61182208Документов
доступно
Поиск по сайту

Исторический документ
О комиссиях для несовершеннолетних

Язык
1 страница

Исторический документ
О наложении взысканий за нарушение постановлений о косвенных налогах в административном порядке

Язык
1 страница
Новости партнеров
Новости

Как это работает: решить проблемы с опоздавшим застройщиком

Автор: Евгения Ефименко

Как это работает: решить проблемы с опоздавшим застройщиком

Передача квартиры позже срока история, с которой знакомы многие дольщики. Некоторые из них ждут жилье месяцы и годы. Застройщики обычно не горят желанием добровольно выплачивать неустойку, поэтому потребители обращаются в суд. Может ли он уменьшить неустойку, если сочтет ее чрезмерной, и по каким правилам это делается? А как вернуть квартиру, если застройщик банкрот? Отвечаем в форме простых карточек.

 

 

1. Покупатель заключил с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, которую надо полностью или большей частью оплатить до заключения основного договора. Сумму передал, но стройка затянулась, и он не получил ни основного договора, ни квартиры в установленное время. Можно ли вернуть свои деньги с процентами и неустойкой?

Проблема заключается в том, что юридически предварительный договор влечет лишь одну обязанность для сторон: заключить основной договор в определенный срок (а не передать квартиру и т. п.).

Но если предварительный договор обязывает заплатить за квартиру всю цену (или большую ее часть) еще до заключения основного, то это, по сути, полноценное соглашение об участии в долевом строительстве. И оно уже действует – со всеми правами и обязанностями. Поэтому, если компания опоздала с передачей ключей больше чем на 2 месяца (подп. 1 п. 1 ст. 9 закона о долевом строительстве), можно потребовать возврата денег и процентов по этому же закону.

Досудебная претензия осталась без ответа? Покупатель получает право еще и на «потребительский» штраф в размере 50% от неудовлетворенных требований (подробнее см. «ВС разъясняет особенности квалификации предварительного договора» и определение ВС 78-КП6-13).

 

2. В некоторых случаях застройщики заключают с клиентами договоры целевого займа на постройку квартиры, “вексельные” договоры, соглашения о совместной деятельности и так далее. Но суть одна – участие в долевом строительстве. Будут ли у дольщика проблемы в суде из-за таких “неправильных” документов?

Как и в случае с предварительным договором, суды должны смотреть на суть отношений сторон. Они квалифицируют документы как прикрывающие истинное положение дел и применяют законодательство о долевом строительстве, а также, если подходят,  нормы о защите прав потребителей (п. 8 “Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” Верховного суда от 04 декабря 2013 года).

 

3. А можно ли получить неустойку, не отказываясь от договора, если квартира все-таки передана (хоть и позже срока), или еще есть надежда ее дождаться? И каков шанс получить очень большую неустойку (если застройщик опаздывает на долгие месяцы и даже годы)?

Да, покупатель может получить неустойку, не расторгая договор. Так, например, поступил некий покупатель двух квартир у «Инвестиционной компании МГСН», который должен был получить их не позднее 2010 года. Когда в 2014 году застройщик сообщил, что не успеет достроить дом до конца 2015-го, дольщик решил взыскать неустойку. Суммы из судебных актов вымараны, но сумма наверняка получилась внушительная.

Первая инстанция ее уменьшила на основании ст. 333 ГК – суд счел, что санкция несоразмерна нарушению. Верховный суд указал, что строительная компания должна была обосновать этот довод, чего не сделала. К тому же надо учитывать, что она опоздала на целых пять лет, отметил ВС, отправляя дело на новое рассмотрение в апелляцию. И на этот раз она взыскала всю сумму неустойки (дело № 33-8520/2016). Подробнее об этом и других аспектах данного дела можно почитать в материале «Почему предварительный договор превратился в основной: ВС указал на ошибку апелляции».

 

4. А в целом, по каким правилам суд снижает неустойку с опоздавшего застройщика по ст. 333 ГК (“несоразмерность последствиям нарушения”)?

