Президиум Высшего Арбитражного Суда решил очередную теоретическую задачу, имеющую большое практическое значение. Он рассмотрел земельный спор (А76-1265/2009) между собственником участка земли и собственником здания, стоящего на нем. Два хозяйствующих субъекта требовали определить, вправе ли собственник здания истребовать земельный участок, на котором стоит его недвижимость, из незаконного владения или требовать признания права собственности на этот участок. Попутно ВАС прикрыл очередную лазейку для махинаций с престижными землями.
Речь шла о 1712 квадратных метрах земли в самом центре г. Челябинска. Раньше этот участок входил в территорию, которую занимал государственный Челябинский химико-фармацевтический завод. В 1993 году в ходе приватизации это предприятие стало именоваться ОАО "Полифарм", к которому перешли все заводские постройки, кроме главного производственного корпуса завода — памятника истории и культуры XIX века (бывшая чаеразвесочная фабрика). В 2006 году было зарегистрировано право собственности Российской Федерации в отношении здания.
Несколько позже, в 1997 году, ОАО "Полифарм" купило у государства всю заводскую землю, в том числе и ту землю, на которой стоит главный корпус. Позднее участок был раскадастрирован, и "Полифарм" предложил государству выкупить у него землю под главным корпусом, но никакой реакции не последовало. В итоге в 2005 году у "Полифарма" ее купило некое ООО "Армада".
Начались бесконечные судебные распри между государством и коммерческими структурами. Сначала территориальное управление Федерального агентство по управлению государственным имуществом по Челябинской области пыталось добиться аннулирования покупки "Полифармом" всей земли завода, потом признания недействительной сделки между "Полифармом" и "Армадой". Однако в первом случае Арбитражный суд Челябинской области отказал под предлогом пропуска срока исковой давности, во втором – указал на неправильно выбранный предмет спора: собственник здания должен был требовать не признания сделки незаконной, а перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Росимущество изменило предмет спора по совету суда, но и этот вариант не прошел: в удовлетворении иска было отказано снова по мотиву пропуска трехмесячного пресекательного срока.
Потом истребовать участок из владения "Армады" пыталась ФГУ "Земельная кадастровая палата" — оперативный управляющий главного корпуса. Ей тоже отказали под предлогом того, что Российской Федерации как собственнику расположенного на участке здания принадлежит лишь право пользования участком, незаконности во владении "Армады" суд не усмотрел.
Пока суд да дело, памятник истории и культуры довели до плачевного состояния. Как емко охарактеризовала его состояние судья-докладчик Юлия Горячева, "со здания падают кирпичи, что плачевно для граждан". При этом, как выяснилось, даже был составлен план реставрационных работ, но приступить к ним так и не удалось, потому как стараниями "Армады", которая не подпускала никого к зданию, проникнуть в него можно было "только через окно".
Были и встречные иски: "Армада" дважды выигрывала у государства дела о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, и оба раза челябинский арбитражный суд вставал на сторону истца (в общей сложности фирме было выплачено более 1,6 млн руб.), а вышестоящие инстанции отказывались пересматривать его решения (дела А76-24996/2007 и № А76-670/2008). Восемнадцатый Арбитражный Апелляционный суд, например, признал недействительным первый договор продажи (от государства к ОАО "Полифарм"), так как в ходе него была приватизирована земля под историческим памятником. Но раз она уже выбыла из владения государства, то и иск, поданный им, должен носить характер виндикационного – такова логика апелляции. По виндикационному же иску срок давности к моменту его подачи уже истек. В ходе пересмотра этого дела о компенсации изменились только рамки этого срока – апелляция считала его с момента получения письма, в котором "Армада" просила разрешить разобрать памятник ввиду его аварийности.
Но в итоге по нашему делу было наконец найдено решение в пользу государства: Федеральный арбитражный суд Уральского округа встал на сторону Российской Федерации, исходя из того что если на спорном участке всегда находилось здание, принадлежащее государству, то и он не выбывал из его владения. Соответственно, собственник здания был вправе заявить свои права на собственность, а на такие иски сроки давности не распространяются. Так, суд кассационной инстанции удовлетворил исковые требования ТУ ФАУГИ и признал за государством право собственности на спорный участок, указав при этом, что договор купли-продажи, заключенный "Полифармом" и "Армадой", не имел юридической силы.
Итак, перед Президиумом ВАС встала задача, чью сторону принять. С точки зрения судов первой и апелляционной инстанций, собственник земельного участка и расположенной на нем недвижимости, продав участок в нарушение закона без недвижимости, лишается права владения этим участком, оно переходит к покупателю. С точки же зрения кассации, при подобной продаже отчуждается лишь титул на земельный участок без перехода на него владения, которое остается у продавца. Как указала тройка судей (Юлия Горячева, Сергей Никифоров, Дмитрий Дедов), передавая дело на рассмотрение в Президиум, "позиция суда кассационной инстанции является мотивированной, основывается на прочной и неразрывной связи фактического владения собственником недвижимости тем земельным участком, который под этой недвижимостью находится". В то же время, судьи указали, что и другая точка зрения имеет право на существование, если будет дополнена следующей аргументацией: "для собственника, который владел одновременно и земельным участком, и объектом недвижимости на нем, а затем с нарушением закона продал только участок под своим объектом, сохранение фактического пользования этим участком как расположенным под его объектом недвижимости не означает сохранение права владения". Другими словами, законодательство различает владение и фактическое пользование собственником объекта недвижимости чужим земельным участком, на котором этот объект находится. И право владения землей под объектом недвижимости принадлежит тому лицу, у которого имеется титул ее собственника и право распоряжения ею, а не тому, кто фактически занимает эту землю собственным объектом. Приватизация земельного участка под оставшимся в собственности государства объектом означает переход к частному собственнику права владения земельным участком и сохранение за государством лишь права пользования этим участком.
Выступая на суде, представитель "Армады" Татьяна Усачева сказала, что фирма, покупая землю, была "осмотрительна", предупредила о своем намерении Российскую Федерацию и вовсе не препятствовала реставрации. До аварийного же состояния, по словам Усачевой, заводское здание было доведено еще до восьмидесятых годов (признано памятником оно было в 1978 году). Единственной целью фирмы, как сказала ее представительница, была сдача земли в аренду и получение выгоды.
И все-таки судьи ВАС не нашли убедительными все эти доводы. Постановление ФАС УО о признании права собственности на спорный участок за Российской Федерацией было оставлено без изменения, а надзорная жалоба "Армады" — без удовлетворения. Вероятно, логическая цепочка была следующей: владение землей рассматривается законом по факту ее использования. А потому подлежит применению ст. 304 ГК РФ ("Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения"). Кроме того, в нашем случае работает закон об объектах культурного наследия, который гласит, что собственники таких объектов должны о них заботиться, и в случае гибели культурного наследия, земля под ними, будучи неотъемлемой частью памятника, может быть безвозмездно изъята.
Так Президиум ВАС закрыл еще одну лазейку для желающих получить с не совсем честными намерениями лакомые куски земли под историческими памятниками.
