Анонсированный московскими властями снос "хрущевок" может начаться уже в этом году. Однако правовая база под эту программу пока еще только в стадии становления – законопроект, который будет регулировать снос пятиэтажек в столице внесли в Госдуму несколько недель назад. "Право.ru" рассказывает, чем будет регулироваться снос пятиэтажек и какие квартиры жители снесенных домов получат взамен. Эксперты издания рассказали, что именно смогут оспорить в суде те владельцы "хрущевок", которые не согласятся с переездом в новые дома.
Новый виток программе сноса московских пятиэтажек придала встреча Сергея Собянина с Владимиром Путиным, которая состоялась в феврале этого года (см. "Владимир Путин разрешил Собянину снести ветхие московские пятиэтажки"). Столичный градоначальник тогда объяснил президенту, что ремонтировать изношенные дома смысла нет, а проще сделать "реновацию" территорий застройки. Путин такую идею одобрил и поручил Минстрою совместно с правительством Москвы разработать специальный закон, который повысит эффективность реализации программы по сносу "хрущевок". Необходимый законопроект разработали в рекордно короткие сроки и уже 10 марта 2017 года его авторы, среди которых единороссы Геннадий Онищенко и Анатолий Выборный, а также председатель комитета Совфеда по науке, образованию и культуре Зинаида Драгункина, внесли инициативу на рассмотрение в Госдуму. Предложенные поправки вносят изменения в закон "О статусе столицы Российской Федерации" и отдельные законодательные акты "в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице РФ – городе федерального значения Москве".
Что сносят и какое жилье дадут взамен: многоэтажки близ магистралей вместо "хрущевок"
Основная суть депутатского предложения – пустить под снос все старые московские пятиэтажки. В зону реновации попадают и другие дома, которые "аналогичны по своим конструктивным характеристикам". С собственниками и нанимателями такого жилья заключат договоры, согласно которым московские власти будут обязаны предоставить взамен "снесенных" квартир "равнозначные" в границах того же или соседнего района. Исключение есть для жителей Центрального, Зеленоградского, Троицкого и Новомосковского административных округов: они получат новые квартиры в пределах округа. Под "равнозначным" понимается благоустроенное жилье, общая и жилая площадь которого соответствует прежней квартире вплоть до количества комнат. Однако законопроект не учитывает уровень жилой и транспорной инфраструктуры, которую имели жители "хрущевок". Владелец квартиры в пешей доступности от метро и парков может получить новое жилье у магистрали в часе ходьбы до ближайшей станции "подземки". Марина Костина, адвокат ЮГ "Яковлев и Партнеры", поясняет, что в нынешней редакции закона собственник не сможет отказаться от нового жилья, если его не устроит этаж или планировка квартиры. Законопроект не учитывает и количество человек, живущих в сносимой "хрущевке": семья из шести человек, ютящаяся в приватизированной "однушке", получит в новом доме такую же по площади квартиру. Еще один негативный момент – хотя владельцев и нанимателей жилья, попавшего в программу, освободят от уплаты взносов на капремонт, никто не компенсирует им траты на переезд и ремонт в новых домах.
Первыми под снос пойдут пятиэтажки серий I–510 и I–515, которые построены в конце 1950-х – начале 1960-х годов. По утверждению авторов идеи, они настолько ветхие, что в этих домах нельзя даже установить счетчики воды, нет лифтов и мусоропроводов, протекают крыши. Большинство таких "хрущевок" располагается в Донском, Мещанском, Пресненском районах, а также в Текстильщиках, Замоскворечье и Конькове. Точный список домов московские власти обещают составить к осени 2017 года. Под снос пойдут и "объекты капитального строительства, не являющиеся объектами жилищного строительства". То есть магазины и гаражи тоже в зоне риска. Для реализации новой программы планируют создать "Фонд содействия реновации жилого фонда в городе Москве". Такой организации дадут полномочия выступать застройщиком.
Взамен жителям обещают предоставить квартиры в новых многоэтажных домах, которые собираются возводить близ магистралей, чтобы не тратить лишние средства на проведение дополнительной транспортной инфраструктуры. Упростят и систему ввода в эксплуатацию нового жилья для "переселенцев". Часть подготовительных строительных работ разрешат проводить еще до того, как власти выдадут разрешения на строительство. Чтобы ускорить подключение построенных домов к инфраструктуре, на все частные участки прилегающих территорий введут публичный сервитут. В пояснительной записке к проекту указано, что подготовка территории к застройке займет не более трех с половиной лет, а само строительство – не более двух лет. Сергея Егорова, адвоката, управляющего партнера АБ ЕМПП, в этой связи смущает тот факт, что план реновации может не соответствовать правилам землепользования и застройки: "Законопроект разрешает отступать от технических регламентов и правил, в том числе от санитарно-эпидемиологических и пожарных требований". То есть по закону допустимо построить дом для "переселенцев" вдоль шумной магистрали с нарушением санитарных и иных требований.
