КС решит, можно ли сносить здания, если землю под ними приватизировали незаконно
Конституционный суд рассмотрит жалобу Даниила Кравченко, который оспаривает конституционность пунктов 1 и 2 ст. 222 ГК о самовольных постройках. Предприниматель из Ростова-на-Дону просит проверить нормы в той мере, в какой сложившаяся практика позволяет снести капитальный объект, построенный с разрешениями властей и зарегистрированный в ЕГРН, если позднее выяснилось, что участок выбыл из муниципальной собственности с нарушениями. Подобная практика перекладывает последствия ошибок органов власти на добросовестного собственника, уверен заявитель. Об этом узнали «Ведомости».
Спор касается двух нежилых зданий в Аксайском районе Ростовской области. В 2002 году местная администрация предоставила в аренду сельскохозяйственному предприятию землю площадью 70 гектаров. В 2006 году участок приватизировали, позднее из него образовали новый, который в 2013 году купил Кравченко. Право собственности зарегистрировали в ЕГРП. В 2015 году предприниматель получил разрешения на строительство двух объектов, а затем — на их ввод в эксплуатацию. В феврале 2016 года право собственности на здания зарегистрировали. Как подчеркивается в жалобе, ни разрешения, ни регистрацию прав впоследствии не отменяли и недействительными не признавали.
Проблема возникла с землей: в 2021 году Аксайский райсуд Ростовской области обязал Кравченко вернуть участок в муниципальную собственность (дело № 2-2349/2021). Суды заключили, что первоначальный массив выбыл из собственности муниципалитета помимо воли публичного собственника и судьбу построенных на участке зданий тогда не решили. После этого Кравченко потерял право на землю. Пункт 3 ст. 222 ГК позволяет сохранить самовольную постройку при определенных условиях, но, как указано в жалобе, практика связывает эту возможность прежде всего с наличием у владельца права на участок или иного законного основания пользоваться им. Такого основания у предпринимателя уже не было.
Администрация Аксайского района потребовала снести здания. В апреле прошлого года АС Ростовской области одобрил иск комитета по имущественным и земельным отношениям администрации и обязал Кравченко снести объекты (дело № А53-4612/2024). Суд также отказал Кравченко в признании права собственности. Вышестоящие инстанции оставили решение без изменений.
Заявитель утверждает, что выполнил все требования государства к участнику оборота. Проблема, по его версии, возникла из-за действий публичных органов: приватизацию участка впоследствии признали порочной, но покупатель в нарушениях не участвовал и исправить их не мог. В итоге землю возвращают муниципалитету, но здания сносят без выплаты компенсации владельцам.
Кравченко настаивает, что применение ст. 222 ГК предусматривает режим самовольной постройки задним числом, поскольку на момент строительства на здания были получены разрешения, их ввели в эксплуатацию и зарегистрировали в государственных реестрах. Кроме этого, в жалобе упоминаются еще 12 аналогичных арбитражных дел в Аксайском районе, которые рассматривали в 2022–2026 годах. Собственники оценивают суммарную стоимость спорных объектов более чем в 500 млн руб. Против чиновников, принимавших решения о приватизации земли, возбуждали дела о мошенничестве, но их прекратили из-за истечения сроков давности.