ВС разъяснил порядок расчета встречных предоставлений при выплате фондом компенсаций

Верховный суд отменил акты нижестоящих судов по обособленному спору в рамках дела о банкротстве «Ситистрой-Комфорта» и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (дело № А21-14563/2019). Иск касался требования Фонда развития территорий о включении в реестр требований кредиторов должника 32,3 млн руб.

Спор возник после того, как Фонд развития территорий, который изначально планировал достроить объект, изменил способ восстановления прав дольщиков на выплату денежного возмещения. В 2024 году физлицам выплатили около 58,7 млн руб., но в реестре требований участников строительства ранее зафиксировали лишь 5,5 млн руб. — разницу между их требованиями и стоимостью прав застройщика на землю с улучшениями. Фонд потребовал от конкурсного управляющего дополнить реестр на сумму реально выплаченного возмещения, то есть 32,3 млн руб.

Суд первой инстанции отказал фонду и указал, что права на земельный участок уже выбыли из конкурсной массы в 2021 году, а право на включение в реестр было реализовано. Апелляция встала на сторону фонда, указав, что выплаченное возмещение подлежит учету при определении соотношения встречных предоставлений. Кассационный суд отменил это решение и отметил, что выплата возмещения — это публично-правовая обязанность фонда, ее нельзя перекладывать на кредиторов застройщика, а расчет нужно вести по модели продажи объекта на торгах.

Верховный суд признал логику нижестоящих судов ошибочной и подчеркнул, что деятельность Фонда развития территорий носит социальный характер и направлена на защиту прав граждан. Фонд при выплате возмещения действует на возмездной основе, потому что взамен денег он приобретает требования участников строительства к недобросовестному застройщику. То, что первоначальный реестр требований был составлен конкурсным управляющим с нарушениями, потому что в нем не был отражен реальный ущерб в виде разницы между стоимостью жилья и уплаченными по договору средствами, не должен негативно сказываться на фонде.

Высшая инстанция опровергла довод кассации о применении модели в том виде, как если бы объект недвижимости продали на торгах для расчета компенсации, потому что этот принцип можно применять к залоговым кредиторам, а не к дольщикам. При изменении способа восстановления прав размер возмещения рассчитывается исходя из текущей рыночной стоимости квадратного метра, что законно увеличивает объем требований, которые переходят к фонду.

Суд указал, что для корректного расчета соотношения встречных предоставлений необходимо установить актуальный совокупный размер требований участников строительства и рыночную стоимость прав застройщика на земельный участок с улучшениями на момент, приближенный к началу выплат.