Экономколлегия защитила застройщика в споре с администрацией

Компания «Эсна» в 2012 году решила построить спортивно-развлекательный комплекс в Ленинградской области. Для этой цели муниципалитет передал земельный участок застройщику в аренду. В мае 2016-го, застройщик получил разрешение на реализацию проекта, но уже в 2017-м приостановил работы. Тогда же компания зарегистрировала права на незавершённый спорткомплекс. 

Через шесть лет «Эсна» решила довести проект до конца и попросила администрацию согласовать строительство, но получила отказ: за эти годы муниципалитет успел принять новую редакцию правил землепользования и теперь строить спортивный объект в этом месте нельзя. Фирма согласилась с новыми правилами и дважды безуспешно пыталась получить разрешение на реконструкцию комплекса в магазин (дела № А56-114757/2021 и № А56-8438/2022). Получив отказы, застройщик попытался добиться разрешения на окончание первоначального проекта (дело № А56-58911/2023). 

АС Санкт-Петербурга и Ленинградской области посчитал, что муниципалитет прав. По его мнению, застройщик пытается обойти административные процедуры изменения вида использование земли. Апелляционная и кассационная инстанции согласились с выводами и отметили, документы нужно подавать в администрацию, а не в суд.

Тогда «Эсна» обратилась с жалобой в экономколлегию. Заявитель указал, что из-за решений судов не может закончить проект и начать эксплуатировать здание, а изменить цель договора аренды невозможно. Земельный участок изначально предоставлялся для строительства комплекса и отказ в выдаче разрешения нарушает его права. 

Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новый круг. По ее мнению, они не учли, что деление земель по целевому назначению определяется исходя из их принадлежности к определенной категории согласно зонированию территорий. И земельное, и градостроительное законодательство сохраняют права на использование объектов капитального строительства и участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию, когда это не опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. ВС отметил, что «Эсна» в целях завершения строительства приняла меры по изменению цели договора аренды, а также обращалась за выдачей разрешения по новым требованиям регламента. При таких обстоятельствах, по мнению судебной коллегии, компания может достроить объект и в дальнейшем использовать комплекс.