Правительство одобрило и решило внести в Госдуму несколько законопроектов, касающихся нелегально построенных зданий, а также регулирования индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Гражданам дадут возможность избежать сноса, если они сами приведут постройку в соответствие с градостроительными нормами. «Право.ru» спросило у юристов, насколько необходимы и эффективны будут новые законы.
Сейчас, по словам авторов первого законопроекта, органы местного самоуправления могут сносить самовольные постройки «практически в неограниченных случаях». Это приводит к тому, что от граждан иногда требуют сноса зданий, которые являются для них единственным жильем. Если законопроект примут, местное самоуправление не сможет самостоятельно сносить здания – для этого понадобится решение суда, если право собственности на самострой уже зарегистрировано в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Точно такая же норма будет действовать для построек, появившихся до 2001 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса.
На практике широко распространены случаи, когда добросовестный приобретатель покупает недвижимость, которая впоследствии оказывается самовольной постройкой, подлежащей сносу. Согласно нормам действующего законодательства, пострадавший покупатель в таком случае, конечно же, может обратиться в суд и взыскать убытки с продавца – однако на практике, к сожалению, добиться реальной компенсации зачастую оказывается довольно сложно, поскольку у продавца, как правило, не оказывается никакого собственного имущества.
Станислав Попов, старший юрист адвокатского бюро «Пучков и Партнеры»
Согласно документу, покупателю дадут возможность получать компенсацию из бюджета. «С одной стороны такой порядок можно приветствовать, поскольку он, в теории, может существенно облегчить возмещение убытков добросовестным покупателям», – считает Попов. «С другой стороны, на данный момент непонятно, по какой именно процедуре будет происходить такая компенсация, каким образом будет определяться ее размер. В связи с этим возникает вопрос, будет ли предлагаемый механизм реально работать или права добросовестных покупателей окажутся защищенными лишь на бумаге».
Снести здание можно будет только по решению суда или если у собственника не окажется правоустанавливающих документов на землю.
Фактически из числа самостроя исключат здания, построенные с нарушением ограничений по использованию участка земли. При условии, если собственник не знал об этих ограничениях, он сможет легализовать свою постройку.
Если законопроект в итоге примут, то новые нормы вступят в силу с июля 2018 года. Закон защитит права и интересы добросовестных застройщиков и приобретателей недвижимости.
Второй законопроект направлен на предотвращение строительства многоквартирных домов на выделенных «индивидуальных» участках. Речь идет о тех случаях, когда человек покупает или получает землю, чтобы построить там жилой дом для себя и семьи, а строит в итоге многоквартирное здание.
Для того, чтобы решить эту проблему, в законопроекте прописали определение «объекта ИЖС». Это отдельно стоящий дом с количеством надземных этажей не более трех и высотой не более 20 м. Если дом не будет соответствовать этим требованиям, его снесут.
Юрист Дмитрий Железнов рассказал «Право.ru», что в предложенных изменениях он считает положительным, а что – отрицательным.
Судебный порядок сноса недвижимости в качестве плюса в разговоре с «Право.ru» отметила также старший консультант юридического департамента Alliance Legal CG, Ольга Калинченко. «В судебной практике неоднократно высказывалась позиция о том, что решение о сносе самовольной постройки должно приниматься в судебном порядке, принятие такого решения в административном порядке противоречит ст. 35 Конституции Российской Федерации (никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда). В этой части я согласна с законопроектом», – сказала Калиниченко. Отметила она и минусы.
Юрист КА «Юков и партнёры» Александра Воскресенская рассказала, что по ее мнению главное в инициативах:
Таким образом, эксперты заметили в законопроектах как преимущества, так и недостатки. Инициатива только внесена в Госдуму, поэтому в процессе рассмотрения в документ еще могут внести изменения.
Ознакомиться с текстом законопроекта № 301854-7 "О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)" можно здесь.
Ознакомиться с текстом законопроекта № 301924-7 "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)" можно здесь.