые договоры так и не были заключены. Заявители до октября 2021 года продолжали платить за участок, при этом «Текстон» не компенсировал им расходы. «Текстон» же просто воспользовался ситуацией по перезаключению договора и сберег средства. В жалобе «Текстона» указано, что именно «Офис» воспрепятствовал заключению прямого договора с департаментом госимущества Москвы.

В ВС обратили внимание: стороны расторгли договор аренды земельного участка в октябре 2021 года на основании дополнительного соглашения. После этого каждому из арендаторов направили проект договора аренды на новый срок с установлением платы, исходя из площади принадлежащих им нежилых помещений. «Указанное обстоятельство не было учтено судами при проверке обоснованности требований сторон, в то время как оно имело существенное значение для правильного разрешения спора», — заметила экономколлегия и отправила материалы на новое рассмотрение. Заседание в АСГМ назначили на 28 ноября.