62721524Документов
доступно
Поиск по сайту

Исторический документ
О комиссиях для несовершеннолетних

Язык
1 страница

Исторический документ
О наложении взысканий за нарушение постановлений о косвенных налогах в административном порядке

Язык
1 страница
Новости партнеров
Новости

Как это работает: решить проблемы с опоздавшим застройщиком

Автор: Евгения Ефименко

Как это работает: решить проблемы с опоздавшим застройщиком

Передача квартиры позже срока история, с которой знакомы многие дольщики. Некоторые из них ждут жилье месяцы и годы. Застройщики обычно не горят желанием добровольно выплачивать неустойку, поэтому потребители обращаются в суд. Может ли он уменьшить неустойку, если сочтет ее чрезмерной, и по каким правилам это делается? А как вернуть квартиру, если застройщик банкрот? Отвечаем в форме простых карточек.

 

 

1. Покупатель заключил с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, которую надо полностью или большей частью оплатить до заключения основного договора. Сумму передал, но стройка затянулась, и он не получил ни основного договора, ни квартиры в установленное время. Можно ли вернуть свои деньги с процентами и неустойкой?

Проблема заключается в том, что юридически предварительный договор влечет лишь одну обязанность для сторон: заключить основной договор в определенный срок (а не передать квартиру и т. п.).

Но если предварительный договор обязывает заплатить за квартиру всю цену (или большую ее часть) еще до заключения основного, то это, по сути, полноценное соглашение об участии в долевом строительстве. И оно уже действует – со всеми правами и обязанностями. Поэтому, если компания опоздала с передачей ключей больше чем на 2 месяца (подп. 1 п. 1 ст. 9 закона о долевом строительстве), можно потребовать возврата денег и процентов по этому же закону.

Досудебная претензия осталась без ответа? Покупатель получает право еще и на «потребительский» штраф в размере 50% от неудовлетворенных требований (подробнее см. «ВС разъясняет особенности квалификации предварительного договора» и определение ВС 78-КП6-13).

 

2. В некоторых случаях застройщики заключают с клиентами договоры целевого займа на постройку квартиры, “вексельные” договоры, соглашения о совместной деятельности и так далее. Но суть одна – участие в долевом строительстве. Будут ли у дольщика проблемы в суде из-за таких “неправильных” документов?

Как и в случае с предварительным договором, суды должны смотреть на суть отношений сторон. Они квалифицируют документы как прикрывающие истинное положение дел и применяют законодательство о долевом строительстве, а также, если подходят,  нормы о защите прав потребителей (п. 8 “Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” Верховного суда от 04 декабря 2013 года).

 

3. А можно ли получить неустойку, не отказываясь от договора, если квартира все-таки передана (хоть и позже срока), или еще есть надежда ее дождаться? И каков шанс получить очень большую неустойку (если застройщик опаздывает на долгие месяцы и даже годы)?

Да, покупатель может получить неустойку, не расторгая договор. Так, например, поступил некий покупатель двух квартир у «Инвестиционной компании МГСН», который должен был получить их не позднее 2010 года. Когда в 2014 году застройщик сообщил, что не успеет достроить дом до конца 2015-го, дольщик решил взыскать неустойку. Суммы из судебных актов вымараны, но сумма наверняка получилась внушительная.

Первая инстанция ее уменьшила на основании ст. 333 ГК – суд счел, что санкция несоразмерна нарушению. Верховный суд указал, что строительная компания должна была обосновать этот довод, чего не сделала. К тому же надо учитывать, что она опоздала на целых пять лет, отметил ВС, отправляя дело на новое рассмотрение в апелляцию. И на этот раз она взыскала всю сумму неустойки (дело № 33-8520/2016). Подробнее об этом и других аспектах данного дела можно почитать в материале «Почему предварительный договор превратился в основной: ВС указал на ошибку апелляции».

 

4. А в целом, по каким правилам суд снижает неустойку с опоздавшего застройщика по ст. 333 ГК (“несоразмерность последствиям нарушения”)?

Верховный суд ориентирует уменьшать неустойку в потребительских спорах в исключительных случаях и с обязательным указанием мотивов (абз. 2 п. 34 постановления Пленума ВС от 28 июня 2012 г. № 17). Для этого необходимо заявление застройщика. Если суд снизил сумму по своей инициативе – это повод отменить акт (например, определение ВС 33-КГ16-21).