Постановление Пленума Верховного суда от 2 июля 2009 года № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" подробно разъясняет в п. 37, какое жилье государство должно предоставить жителям сносимых домов. Общие критерии следующие:
– оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта,
– равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению,
– отвечать установленным санитарным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Как будут сносить: "Если кому-то что-то не нравится, то пойдем выйдем"
Городские власти начали готовить почву для сноса домов уже сейчас, приступив к межеванию территории, на которой стоят "хрущевки". Только горожан об этом почему-то не предупредили. Одна из жительниц такого квартала в Пресненском районе Юлия Сергеева* рассказала о том, как это происходит на практике. По ее словам, о разработке плана межевания она узнала случайно, заслышав разговор двух мужчин на улице. После этого она рассказала о подслушанной беседе своим соседям. Жители тогда обратились в администрацию Пресненского района, где им подтвердили: в здании управы сейчас представляют план определения границ территории.
Публичные слушания по обсуждению упомянутого проекта должны состояться 6 апреля 2017 года, но владельцев "хрущевок" никто об этом не уведомлял. Пока граждане приходят в районную администрацию, чтобы написать свои отрицательные отзывы к плану межевания. По словам Сергеевой, заместителя главы управы Пресненского района по вопросам
Вместе с тем мэр обещает, что переселять будут "только те кварталы, где большинство граждан скажет: "Да, мы хотим, да, это необходимо", причем на помощь им придут электронные сервисы "Активный гражданин" и "Мои документы". То есть, по замыслу Собянина, решение о выводе домов из эксплуатации будут принимать городские власти, опираясь на мнение большинства горожан. Если в сносимом квартале будут располагаться не только "хрущевки", но и другие многоэтажки, тогда всех жителей опросят через интернет-сервисы о том, хотят они переселения или нет.
Когда власти получат согласие от большинства граждан, последние будут заключать с мэрией договоры мены, где указывается площадь, количество комнат и все технические характеристики старой и новой квартир. На подписание соглашений с городскими властями собственнику или нанимателю жилья в расселяемом доме дадут всего два месяца. За указанное время власти гарантированно предложат владельцу "хрущевки" только один вариант новой квартиры. Выбор у гражданина появится только в том случае, если от другого жилья откажутся его соседи.
Тех, кому за указанное время не удастся договориться, будут выселять через суд. В законопроекте подчеркивается, что судебное решение подлежит "немедленному исполнению и может быть оспорено только в части равнозначности предоставляемого жилого помещения". Обжалование указанного акта в вышестоящих инстанциях не станет помехой для принудительного выселения и понуждения к заключению договора (см. "Жильцов столичных пятиэтажек под снос будут выселять через суд без возможности обжалования"). То есть точная дата сноса определится после того, когда вступят в силу решения судов первой инстанции о принудительном выселении тех, кто против.
Проследить перспективы подобных споров можно уже сейчас. Например, в Дорогомиловском районном суде 28 марта 2017 года начало слушаться дело о принудительном выселении Мигуновых из местной "хрущевки". Об этом споре нам рассказала юрист Елена Чуевская, которая представляет интересы ответчиков: "Семья из шести человек просила городские власти предоставить им жилье в том же районе, чтобы они остались прикреплены к своей поликлинике, где наблюдаются уже долгое время. Кроме того, Мигуновы хотели получить хотя бы две квартиры, чтобы не тесниться снова вшестером на одной жилплощади". Однако на обе просьбы Департамент городского имущества Москвы отказал ответчикам и теперь пытается принудительно выселить их (дело № 02-1399/2017). Следующее заседание по этому спору состоится 10 апреля 2017 года.
Как получится улучшить жилищные условия
Некоторые владельцы "хрущевок", наверняка, рассчитывают улучшить свои жилищные условия благодаря обсуждаемой программе переселения. Однако не все так просто. Как правило, такая возможность отсутствует и переезд происходит в общем порядке, а место в очереди на улучшение сохраняется за гуждающимися гражданами, говорит Екатерина Кутузова, адвокат МКА "Князев и партнеры".
Хотя судебная практика по этому вопрсу однозначна, добавляет юрист: "Когда гражданин стоит в очереди на увеличение своей жилплощади, то при расселении он получает новую квартиру с учетом недостающего метража в том же городе" (дело № 33-4688/2016).
Таким образом, при сносе "хрущевок" в Москве желающие получат возможность улучшить свои условия, но высока вероятность, что для этого придется согласиться на новые квартиры в более отдаленных районах. Если гражданам не захочется уезжать на окраину из центра ради расширения жилплощади, то придется довольствоваться равнозначным жильем в том же округе.
Те, кто в очереди на улучшение никогда не стоял, но тоже хочет переехать в квартиры получше, смогут воспользоваться льготной ипотекой, рассказал заммэра Москвы, Марат Хуснуллин. По его словам, говорить о сроках внедрения упомянутой программы пока рано: "Сначала нужно определить количество владельцев недвижимости в сносимых пятиэтажках, которые хотят переехать. Потом под этих людей необходимо посчитать количество квартир, местоположение и сроки их постройки. И только после этого станут понятны условия льготной ипотеки".
