Компания купила у мэрии участок в городском лесу Тольятти, однако Росреестр регистрировать право собственности на него отказался. Участок относится к лесному фонду, а значит, приватизация запрещена, рассудили там. Другого мнения были три судебные инстанции. Но, как следует из решения Верховного суда по делу, проблем в судебных актах много. Как, впрочем, по словам экспертов, и в работе госорганов.
Коллегия Верховного суда по экономическим спорам (КЭС) объяснила свои мотивы в споре по поводу возможности регистрации права собственности на земельный участок в городском лесу (Росреестр против компании «Инвестпром», дело № А55-11541/2015). «Для меня это дело – очередной пример безответственности и неэффективности публичной власти, её неспособности профессионально работать как одно целое», – комментирует спор Максим Попов, руководитель направления практики недвижимости и строительства Goltsblat BLP.
А в качестве иллюстрации описывает противоречивую фабулу конфликта: "Мэрия готовит и утверждает материалы таксации, но выясняется, что их нельзя считать проектированием лесничеств и лесных участков; Министерство лесного хозяйства области в письменном виде утверждает, что спорный участок к землям лесного фонда и к лесным участкам не относится, а затем мы узнаем, что оно не учло утвержденные ранее границы лесничества; управление Росреестра через подведомственную ему кадастровую палату в кадастровой выписке заверяет, что это земли населенных пунктов, а затем отказывает в регистрации, настаивая, что это земли лесного фонда".
Максим Попов, практика недвижимости и строительства Goltsblat BLP: "Можно долго спорить, виноват в этом федеральный законодатель, который утвердил такой Лесной кодекс, что в нем вот уже 10 лет никто не может разобраться, или же органы власти просто заинтересованы в том, чтобы сохранять состояние правовой неопределенности. Факт остается фактом: все государственные и муниципальные служащие работают не покладая рук, исправно получая зарплаты и премии, но в итоге ответ на простой вопрос, можно или нет приватизировать участок, получить невозможно.
А сам спор начался с того, что в 2010 году инвестиционная компания «Инвестпром» купила у мэрии Тольятти земельный участок (25 572 кв. м). На нем у компании уже были объекты недвижимости (в частности, профилакторий). Потом (в 2015 году) стороны обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о госрегистрации перехода права собственности на землю, но получили отказ.
Дело в том, что участок по сути находился в лесу. И, как указывали в Росреестре, это подтверждают письма местного министерства природопользования от 2010 и 2014 годов, а значит, согласно ст. 71 Лесного кодекса предоставить землю в собственность компании нельзя.
«Инвестпром» обжаловал отказ в госрегистрации в суд, и все три инстанции его поддержали – признали отказ незаконным. В результате проведенных мэрией работ по лесоустройству, спорный земельный участок был исключен из границ Тольяттинского лесничества, а значит, и утратил статус лесного, сделали вывод суды. Основанием для этого послужили материалы таксации лесов, утвержденные постановлением мэрии. А также еще один ответ местного Минприроды от 2015 года. Там уже говорилось, что, согласно сведениям из государственного лесного реестра, участок к землям лесного фонда не относится.
Есть границы
Спором по жалобе Россреестра захотела заняться экономколлегия Верховного суда. В первую очередь, как указала КЭС в недавно опубликованном определении, материалы таксации доказательством изменения границ лесных участков быть не могут. Таксация лесов – это работы с количественными и качественными характеристиками лесных ресурсов. Границы же лесничеств и лесных участков при ее проведении не определяются. Они устанавливаются в других видах лесоустройства – при проектировании лесничеств и лесных участков. А вот доказательств их проведения в материалах дела как раз нет.
Заслуживают внимания, по мнению КЭС, и сомнения Росреестра в том, что спорный участок вообще утратил статус лесного. Неисследованных вопросов осталось много. Например, раньше спорный участок предоставлялся в аренду другой компании как лесной. А в материалах дела доказательств проведения проектирования Тольяттинского лесничества в установленном законом порядке вообще нет. Неясно, и к какой категории земель фактически относится земля. За разъяснением всех этих вопросов спор и отправился на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Мнение юристов
Определение ВС содержит несколько важных правовых позиций в отношении статуса городских лесов, а также по вопросу лесоустроительных работ, комментирует мотивировку КЭС Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс».
Во-первых, вопрос лесоустройства городских лесов (а именно определение количества лесничеств и лесопарков, а также их границ) не относится к компетенции органов местного самоуправления, а является компетенцией Рослесхоза как уполномоченного органа федеральной власти.
Во-вторых, КЭС разъяснила, что помимо получения выписки из лесного реестра судам необходимо выяснять и обстоятельства внесения изменений туда – факта проведения проектирования лесничества и определение его границ согласно приказу Минприроды России от 11 ноября 2013 года № 496. «Таким образом, ВС предписывает судам придерживаться не формального подхода с получением выписки из лесного реестра, а более детально исследовать обстоятельства, предшествующие внесению сведений», – поясняет Шумилов.
В-третьих, юридическое значение имеют документы об установлении черты населенного пункта и порядок утверждения документов об ее установлении (в частности, генеральные планы), говорит Шумилов: «Суды должны детально сравнивать лесоустроительную документацию с картографической частью генеральных планов».
Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс»: "В целом подход КЭС заключается в том, что суды должны исследовать всю имеющуюся землеустроительную, лесоустроительную и градостроительную документации и на их сопоставлении устанавливать юридически значимые факты. Однако в определении КЭС не решён один принципиальный вопрос: в случае противоречий какой документации суды должны отдавать приоритет – лесоустроительной или градостроительной?"
«Достаточно часто бывает так, что документы лесного учета относят земельный участок в городе к лесным участкам», – рассказывает Александр Латыев, партнер "Интеллект-С". По идее, в случае нахождения земельного участка в границах населенного пункта его правовой режим определяется исключительно градостроительным зонированием, закрепляемым обычно в правилах землепользования и застройки населенного пункта, говорит Латыев. Именно в этом документе определяется, к какой территориальной зоне относится участок. Одной из таких зон как раз является зона городских лесов (название может варьироваться в разных населенных пунктах). При определении же таких зон (в том числе при первоначальном составлении правил землепользования и застройки) должно учитываться существующее к моменту их составления назначение земельного участка. «То есть, если изначально там находился городской лес, то по общему правилу и в правилах землепользования должна была быть указана зона городских лесов», – поясняет Латыев.
Александр Латыев, партнер "Интеллект-С": "В сущности, КЭС, отменив предыдущие судебные акты, указала проверить, насколько правомерно спорный участок был исключен из лесной зоны. К сожалению, коллегия при этом не указала нижестоящим судам обратить внимание на возможную добросовестность приобретателя и на вопрос о давности оспаривания ранее вынесенных актов. Опыт показывает, что без такого упоминания нижестоящие суды при повторном рассмотрении дела порой ограничиваются изучением только того, на что им прямо было указано.
С полной версией определения КЭС можно ознакомиться здесь.
