ВС рассказал о последствиях изменения правил землепользования для застройщика

В апреле 2019 года Департамент имущества Сочи выдал в аренду «Дельта-стройсервису» земельный участок для строительства многоквартирного дома. В том же году компания получила градостроительный план, разрешающий многоэтажную застройку.

Четыре года спустя арендатор обратился с заявлением о выдаче разрешения на строительство дома, но получил отказ. Администрация объяснила, что в 2021 году правила землепользования и застройки в Сочи изменились и теперь участок расположен в границах малоэтажной жилой застройки. Это запрещает строить многоэтажный дом.

Не согласившись с решением властей, компания обратилась в суд (дело № А32-53202/2023). Три инстанции встали на сторону застройщика. Суды исходили из того, что право на застройку участка у компании возникло в момент выдачи градостроительного плана и «Дельта-стройсервис» нельзя обязать соблюдать положения муниципального акта, принятого через два года.

В кассационной жалобе в Верховный суд администрация сослалась на неправильное применение градостроительных норм. Мэрия напомнила: она проверяет, допустимо ли строительство, в момент выдачи разрешения и не может согласовать постройку дома, если это нарушит действующие правила.

Экономколлегия подтвердила право муниципалитета устанавливать ограничения. Власти Сочи в 2021 году законно запретили точечную застройку в городе. Это связано с нехваткой социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры для будущего многоквартирного дома. Такие ограничения нельзя не учитывать, а потому следует отменить решения нижестоящих судов и направить дело на пересмотр. 

Застройщик вправе в будущем потребовать с администрации убытки, но не может настаивать на реализации проекта, если это нарушит законодательные нормы.