Верховный суд ориентирует уменьшать неустойку в потребительских спорах в исключительных случаях и с обязательным указанием мотивов (абз. 2 п. 34 постановления Пленума ВС от 28 июня 2012 г. № 17). Для этого необходимо заявление застройщика. Если суд снизил сумму по своей инициативе – это повод отменить акт (например, определение ВС 33-КГ16-21).

С другой стороны, надо помнить, что неустойка носит компенсационный характер. Снижать ее или нет зависит от конкретных обстоятельств и внутреннего убеждения суда. В деле 33- 4705/2017 Верховный суд Башкортостана подтвердил законность снижения неустойки по целому ряду причин. Например, покупатель некоторое время без уважительных причин не принимал квартиру, а “Уфаводоканал” с опозданием подключил дом к сетям водоснабжения. Кроме того, письмо о готовности объекта вернулось не полученное истцом – неизвестно, по какой причине, но важно, что обязанность уведомить застройщик все-таки выполнил.

 

5. Насколько часто на практике суды снижают неустойку по ст. 333 ГК?

Довольно часто, отмечает Олег Хмелевский, юрист BGP Litigation. А если бы суммы всегда взыскивались полностью, то это больно ударило бы по карману застройщиков, и цена квартир взлетела бы, убежден эксперт (подробнее см. "Ключ от недостроенной квартиры: помогают ли суды девелоперам уйти от ответственности").

На этом фоне выделяется дело 5-КГ 14-131, в котором Верховный суд предписал пересмотреть вопрос взыскания неустойки с дольщицы “СУ-155”. Нижестоящие инстанции уменьшили штрафную сумму почти в 7 раз, но не обосновали свое решение конкретными аргументами, которые бы подтвердили исключительность случая. В середине 2015 года дело пересмотрел Мосгорсуд. Правда, мотивированного акта на сайте нет.

 

6. Что могут предпринять покупатели квартир, если застройщик обанкротился?

К несчастью, от краха застройщика не застрахован ни один дольщик. В этом случае они могут выбирать, хотят ли они получить квартиру или вернуть уплаченные за нее деньги (без расторжения или оспаривания договора). Но шанс вернуть все (или почти все) вложенные деньги обычно небольшой. Ведь само по себе банкротство означает, что у компании нет средств расплатиться со всеми, кому она должна.

Поэтому в большинстве случаев лучше бороться за квартиру. Если дом сдан можно потребовать передачи жилья или подать иск в суд о признании права собственности на квартиру. Это поможет исключить ее из конкурсной массы (чтобы ее не продали за другие долги застройщика).

С недостроенными квартирами сложнее. На них тоже можно признать право собственности через суд, если покупатель оплатил квартиру, а застройщик ее фактически передал. Последнее определяется по степени готовности объекта, например, 8090% (п. 16 Обзора практики ВС от 4 декабря 2013 года).

Другой вопрос как же все-таки достроить “незавершенку”. Их могут передать новому девелоперу, чтобы закончил строительство. Другая, более хлопотная альтернатива,  объединение дольщиков в жилищно-строительный (или иной специализированный) кооператив. Если суд решит передать им “недострой” и участок – они должны будут сами найти новых инвесторов или достроить дом своими силами (подробнее см. “Дом, который построил банкрот”).

 

7. А есть ли новости в вопросе защиты дольщиков от банкротства застройщиков?

Да. С 1 июля 2017 года вводится новая схема оплаты жилья. Деньги участников долевого строительства вносятся на специальный эскроу-счет и блокируются. Застройщик получит, лишь когда закончит дом и передаст дольщикам ключи. Такая схема, по мнению законодателя, должна защитить дольщиков в случае банкротства компании или срыва сроков строительства (подробнее см. Новые гарантии в законе о долевом строительстве: эскроу-счета и компенсационный фонд”).

