Практика
14 ноября 2024, 12:06

АС Московского округа уточнил правила расчета неосновательного обогащения при аренде земли

Компании пользовались земельным участком 16 лет, но не платили аренду. Госорган рассчитал неосновательное обогащение, но суды сильно занизили сумму. Они не зачли весь срок пользования и за основу расчета взяли минимальную площадь участка. АС МО указал, что нужно учитывать фактически используемую площадь и считать аренду с момента приобретения недвижимости на участке.

Две компании «Промстрой-пять» и «Квадрат-С» имеют в собственности недвижимость. Эти объекты находятся на неразграниченном земельном участке. Компании пользуются землей, но никакой договор не заключали.

В октябре 2022 года комитет по управлению имуществом Серпухова направил организациям претензии, где указал, что они получили неосновательное обогащение в размере арендной платы за использование участка. Так как компании никак не ответили на претензии, комитет подал иск в суд (дело № А41-12019/2023).

Истец требовал взыскать с «Промстрой-пять» больше 6 млн руб. неосновательного обогащения и процентов, а с «Квадрат-С» — около 200 000 руб. Комитет рассчитал эти суммы из фактически используемой площади участка и срока пользования. Он указал, что доступ к земельному участку ограничен, по периметру стоит забор и ответчики используют всю площадь, которая равняется 10 435 м². Право пользования участком возникло с 2006 года, когда компании получили в собственность недвижимость, расположенную на спорной земле.

Суды согласились, что аренду нужно было платить, и частично удовлетворили требования комитета. Они взыскали с первого ответчика 412 000 руб., а со второго — около 140 000 руб. Суммы занизили по двум причинам: на часть требований истек срок исковой давности, и ответчики заявили, что площадь используемого участка меньше. Второй довод подтвердила экспертиза, рассчитав минимально допустимую площадь, которая нужна для использования недвижимости. 

Комитет не согласился с таким решением и подал кассацию. АС Московского округа поддержал заявителя и указал, что при расчете сумм неосновательного обогащения суды использовали заключения экспертов о минимальной площади. При этом они должны были учесть довод истца о том, что компании фактически используют весь участок. Кроме этого, суды оставили без внимания замечание о том, что аренду нужно считать с момента приобретения нежилых объектов, которые находятся на участке.

АС МО также указал, что нижестоящие инстанции никак не оценили иск ответчиков к администрации Серпухова, в котором они просили установить границы участка площадью 10 435 м². При этом в рассматриваемом деле компании занижают площадь используемой земли.

Так как все эти аспекты важны для правильного расчета неосновательного обогащения, АС МО отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в АСГМ.