Практика
12 февраля 2026, 17:59

ВС разъяснит новые правила расчета аренды для ранее заключенных договоров

Арендатор просил произвести перерасчет арендной платы, сославшись на постановление правительства от 2023 года, но суды в иске отказали.

В 2014 году территориальное управление Росимущества в Московской области заключило с компанией «Акварель» договор аренды земельного участка на срок до 2052-го. Арендная плата составила 17,1 млн руб. в год. В 2016-м управление решило повысить плату до 96,9 млн руб. на основании отчета об оценке рыночной стоимости. Впоследствии сумма ежегодно индексировалась и к 2023-му достигла 110,3 млн руб.

В 2023 году управление подало иск о взыскании с компании задолженности за период с 1 января 2022-го по 17 апреля 2023-го в размере 70 млн руб. и 12,3 млн руб. неустойки (дело № А40-117873/2023).

«Акварель» подала встречный иск и сослалась на Постановление Правительства от 10.02.2023 № 191. В соответствии с ним арендная плата должна быть установлена в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, арендная плата, рассчитанная по результатам оценки до вступления постановления в силу, подлежит перерасчету по истечении пяти лет со дня ее установления, указал заявитель.

Арбитражный суд города Москвы частично удовлетворил иск управления. С ответчика взыскали 10,8 млн руб. задолженности и 7,9 млн руб. неустойки. Во встречном иске АСГМ отказал. 9-й ААС изменил решение в части неустойки, увеличив ее до 9,3 млн руб. Кассация поддержала это решение.

Суды исходили из того, что реальную дату установления арендной платы, рассчитанной по результатам отчета об оценке, нужно отсчитывать с 1 ноября 2019 года — с момента застройки земельного участка. Срок действия отчета об оценке — с 1 ноября 2019-го до 1 ноября 2025-го. За этот период арендная плата подлежит исчислению на основании отчета об оценке, а перерасчет возможен только со 2 ноября 2024-го.

«Акварель» направила жалобу в Верховный суд. В ней говорится, что расчет арендной платы на основании отчета об оценке применяется с 29 августа 2016-го — даты направления уведомления арендатору. Соответственно, размер арендной платы подлежал перерасчету с 21 февраля 2023-го, а задолженность в размере 10,8 млн руб. не подлежала взысканию за период с 21 февраля 2023-го по 17 апреля 2023-го.

ВС передал спор на рассмотрение в экономколлегию. Заседание по делу назначили на 17 февраля.