Тема: СтроительствоКарточкиСуды и судьи
Суд: Верховный суд Республики БашкортостанМосгорсудВерховный суд РФ
Законодательство: ФЗ "Об участии в долевом строительстве"
Юридическая консультация: Незавершенка
  
Разместить на:

18+

Самое читаемое
«КП»: задержан зампред Иркутского областного суда, восемь судей подали в отставку
Заместитель председателя   Иркутского областного суда по административным делам Николай Новокрещенов задержан на 48 часов. Об этом сообщает «Комсомольская правда» со ссылкой на слова советника губернатора Иркутской области Сергей Шишкин.
Госдума поднимает пенсии следователям и прокурорам
Государственная Дума приняла в первом чтении законопроект о повышении зарплаты работникам прокуратуры и Следственного комитета.
Судьи-юрисконсульты и процессуальное хамство: как прошел день жалоб в ВККС
Высшая квалифколлегия решила, справедливо ли наказали судей лишением полномочий, прекращением отставки или замечанием
ВККС рекомендовала зампредов в пять областных судов
Зампреда ВС Чечни рекомендовал на новый срок один из руководителей Верховного суда РФ. Но непосредственный начальник кандидата считает, что тот мог совершить преступление.
Верховный суд разобрался, были ли нарушения на экзамене для судей
Коллегия по административным спорам Верховного суда изучила, были ли допущены нарушения в ходе экзамена для судей, проведенного в Ярославской области. Вопрос подняла Наталья Карасева, которая летом 2017 года сдавала экзамен на должность судьи федерального суда общей юрисдикции, однако получила неудовлетворительную оценку.
Госдума законодательно ускорила ответы на обращения граждан
В трех чтениях депутаты одобрили законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ». Он позволит быстрее отвечать на обращения граждан и оптимизировать работу по ним.
Отпуск в Париже и штрафы за счет подчиненных: за что госслужащие лишаются работы
За какой поступок полицейского нужно обязательно уволить и какую работу надо предложить офицеру при сокращении его должности. Может ли ФСИН расстаться с беременной сотрудницей и когда за аварию на служебном авто стражу порядка можно понизить сумму возмещения вреда. Ответы на эти вопросы Верховный суд дает в своем 79-страничном обзоре споров с участием госслужащих.
ВС оставил без мантии судью, объяснившего отставку давлением со стороны главы Мосгорсуда
Верховный суд разобрался в деле экс-судьи судебного участка № 169 района Северное Тушино Константина Худенко. Он добивался пересмотра по вновь открывшимся обстоятельствам акта московской ККС о добровольном прекращении его полномочий, которое он сам назвал вынужденным и связал с плохими отношениями с председателем Мосгорсуда Ольгой Егоровой.
Президиум ВС запретил использовать мнение потерпевшего как отягчающее обстоятельство
Верховный суд опубликовал четвертый обзор практики за 2017 год. В 146-страничном документе, в числе прочего, нашлось место для некоторых уголовных дел, которые рассмотрел Президиум ВС и судколлегия по уголовным делам.
КС нашел несоответствие Конституции в законе о статусе военнослужащих
КС вынес постановление по жалобе преподавателя учебного военного центра при одном из вузов, который поставил под сомнение конституционность закона "О статусе военнослужащих".
«Партия роста» Титова составит «черный список» судей
Судьи, по мнению Титова, пренебрегают законами и предписаниями Верховного суда в разбирательствах по экономическим преступлениям.
Верховный суд разобрался, как должен выглядеть адвокатский запрос
Апелляционная коллегия Верховного суда разобралась, как должен выглядеть адвокатский запрос. Изначально новая форма запроса предполагала раскрытие данных доверителей, но в ВС адвокатам удалось добиться возможности не заполнять данные, касающиеся их доверителей - физических лиц. При этом необходимость указывать наименование юрлица осталась.
Пленум ВС обсудил нюансы "тайного" найма на работу бывших госслужащих
Пленум ВС обсудил постановление, которое затрагивает некоторые вопросы привлечения работодателей к административной ответственности за найм бывших госслужащих с нарушением установленного порядка.
КС позволил требовать прекращения уголовного дела через суд
