Елена Савостьянова купила у жительницы Волгограда однокомнатную квартиру за 2,4 млн руб. Продавец обязался сняться с регистрационного учета в течение 14 дней после подписания договора, но не сделал этого и продолжил жить в квартире.
Тогда покупательница попыталась через суд добиться признания бывшего собственника утратившим право на жилье и выселения. Продавец, в свою очередь, обратился в прокуратуру. В результате проверки выяснилось, что он под влиянием мошенников продал единственное жилье. Злоумышленники убедили его, что он помогает некой федеральной службе, и похитили 2,36 млн руб. из средств от продажи квартиры. Следователи возбудили уголовное дело, в котором продавца признали потерпевшим.
Одновременно прокурор Дзержинского района подал иск к покупательнице в ее интересах. Он требовал признать недействительными основной и предварительный договоры купли-продажи и прекратить право собственности покупательницы. Суд объединил иск прокурора и иск Савостьяновой в одно производство.
Прокурор ссылался, в частности, на состояние здоровья продавца. Он имел инвалидность II группы и психическое расстройство, признаки которого выявила экспертиза по уголовному делу. О том, что он состоит на учете в психоневрологическом диспансере, покупательница знала. Это условие стороны включили в предварительный договор, указав также, что продавец не лишен дееспособности.
Дзержинский районный суд Волгограда удовлетворил иск Савостьяновой и отказал прокурору. Суд счел, что продавец понимал значение своих действий при продаже квартиры. В подтверждение он сослался на заключение экспертов по уголовному делу. Продавец самостоятельно обратился к риелтору и далее участвовал в переговорах, выбирал нотариуса, подписывал документы и получал деньги.
Суд также указал, что заблуждение относительно мотивов сделки по п. 3 ст. 178 ГК не позволяет признать ее недействительной. Волгоградский областной суд оставил решение без изменений, Четвертый КСОЮ также не увидел оснований для его отмены (дело № 8Г-33249/2025).
После этого продавец обратился в Верховный суд, его жалобу рассмотрела коллегия по гражданским делам (дело № 16-КГ26-23-К4).
ВС указал на различие между вопросами, исследованными экспертами по уголовному делу, и обстоятельствами, которые требовалось установить в споре о квартире.
Суд подчеркнул, что по заключению экспертов из уголовного дела нельзя установить, мог ли продавец понимать значение своих действий и руководить ими при продаже квартиры. В таком споре суд должен опираться на результаты комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы, назначенной в гражданском деле.
В итоге ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций.
