Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации Абакана отказал предпринимателю в разрешении на строительство девятиэтажного жилого дома. Ведомство указало, что по проекту планировки на участке не предусмотрено размещение отдельно стоящего многоквартирного дома, а его площадь составляет 1470 кв. м при установленном минимуме 3500 кв. м. Предприниматель посчитал отказ незаконным и обратился в суд (дело № А74-10057/2024).
Три инстанции удовлетворили иск и обязали департамент выдать разрешение. Суды исходили из того, что на дату первоначального обращения предпринимателя в администрацию действовали прежние Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) 2009 года, которыми не устанавливался минимальный размер участка для многоэтажной жилой застройки. Кроме того, в выданных предпринимателю градостроительных планах земельного участка (ГПЗУ) отсутствовало указание на ограничения по использованию участка для многоэтажной жилой застройки из-за его недостаточной площади, а риск выдачи неполного ГПЗУ нельзя перекладывать на добросовестного застройщика. Департамент оспорил решение в Верховном суде.
Экономколлегия указала, что отказ в выдаче разрешения соответствует закону: многоэтажная застройка участка противоречит Генеральному плану и требованиям к его минимальной площади. Поскольку разрешенный предпринимателю вид использования зависит от документации по планировке территории и не относится там к основным, параметры строительства определяются по зоне многоэтажной жилой застройки. Для нее минимальная площадь участка составляет 3500 кв. м, тогда как у предпринимателя — 1470 кв. м. По мнению ВС, строительство девятиэтажного дома на таком участке не позволит обеспечить жителей парковками, безопасными детскими площадками, зелеными насаждениями и доступным общественным транспортом.
Отдельно коллегия обратила внимание, что прежние судебные решения, связанные с требованием к администрации предоставить предпринимателю условно разрешенный вид использования для строительства 3–4-этажного жилого дома, не имеют преюдициального значения для этого спора. В рамках тех разбирательств суды не проверяли наличие необходимых документов и соблюдение всех требований для выдачи разрешения на строительство девятиэтажного многоквартирного дома.
Еще ВС указал, что сведения в ГПЗУ носят информационный характер, поэтому отсутствие в нем требований к минимальному размеру участка не дает застройщику права игнорировать действующие ПЗЗ 2019 года. Кроме того, нормы о сохранении прежнего режима использования участка направлены на соблюдение баланса публичных интересов, связанных с обеспечением комфортной и безопасной среды для населения, и интересов собственника, который уже понес существенные расходы, рассчитывая использовать участок по прежним градостроительным регламентам. В данном случае такого основания не было: на дату обращения за условно разрешенным видом использования предприниматель еще не понес существенных расходов, например на разработку проектной документации или ее экспертизу.