Конституционный суд проверил на соответствие основному закону нормы уголовно-процессуального кодекса, касающиеся обжалования действий следователя.
ВС объяснил, когда нужно увольнять полицейских
Поможет ли полицейскому закрытое уголовное дело против него избежать дисциплинарной отвественности и нужно ли учитывать смягчающие обстоятельства у сотрудника, который совершил поступок, опорочивший честь ведомства. Верховный суд дает ответы на эти вопросы в своем 79-страничном обзоре споров с участием госслужащих.
Конституционный суд "пристроил" бывших сотрудников ФСКН
Федеральная служба по контролю за оборотом наркотиков (ФСКН) прекратила свое существование в 2016 году - президент соответствующим указом передал полномочия службы МВД. Предполагалось, что сотрудники упраздненного ведомства получат новую работу в правоохранительных органах, но на деле устроиться удалось не всем.
ВККС ищет двух председателей, трех судей и четырех зампредов в суды
Высшая квалификационная коллегия судей объявила об открытии девяти новых вакансий в судах России.
Председатель Иркутского областного суда опроверг задержание своего заместителя
Правительство Иркутской области, пресс-служба и председатель Иркутского суда областного суда прокомментировали информацию, которую озвучил советник губернатора Сергей Шишкин. Сведения о задержании заместителя председателя облсуда, а также связь его отставки со взяткой не подтвердились.
ВС: нельзя по одному составу заводить административное и уголовное дело
Верховный суд в свежем обзоре практики рассказывает, как быть, если по одному и тому же правонарушению назначено административное наказание и возбуждено уголовное дело.
«Особое мнение», сформировавшееся у судьи еще до рассмотрения спора, стоило мантии
Судью московской апелляции с 10-летним стажем лишили полномочий за незаконное особое мнение
Госдума упраздняет десять районных судов в регионах
Государственная Дума приняла в первом чтении два законопроекта, упраздняющих районные суды в Республике Мордовия и в Камчатском крае.
ВС рассказал, какую работу должны предложить полицейским при сокращении
Какую работу МВД должно предложить сотруднику при сокращении его должности и на какой пост может рассчитывать сотрудник, которого лишили доступа к гостайне. Верховный суд разъясняет эти спорные ситуации в своем 79-страничном  обзоре споров с участием госслужащих.
Госдума вводит новые правила конфискации имущества
Госдума приняла во втором чтении законопроект, разрешающий выдавать другим странам преступные доходы иностранцев, арестованные в России.
Право или нарушение права: может ли неюрист подать административный иск
Может ли заявитель сам подписать и подать свое заявление по КАС, чтобы потом его дело вел юрист? Ответ - в свежем Обзоре практики ВС.
Верховный суд попросили скорректировать реформу процессуального законодательства
Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) призвал Верховный суд доработать отдельные положения законопроекта о реформировании процессуального законодательства.
ВККС объявила о новых судейских вакансиях
Высшая квалификационная коллегия судей объявила об открытии новых судейских вакансий в ряде судов.
ВККС одобрила двух претендентов в судьи АС Московского округа
Высшая квалифколлегия изучила биографии двух кандидатов в судьи АС Московского округа и задала им вопросы.
Бизнес-омбудсмен выступил за смену судейского состава
Бизнес-омбудсмен и «Партия роста» предлагает изменить состав и набрать как минимум 1000 судей из адвокатов, чтобы исключить обвинительный уклон судов.
СКР предложил способ усовершенствовать обжалование решений прокуроров
Следственный комитет подготовил проект федерального закона, предусматривающий меры по совершенствованию порядка обжалования некоторых решений прокурора.
ГИБДД упростит легализацию автотюнинга
ГИБДД намерена оптимизировать процедуру контроля за автомобилями с измененной конструкцией. Соответствующий проект постановления правительства уже подготовлен. Также ведомство разрабатывает административный регламент для включения этой процедуры в перечень госуслуг.
На заседании в Мосгорсуде пятеро обвиняемых совершили попытку суицида
В ходе заседания в Московском городском суде случился инцедент: пятеро обвиняемых по уголовному делу совершили попытку суицида, порезав себе вены.
