ВС защитил застройщика в споре с ФАС
Санкт-Петербургское управление ФАС установило, что застройщик «Балтийская жемчужина» в проектных декларациях, в договорах долевого участия и других документах неверно указал площадь квартир в строящемся ЖК. По мнению службы, этим он вводил потребителей в заблуждение и хотел получить преимущество на рынке. В связи с антиконкурентными действиями ФАС предписала компании перечислить в федеральный бюджет более 52,2 млн руб. полученного дохода.
«Балтийская жемчужина» обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительными решения и предписания ФАС (дело № А56-6783/2024). Но три инстанции поддержали позицию антимонопольного ведомства. Суды решили, что истец размещал в договорах заведомо недостоверную информацию о площади квартир для привлечения потребителей.
Застройщик направил жалобу в Верховный суд. В ней заявитель указал, что расхождения в площади квартир обусловлены допустимой строительной погрешностью, отклонения не превышали 5% и были предусмотрены в договорах. Также истец настаивал, что ведомство не привело доказательств получения им дохода за счет нарушения антимонопольного законодательства. Застройщик утверждал, что служба рассчитала сумму 52,2 млн руб. по дополнительным соглашениям к договорам участия в долевом строительстве, тогда как сама сумма доплаты за изменение площадей составила 1,8 млн руб.
По мнению экономколлегии, ФАС не проанализировала состояние рынка. Так, в материалах дела нет подтвержденной информации о продуктовых и географических границах товарного рынка, составе конкурентов, чьи права, по мнению управления, могли быть нарушены, и о других преимуществах застройщиков, кроме ценовой привлекательности, которые могут влиять на выбор покупателей. Без такой информации суды не смогли оценить выводы антимонопольного органа о получении застройщиком преимуществ за счет других участников рынка и о заблуждении потребителей, исключающем обращение к конкурентам.
Кроме того, нижестоящие инстанции не оценили, каким образом отклонение площади построенных квартир (от 1,4 до 2,5 кв. метров) могло повлиять на борьбу заявителя с конкурентами. ФАС также не смогла доказать, что, имея информацию об итоговой цене приобретаемой квартиры с учетом дополнительной площади, потребители выбрали бы других застройщиков. Сведений о ценовых предложениях других участников рынка в материалах дела нет.
Суд указал, что несущественное отклонение от согласованной площади не более чем на 5% и систематическое применение этого условия в договорах долевого строительства само по себе не говорит о недобросовестной конкуренции в действиях компании.
По мнению ВС, нижестоящие инстанции не установили все юридически значимые для дела обстоятельства, поэтому вывод о законности оспариваемых решений и предписания ФАС нельзя признать обоснованными. Принятые ранее судебные акты отменили, дело направили на новое рассмотрение.
Введение в заблуждение не говорит о недобросовестной конкуренции
Верховный суд прямо указал, что включение в договоры с участниками долевого строительства условия об изменении цены при несущественном отклонении от согласованной площади допустимо и не говорит о недобросовестной конкуренции. Но эта позиция ВС не означает, что изменение застройщиками площадей помещения в принципе не может быть признано актом недобросовестной конкуренции, отмечает юрист антимонопольной практики ALUMNI Partners Мария Бардина. Подобные дела рассматривались и ранее, и суды в них поддерживали выводы антимонопольных органов (дело № А40-69652/2019, где отказали в передаче спора на рассмотрение экономколлегии). Но в рамках этого дела Санкт-Петербургское УФАС допустило нарушения, поэтому суд поддержал застройщика.
В любых подобных спорах антимонопольный орган обязан доказать, что действия нарушителя совершены для получения неконкурентного преимущества и причинения вреда хозяйствующим субъектам-конкурентам, говорит партнер антимонопольной практики BGP Litigation Ирина Акимова. Именно этот аспект — влияние поведения участников рынка на состояние конкуренции — и позволяет отграничить нарушения антимонопольного законодательства от гражданско-правовых споров и прочих отраслевых нарушений. Это можно выяснить только после тщательного анализа рынка, отметила юрист.
Хотя для рассматриваемых составов анализ проводится в усеченном объеме, с ФАС все же не снимается обязанность определить продуктовые и географические границы рынка и состав его участников. Кроме того, Верховный суд обратил внимание, что регулятор должен обосновать механизм влияния поведения застройщика на состояние конкуренции, то есть как это могло повлиять на борьбу заявителя с конкурентами, продолжает Акимова.
Позиция ВС должна привлечь внимание судов к вопросу о доказанности в таких делах причинно-следственной связи между вменяемой ответчику моделью поведения и негативными последствиями, включая возможные.
Экономколлегия также не согласилась считать антиконкурентным доходом всю выручку застройщика по договорам с покупателями квартир, говорит партнер, соруководитель антимонопольной практики Delcredere Олег Москвитин.
Видимо, незаконный доход если и имел место, то, по логике ВС, составлял лишь доплату за дополнительную площадь реализованных квартир после перемера сданного жилья.