ВС обозначил момент прекращения договора аренды

Индивидуальные предприниматели Владимир Неуструев и Марина Казакова заключили договор аренды нежилого помещения сроком на один год с возможностью автоматического продления в сентябре 2018-го. Когда срок соглашения истек, Казакова продолжила пользоваться помещением, а Неуструев не возражал против этого. В сентябре 2020 года арендатор освободил помещение и по телефону сообщил арендодателю о намерении расторгнуть договор. Акт приема-передачи Казакова при этом не подписала, а в феврале 2021-го перестала платить. Несмотря на это, Неуструев продолжал начислять арендную плату и коммунальные платежи. К концу февраля 2023-го задолженность достигла полумиллиона рублей. Неуструев обратился в суд с требованием взыскать с Казаковой долг, а она подала встречный иск о признании договора расторгнутым еще с января 2021 года (дело № А49-2792/2023).

Три инстанции подчеркнули, что Казакова вручила арендодателю письменное уведомление о расторжении договора только в мае 2023 года, а акт приема-передачи и вовсе не подписала. Они также отклонили доводы арендатора о том, что освобождение Казаковой помещения могут подтвердить свидетели. Суды указали: положения договора аренды предусматривают, что уведомление о расторжении соглашения должно быть оформлено в письменной форме. А значит, показания свидетелей в силу п. 1 ст. 162 ГК учесть нельзя. На этом основании суды удовлетворили требования Неуструева, а Казаковой в иске отказали. Тогда арендатор обратился в Верховный суд. Заявитель настаивал, что освободил помещение еще в сентябре 2020-го и сообщил об этом арендодателю. А тот, в свою очередь, злоупотребил правом и потребовал плату за период, когда помещение уже пустовало.

Экономколлегия напомнила, что возврат имущества — это процесс, который требует участия обеих сторон договора. ВС разъяснил: если арендатор освободил помещение и сообщил собственнику о готовности вернуть его, а тот проигнорировал приглашение на приемку или уклонился от подписания документа, требовать арендную плату за период просрочки нельзя. Дополнительно судьи отметили, что отсутствие акта не лишает арендатора права доказывать освобождение помещения другими способами.

ВС отменил акты по делу и направил его на новое рассмотрение.