С другой стороны, надо помнить, что неустойка носит компенсационный характер. Снижать ее или нет зависит от конкретных обстоятельств и внутреннего убеждения суда. В деле 33- 4705/2017 Верховный суд Башкортостана подтвердил законность снижения неустойки по целому ряду причин. Например, покупатель некоторое время без уважительных причин не принимал квартиру, а “Уфаводоканал” с опозданием подключил дом к сетям водоснабжения. Кроме того, письмо о готовности объекта вернулось не полученное истцом – неизвестно, по какой причине, но важно, что обязанность уведомить застройщик все-таки выполнил.

 

5. Насколько часто на практике суды снижают неустойку по ст. 333 ГК?

Довольно часто, отмечает Олег Хмелевский, юрист BGP Litigation. А если бы суммы всегда взыскивались полностью, то это больно ударило бы по карману застройщиков, и цена квартир взлетела бы, убежден эксперт (подробнее см. "Ключ от недостроенной квартиры: помогают ли суды девелоперам уйти от ответственности").

На этом фоне выделяется дело 5-КГ 14-131, в котором Верховный суд предписал пересмотреть вопрос взыскания неустойки с дольщицы “СУ-155”. Нижестоящие инстанции уменьшили штрафную сумму почти в 7 раз, но не обосновали свое решение конкретными аргументами, которые бы подтвердили исключительность случая. В середине 2015 года дело пересмотрел Мосгорсуд. Правда, мотивированного акта на сайте нет.

 

6. Что могут предпринять покупатели квартир, если застройщик обанкротился?

К несчастью, от краха застройщика не застрахован ни один дольщик. В этом случае они могут выбирать, хотят ли они получить квартиру или вернуть уплаченные за нее деньги (без расторжения или оспаривания договора). Но шанс вернуть все (или почти все) вложенные деньги обычно небольшой. Ведь само по себе банкротство означает, что у компании нет средств расплатиться со всеми, кому она должна.

Поэтому в большинстве случаев лучше бороться за квартиру. Если дом сдан можно потребовать передачи жилья или подать иск в суд о признании права собственности на квартиру. Это поможет исключить ее из конкурсной массы (чтобы ее не продали за другие долги застройщика).

С недостроенными квартирами сложнее. На них тоже можно признать право собственности через суд, если покупатель оплатил квартиру, а застройщик ее фактически передал. Последнее определяется по степени готовности объекта, например, 8090% (п. 16 Обзора практики ВС от 4 декабря 2013 года).

Другой вопрос как же все-таки достроить “незавершенку”. Их могут передать новому девелоперу, чтобы закончил строительство. Другая, более хлопотная альтернатива,  объединение дольщиков в жилищно-строительный (или иной специализированный) кооператив. Если суд решит передать им “недострой” и участок – они должны будут сами найти новых инвесторов или достроить дом своими силами (подробнее см. “Дом, который построил банкрот”).

 

7. А есть ли новости в вопросе защиты дольщиков от банкротства застройщиков?

Да. С 1 июля 2017 года вводится новая схема оплаты жилья. Деньги участников долевого строительства вносятся на специальный эскроу-счет и блокируются. Застройщик получит, лишь когда закончит дом и передаст дольщикам ключи. Такая схема, по мнению законодателя, должна защитить дольщиков в случае банкротства компании или срыва сроков строительства (подробнее см. Новые гарантии в законе о долевом строительстве: эскроу-счета и компенсационный фонд”).

Тема: СтроительствоКарточкиСуды и судьи
Суд: Верховный суд Республики БашкортостанМосгорсудВерховный суд РФ
Законодательство: ФЗ "Об участии в долевом строительстве"
Юридическая консультация: Незавершенка
  
Разместить на:

