ВС не дал взыскать землю с постройками через возврат арендованного имущества

Компания «Октан Трейд» арендовала у муниципалитета Магадана участок площадью 5100 кв. метров для строительства склада до августа 2021 года. Компания получила разрешение на строительство склада площадью 209 кв. метров, но из-за экономических трудностей в 2020–2021 годах возвела только фундамент. Позже разработала новую проектную документацию и построила склад и несколько сопутствующих построек.

Но после окончания срока аренды департамент потребовал вернуть участок свободным от всех строений (дело № А37-2657/2023).

Суд первой инстанции отказал в иске. Он решил, что ст. 622 ГК о возврате арендованного имущества не применяется, если на публичном земельном участке возведены объекты капитального строительства.

Апелляция и кассация отменили это решение и обязали компанию освободить участок. Суды указали, что после прекращения аренды возникла обязанность вернуть участок в том состоянии, в котором его получили. Право собственности на подстанцию и водовод не зарегистрировано, а склад возведен самовольно.

Верховный суд отменил все решения. Коллегия указала: ст. 622 ГК не может служить основанием для обязания арендатора освободить участок от объектов недвижимости независимо от расторжения или прекращения договора аренды.

«Иск, удовлетворение которого предполагает фактический снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам, которые регулируют отношения, возникающие из договора строительной аренды», — подчеркнули судьи.

Если на участке есть объект незавершенного строительства, это требует использования специального порядка изъятия по ст. 239.1 ГК путем продажи с торгов, отметил ВС.

Суды не исследовали, какие именно объекты относятся к недвижимости, и не определили правильную правовую квалификацию спора, поэтому рассмотрят его повторно.