ВС не позволил управляющему оспорить продажу должником жилья по низкой цене

Екатерина Счастная заключила договор купли-продажи квартиры с Татьяной Чигарчаковой в августе 2023 года. Спустя три месяца против Счастной открыли банкротное дело (№ А56-96799/2023). Тогда финансовый управляющий оспорил эту сделку. Он настаивал, что квартиру продали по заниженной цене: согласно судебной экспертизе, рыночная стоимость жилья составляла 9,4 млн руб., а Чигарчакова заплатила только 5 млн руб.

Три инстанции удовлетворили иск. Суды сослались на п. 1 ст. 61.2 закона «О банкротстве», в соответствии с которым сделку можно признать недействительной, если договорная стоимость переданного имущества существенно отличается от рыночной в худшую для должника сторону. А в этом случае разрыв между ценой по договору и рыночной стоимостью составлял более 20%, отметили судьи. Они также указали, что покупательница не могла не осознавать, что цена сделки явно не соответствует условиям, сложившимся в тот момент на рынке недвижимости. Поэтому Чигарчакова должна была усомниться в чистоте сделки. Квартиру вернули в конкурсную массу, а Чигарчаковой разъяснили, что она имеет право предъявить к Счастной денежное требование по смыслу п. 3 ст. 61.6 закона «О банкротстве».

Покупательница не согласилась с этими доводами и оспорила их в Верховном суде. Она обратила внимание, что возврат квартиры Счастной не приведет к пополнению конкурсной массы, поскольку эта недвижимость — единственное жилье должника. А значит, на нее распространяется исполнительский иммунитет. Чигарчакова также отметила, что суды проигнорировали несколько важных обстоятельств. Во-первых, в деле имелись и другие заключения об оценке квартиры. Во-вторых, недвижимость продали по превышающей кадастровую стоимость цене.

Изучив эти аргументы, экономколлегия подтвердила, что Чигарчакова была добросовестным приобретателем. ВС отменил акты нижестоящих инстанций и отказал управляющему в признании сделки недействительной.