ВС решал, должны ли все споры банкрота решаться в рамках банкротного дела
Если компания-банкрот выступает не должником, а кредитором, спор рассматривают в банкротном или в общем порядке?
Важнейшие правовые темы в прессе – обзор СМИ (17.11)
ЦБ подготовил механизм по реабилитации банковских клиентов из антиотмывочного списка. - Сечин рассказал о своем возможном участии в процессе над Улюкаевым. - Верховный суд разберется с регистрацией тюнингованных автомобилей. - Роскомнадзор защитит должников от необоснованных коллекторских звонков. - Закон о tax free в России прошел окончательное чтение
Роскомнадзор защитит должников от необоснованных коллекторских звонков
Роскомнадзор напугал участников рынка взыскания долгов: надзорный орган разъяснил, что для звонков неплательщикам недостаточно согласия заемщика на обработку персональных данных, которое было подписано им при оформлении кредита.
ФПА назвала лучшие адвокатские сайты 2017 года
Жюри выбрало победителей в номинациях «Лучший сайт адвокатской палаты» и «Лучший индивидуальный сайт адвоката».
Важнейшие правовые темы в прессе – обзор СМИ (20.11)
Бизнес пожаловался Путину на Медведева. - Юбилей авторитетного бизнесмена в "Москва-сити" обернулся масштабной перестрелкой. - Правительство задумало цифровизацию законодательства для его автоматического исполнения по смарт-контрактам. - Общественная палата предложила упростить раздел имущества при разводе. - СПЧ посоветовал сенаторам отклонить закон о СМИ-иноагентах
Сначала к начальству, потом – в суд: как обжаловать взыскания госслужащим
ВС объясняет, какую причину можно считать уважительной при пропуске срока исковой давности госслужащими.
Важнейшие правовые темы в прессе – обзор СМИ (21.11)
Налоговая реформа в нефтяной отрасли откладывается еще на год. - Фигурант "болотного дела" пожаловался на неисполнение решения ЕСПЧ в Совет Европы. - Госдума урегулирует взаимоотношения людей и искусственного интеллекта. - Банки не хотят подчиняться финансовым омбудсменам без решения суда. - Адвокату Буданцеву вменили покушение на убийство
Экономколлегия разобралась, кому принадлежит земля под зданием
Компания продала два здания, расположенных на ее земельном участке, а через много лет через суд потребовала возмещения необоснованной выгоды, которая якобы возникла у покупателя в связи с неоплатой аренды земельного участка. В этой ситуации разобрался Верховный суд.
Важнейшие правовые темы в прессе – обзор СМИ (22.11)
Вопрос об объединении ФНС и ФТС будет решен к маю 2018 года. - Сенатор Керимов задержан в Ницце по делу о неуплате налогов. - Правительство сможет освобождать компании от обязательного раскрытия информации о сделках и активах. - Самозанятым разрешат платить налоги через мобильное приложение. - ГИБДД упростит процедуру легализации автотюнинга
"Говорят, мое дело решено сверху": Тельман Исмаилов готовит онлайн интервью
На минувших выходных Тельман Исмаилов планировал дать развернутое интервью Право.ru, но, по ряду причин, его пришлось перенести. Бизнесмен отметил, что оно интервью необходимо: «на меня льется столько грязи и я готов ответить по каждому пункту обвинений».
ВС напомнил о сроке обжалования определений в корпоративных спорах
Верховный суд разобрался в споре бывшего участника компании, которая на основании решения суда вышла из ее состава, а теперь пыталась добиться возмещения судебных расходов по тому иску.
Экономколлегия ВС отменила большие штрафы за маленькое нарушение
Экономколлегия отменила 7-миллионный штраф за непостановку на учет двух обособленных подразделений. Это дело из свежего обзора ВС.
ВС решал, можно ли стать кредитором по "фантомным" векселям
Верховный суд разобрался в деле, в рамках которого компания добилась включения в реестр кредиторов по несуществующим векселям.
Важнейшие правовые темы в прессе – обзор СМИ (23.11)
Французские власти обвинили сенатора Керимова в отмывании денег. - Бизнес-омбудсмен презентовал мобильное приложение для защиты от незаконных проверок. - Для Госдумы разработан словарь по криптовалютам и блокчейну. - Минтранс разделит водителей на любителей и профессионалов. - Суд в Якутии запретил условно осужденным употреблять алкоголь