Как помочь "переселенцам" или почему нет шансов на судебную защиту: мнения экспертов "Право.ru"
Все чаще и чаще правовое регулирование в стране строится не по принципу построения системы нормативных актов, а по принципу исключения из общего правила, говорит Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и партнеры". Например, эксперт считает неразумным выдавать градостроительный план на несформированный земельный участок или переносить все регулирование на уровень законодательства Москвы, хотя именно это предлагает законопроект. Финансово-экономическое обоснование закона у Некрестьянова вызывает лишь удивление: "В документе указано, что его принятие не повлечет расходов бюджета". С правовой точки зрения, законопроект вызывает множество вопросов и у Сергея Егорова, адвоката, управляющего партнера АБ ЕМПП. По его словам, в подобном документе значительную часть должен занимать раздел о правах и гарантиях переселяемых лиц, а он и вовсе отсутствует. Ограничивает будущий закон и право граждан на судебную защиту, утверждает управляющий партнер АБ ЕМПП: "Можно будет оспорить только равнозначность предоставляемого жилья". То есть в случае недовольства новой квартирой идти в суд есть смысл только для того, чтобы "попытаться" выбить квартиру поближе к метро.
Партнер "ФБК Право" Александр Ермоленко соглашается с коллегами и считает, что сама идея сноса пятиэтажек показывает отношение государства к частной собственности: "Чиновник искренне не понимает, почему нельзя забрать у гражданина квартиру, когда для подавляющего большинства людей – это единственное дорогое имущество". Эксперт отмечает и о пренебрежении исполнительной власти к судебной, которая прослеживается в обсуждаемом законопроекте: "Правительство Москвы ни секунды не сомневается, что все суды против граждан будут выиграны, хотя наверняка их будет немало при таком масштабе "экспроприации". Юрист подтверждает и отсутствие эффективной защиты для несогласных граждан: "Судя по конструкции самого закона, по замыслу авторов, суды просто дооформят процесс изъятия имущества".
Таким образом, эффективное право на судебную защиту у жителей сносимых домов практически исключено. Аругменты о том, что земля под переселяемым жильем приватизирована – тоже не помогут. Единственное, на что могут рассчитывать в суде владельцы "хрущевок" - добиться гарантированного равнозначного жилья, если городские власти попытаются выдать меньшую квартиру. Партнер "ФБК Право" Александр Ермоленко не исключает, что найдутся несогласные, которые дойдут до Конституционного суда, оспаривая законность такой процедуры принудительного переселения. И уже КС скажет свое последнее слово в судебной защите прав жителей пятиэтажек.
Обратного мнения придерживается Костина. Она считает, что инициатива сноса "хрущевок" с правовой точки зрения соответствует законодательству РФ при условии соблюдения жилищных прав граждан. Эксперт отмечает и важные новеллы внесенного в думу законопроекта: "Документ предусматривает выдачу равнозначного жилья жителям "хрущевок", хотя существующие нормы наделяют государство только таким правом, а не обязанностью". Татьяна Петрыкина, юрист практики в области недвижимости Dentons, особенно позитивно оценивает то, как оперативно инициативу по реновации жилищного фонда облекли в правовую форму. Вместе с тем эксперт обращает внимание на еще один недочет внесенного в Госдуму законопроекта: документ содержит большое количество бланкетных (прим. ред. – отсылочных) норм. Петрыкина констатирует, что органы власти наделяются широким кругом полномочий. Собственники квартир в пятиэтажках определенно получат жилье в новых домах, но качество таких квартир и уровень окружающей инфраструктуры москвичи не смогут оспорить в суде, резюмирует юрист.
Как сносили московские хрущевки в последние годы: историческая справка
Еще в 1999 году правительство Москвы приняло программу реконструкции "районов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения". В этот список попали как раз так называемые "хрущевки" – панельные пятиэтажки серий К-7, II-32, II-35, 1МГ-300, 1605-АМ. Их построили в период с 1959 по 1962 годы. В общей сложности речь шла о 1722 домах площадью 6,3 млн кв. метров.
Но сносом такого жилья стали активно заниматься лишь с 2006 года. Для того чтобы гарантировать москвичам право на новое жилье вместо "хрущевок", в том же году городские власти приняли Закон "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве". Основной тезис упомянутого акта – новые квартиры должны быть равнозначными для жителей "хрущевок".
Однако снос ветхого жилья шел медленно и сроки окончания городской программы постоянно переносились. Сергей Собянин после вступления в должность мэра Москвы в 2011 году анонсировал свою инициативу "Жилище", которая предусматривала снос последних пятиэтажек к концу 2014 года. Но даже она до сих пор не завершилась.
* – имена и фамилии изменены редакцией
