Практика
16 июля 2026, 16:05

ВС разрешил арендатору уступить права на участок вопреки запрету в договоре

Коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что условия договора не могут стоять выше закона, который разрешает передавать права при аренде участка более чем на пять лет.

Ольга Петрова приобрела земельный участок на аукционе и заключила с местной администрацией договор аренды сроком на 20 лет под ИЖС. Условия соглашения запрещают арендатору передавать права и обязанности третьему лицу, но тем не менее Петрова переуступила Павлу Клочко права по договору за 300 000 руб. После этого администрация потребовала признать ничтожным договор цессии и убрать запись об этом из ЕГРН (дело № 2-35/2025).

Увельский районный суд Челябинской области в иске отказал и отметил, что запрет в договоре противоречит ст. 22 Земельного кодекса, соответственно, ответчик имеет право на переуступку. 

Истец подал апелляцию в Челябинский областной суд и добился признания договора цессии недействительным. После этого в ЕГРН восстановили запись о том, что землю арендует Петрова, а информацию о переуступке из реестра убрали.

Седьмой кассационный суд общей юрисдикции оставил это решение без изменений, поэтому Петрова подала жалобу в Верховный суд (дело № 48-КГ26-10-К7). ВС встал на сторону заявителя и указал, что договор не может ограничить арендатора в передаче права и обязанности третьему лицу, только если это не вытекает из закона. Такой запрет противоречит п. 2 ст. 615 ГК, по которому арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и переуступать договор. 

Более того, согласно п. 9 ст. 22 ЗК при аренде земельного участка в государственной или муниципальной собственности более чем на пять лет арендатор имеет право в пределах срока договора переуступать договор. А в п. 18 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 24.03.2005 № 11 сказано, что в таких случаях необязательно получать согласие собственника для передачи прав и обязанностей по договору — достаточно просто его уведомить.

Еще ВС уточнил, что договор цессии аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, можно признать ничтожным, только если он заключен на аукционе. В деле же рассматривается аренда под ИЖС, который можно заключить и иными способами.

В итоге ВС отменил предыдущие акты и оставил в силе решение Увельского районного суда Челябинской области.