Мосгорсуд провел первую онлайн-трансляцию судебного заседания
Московский городской суд произвел пилотный запуск проекта трансляций открытых судебных заседаний. В заседании, которое транслировалось на сайте суда, была рассмотрена апелляционная жалоба.
ВС запретил возврат средств из бюджета на счет представителя
В Обзоре практики ВС админколлегия проанализировала закон "Об исполнительном производстве"
Мосгорсуд смягчил приговор бывшему главе ФСИН
Московский городской суд смягчил приговор бывшему директору Федеральной службы исполнения наказаний (ФСИН) Александру Реймеру. Он добился отмены штрафа в 800 000 руб.
ФНС разъяснила, как распределить налоговый вычет при покупке жилья супругами
Если жилье покупают супруги, то недвижимость считается совместной собственностью вне зависимости, на кого она оформлена или кто за нее платил.
АСГМ решит, кто проведет экспертизу в споре проектировщиков "Лахта-центра"
20 ноября 2017 года АСГМ предстоит определить правильность кандидатуры экспертов, которых в сентябре этого года назначили провести судебное исследование в споре между ЗАО "Горпроект" и ООО "СЕТЕК Инжиниринг". «Право.ru» рассказывает саму суть конфликт и объясняет, с чем связаны проблемные вопросы в экспертизе по этому делу.
Генпрокуратура: мать и сестра Захарченко покинули Россию
Мать вела учет незаконных доходов полковника Захарченко, а сестру камеры зафиксировали с сумками, в которых позже оперативники $202 000.
Госдума проголосовала за повышение штрафов за услуги нелегальным мигрантам
Госдума приняла в первом чтении законопроект, который предлагает ужесточить наказание за оказание услуг иностранцам или лицам без гражданства, незаконно находящимся на территории России.
ФАС нашла плацкарты дороже купе и билетов на самолет
ФАС пришла к выводу, что на некоторых направлениях стоимость перевозки в плацкарте бывает дороже авиабилетов на тот же маршрут.
ВККС рекомендовала 22 судьи в арбитражные суды
ВККС разобралась с жалобами судей на нехватку помощников, узнала, кто из претендентов не служил в армии, и изучила статистику отмен.
В Госдуме представили очередную концепцию закона о «Конституционном собрании»
В Госдуму внесен законопроект федерального конституционного закона «О Конституционном собрании Российской Федерации». Он основан на версиях предыдущих законопроектов, которые предлагали депутаты второго, а затем третьего созывов.
Экономколлегия ВС пресекла злоупотребление правом на торгах
Участник электронного аукциона за полтора часа сделал 177 ценовых предложений, чтобы блокировать конкурентов. Можно ли считать это злоупотреблением правом, решил ВС.
Госдума утвердила новые правила исполнительного производства
Государственная Дума приняла в третьем чтении законопроект, разрешающий выдавать другим странам преступные доходы иностранцев, арестованные в России.
Якутский суд внес в исправительный срок запрет на употребление спиртного
В Якутии суд запретил двум местным жителям, ставшим виновниками масштабной энергоаварии, употреблять алкогольные напитки на протяжении двухлетнего испытательного срока.
Верховный суд отодвинул срок давности по вымогательству на пять лет
Верховный суд разъяснил, с какого момента считать срок давности по делам о вымогательстве
ФНС и ФТС может ждать слияние после президентских выборов
Российские власти реанимировали идею об объединении Федеральной налоговой службы и Федеральной таможенной службы. Слияние возможно после президентских выборов и формирования нового правительства, то есть с мая 2018 года.
ФСИНу рекомендовали строить больше СИЗО
В Санкт-Петербурге прошло межведомственное совещание о проблемах размещения подозреваемых, обвиняемых и осужденных в следственных изоляторах в Ленинградской и Архангельских областях. Главная проблема – переполненность СИЗО, сообщает пресс-служба Генпрокуратуры.
Верховный суд смягчил приговор женщине, осужденной за госизмену по СМС
Жительницу Сочи осудили за госизмену, потому что она в 2009 году отправила своему знакомому СМС о передвижении российских военных в сторону Абхазии.
Генерал ФСО получил 10 лет колонии за взяточничество
Геннадия Лопырева признали виновным в получении взятки на 6,3 млн руб. и назначили срок в колонии и штраф в 150 млн руб.