Этот инвестиционный проект чрезвычайно значим для развития муниципалитета, поскольку, помимо создания точки притяжения города — крупного логистического анклава, дополнительных торговых и административных площадей, проект позволяет обеспечить жителей рабочими местами, инициирует дополнительные налоговые и неналоговые поступления в бюджет, модернизирует улично-дорожную сеть. В рамках комплекса также планируется строительство социальных инфраструктурных объектов.
Громкое дело № А60-24967/2021 рассматривалось по первой инстанции в Арбитражном суде Свердловской области, который изначально уделил ему особое внимание, глубоко и тщательно разбираясь с каждым тезисом сторон спора.
Дела, связанные с деньгами, традиционно имеют особую чувствительность для бизнеса. Поскольку предпочтительно, чтобы изначально сформированная финансовая модель не подлежала пересмотру в процессе реализации проекта. Следовательно, позиционируется, что правила игры должны быть прозрачны, понятны всем участникам правоотношений и соответствовать закону.
Многие девелоперские инвестиционные проекты реализуются на арендованных земельных участках. Для строительства жилья это выгодно, поскольку при регистрации первого права собственности на квартиру земельный участок в силу закона переходит в общую долевую собственность собственников помещений (ст. 36 Земельного кодекса), значит, затраты на выкуп таких земельных участков застройщиком не закладываются.
Для нежилых проектов (как в рассматриваемом деле) застройщик, передавая покупателю объекта права собственности на него, передает и возможность выкупа земельного участка (при этом законодательство ряда регионов, в том числе Свердловской области, предоставляет льготный порядок выкупа — определенный процент от кадастровой стоимости). Следовательно, возникает де-юре установленная возможность снизить затраты на приобретение земельного участка в собственность.
Арендная плата за публичную землю является нормативно регулируемой и подлежит уплате в бюджет на основании утвержденной методики расчетов. При этом по своей правовой природе аренда для строительства существенно отличается от аренды для эксплуатации объектов. Но, как правило, арендные правоотношения, связанные со строительством, постепенно (в период действия договора) видоизменяются, превращаясь частично в аренду для эксплуатации. При этом выделение (раздел) земельного участка не происходит. Что же происходит с арендной платой, формулой ее начисления, ставками и коэффициентами, применяемыми к указанным частям земельного участка?
Во-первых, встает вопрос распространения конкурентно установленной на торгах цены договора (годового размера арендной платы) на новых собственников введенных в эксплуатацию объектов недвижимости. Диаметрально противоположные позиции занимают суды в следующих судебных актах: постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 ноября 2020 года по делу № А27-10690/2019, определение Верховного суда от 24 января 2023 года по делу № А40-137895/2021. Во-вторых, разграничение правовых режимов важно для определения справедливой ставки арендной платы за разные части единого земельного участка, поскольку, как правило, ставка арендной платы для строительства значительно ниже соответствующей ставки, устанавливаемой исходя из вида функционального использования объекта недвижимости.
Как же установить площади каждой из указанных частей и применить к ним правильные ставки, если на государственном кадастровом учете стоит первоначально сформированный земельный участок и право аренды по-прежнему распространяется на него целиком?
- Во-первых, в качестве варианта возможно выделение (раздел) земельного участка и постановка его на государственный кадастровый учет как самостоятельного объекта права (но необходимо учитывать, что это дополнительные финансовые и временные затраты инвестора, к тому же в ряде случаев желаемое выделение (раздел) земельного участка невозможно без внесения соответствующих изменений в проект межевания территории).
- Во-вторых, в качестве альтернативы можно рассмотреть распределение функционального зонирования в рамках договорных отношений, установленного путем математического расчета площади частей земельного участка, исходя из изначального проектируемого объема квадратных метров объектов капитального строительства в соотношении с квадратными метрами, введенными в эксплуатацию.
- В-третьих, установление площади частей земельного участка путем проведения судебной экспертизы, что не свойственно для этой категории споров, но очень перспективно с точки зрения снижения финансовой нагрузки на арендатора.
В качестве линии защиты был выбран последний вариант. При этом математические методы расчетов, установленные на уровне СНиПов, накладывались на фактическое землепользование и имеющуюся и разрабатываемую градостроительную документацию. Особенные сложности возникли с местами общего пользования, эксплуатация которых была потенциально выгодна и собственникам существующих объектов недвижимости, и застройщику, продолжающему строительство. То есть уполномоченный орган последовательно создавал иллюзию, что оплачивать должны были в параллель все землепользователи.
Отягощением судебного спора было и наличие большого количества собственников объектов недвижимости, которые хотя и не вступили официально в договор аренды, в силу закона считаются соарендаторами (ст. 35 ЗК, ст. 552 ГК), а значит, имеют право на защиту своих интересов, которые, как правило, трудно согласуемы и достаточно противоречивы.
В подобных кейсах возникает запрос о необходимости проведения медиации, но, к сожалению, по действующему законодательству применение медиативных процедур в публичных сферах регулирования недопустимо (ст. 1 Федерального закона «Об альтернативной процедуре урегулирования споров с участием посредника (процедуре медиации)»).
Самым сложным для суда было прийти к выводу о возможности отступления от нормативно предусмотренной формулы расчетов арендной платы за землю и с учетом объективно существующих особенностей разрешить дело по справедливости, отдав предпочтение данным судебной экспертизы. В этом и заключается практикообразующий характер этого судебного дела, позиции по которому поддержал Верховный суд.