18+

Лучшим судьей по версии премии "Фемида" стал Вячеслав Лебедев
Вчера в Москве состоялась XXII торжественная церемония вручения Высшей юридической премии "Фемида". Ведущими премии были замминистра экономического развития, руководитель Росимущества Дмитрий Пристансков и актриса Анна Пескова. В этом году награду вручали в 12 номинациях. Открывал церемонию президент ФПА Юрий Пилипенко, который объявил победителя в номинации "Судья".
Вступили в силу новые правила прохождения техосмотра
С 22 февраля техосмотр нужно будет проходить по новому регламенту.
ВККС собрала самые интересные дела о дисциплинарной ответственности судей
Судья в Махачкале потерял дело, из-за чего преступник семь лет находился на свободе. Другой служитель Фемиды создал условия для освобождения виновного от административной ответственности. Третий был наказан за то, что неформально общался со сторонами. Эти и другие дела – в первом Вестнике Высшей квалификационной коллегии судей за 2018 год.
Глава ФССП призвал судей "сменить философию"
Глава ФССП представил статистику за 2017 год и рассказал, чем в работе судов недовольны приставы.
Конституционный суд изменил порядок назначения пенсий судьям
Конституционный суд ответил, соответствуют ли основному закону нормы, устанавливающие пенсии судьям. Дело рассмотрели по запросу Промышленного районного суда Смоленска.
Вчера
20:07 «Дочка» РЖД нашла юристов на 55 млн рублей
Акционерная компания «Железные дороги Якутии» определилась с подрядчиком, который окажет юридические услуги. Об этом сообщается на сайте госзакупок.
19:33 ФСБ предотвратила теракт в Санкт-Петербурге
Федеральная служба безопасности 22 февраля задержали злоумышленника, которые планировал теракт в Санкт-Петербурге, об этом сообщают «РИА-Новости» со ссылкой на пресс-службу ФСБ.
19:00 ФАС проиграла в кассации 10 млрд руб. Новороссийскому порту
Арбитражный суд Московского округа оставил кассационную жалобу Федеральной антимонопольной службы без удовлетворения, известно из картотеки арбитражных дел. Такое решение было принято в споре антимонопольного регулятора и  Новороссийского порта.
18:34 Оплатить долги можно будет через нотариуса
В первом чтении депутаты Госдумы приняли два законопроекта, которые помогут должникам рассчитаться с кредиторами, если их местонахождение неизвестно.
18:12 В банке «Канский» началось банкротство
Арбитражный суд Красноярского края признал банкротом коммерческий банк «Канский», в нем открыли конкурсное производство сроком на один год. Это следует из картотеки арбитражных дел.
17:42 ЦБ рассказал, как банкам определять отмывание денег
Банк России выпустил методические рекомендации для кредитных организаций, которые помогут управлять рисками отмывания доходов, которые получены преступным путем и финансирование терроризма. Документ представлен на сайте регулятора.
17:05 "Бедные" регионы попросили дать им возможность не исполнять решения судов вовремя
Депутаты Архангельского областного собрания внесли на рассмотрение в Госдуму законопроект, который существенно изменит процедуру выплаты компенсации за нарушение разумного срока судопроизводства.
16:39 Госдума ужесточит получение льготы для иностранных инвесторов
Депутаты в первом чтении приняли законопроект, который формально уточняет понятие «иностранный инвестор». Фактически он усложнит попытки российских предпринимателей получать льготы как иностранным инвесторам на территории России.
15:40 Прокуроров не допустили к банковской тайне
Депутаты не пропустили законопроект, открывающий прокурорам доступ к банковской тайне; 22 февраля он не прошел первое чтение.
14:47 Убийца Немцова получил дополнительное наказание за неуважение к суду
Бывший сотрудник полиции из Чечни Темирлан Эскерханов получил 240 часов обязательных работ за неуважение к суду (ст. 297 УК РФ), рассказывает РБК. Ранее он получил 14 лет строгого режима за убийство Бориса Немцова.
14:17 Пострадавший от пыток в полиции отсудил по 1000 руб. за каждый удар
В Татарстане мужчину избили в полиции, суд посчитал количество ударов и назначил компенсацию в 1000 руб. за каждый.
13:24 Депутаты предложили сделать потише рекламу на YouTube
Парламентарии из ЛДПР внесли в Госдуму законопроект, регулирующий уровень звука в рекламе в интернете.
13:00 ФАС обвинила «Локомотив» в незаконной рекламе
Федеральная антимонопольная служба признала виновным футбольный клуб «Локомотив» в нарушении закона о рекламе, об этом сообщает пресс-служба регулятора.
12:38 Суд отнял олимпийскую медаль у российского спортсмена
Международный спортивный арбитраж лишил бронзовой медали керлингиста Александра Крушельницкого.
12:05 Должника по алиментам признают безвестно отсутствующим в течение одного года
Третье чтение прошел законопроект, который вносит изменения в ФЗ «Об исполнительном производстве». Инициатива упрощает порядок признания должника по алиментам безвестно отсутствующим. В итоге это позволит несовершеннолетним детям получать ежемесячную пенсию по случаю потери кормильца.
11:40 Депутаты ускоренно приняли "дачную амнистию"
Два дня потребовалось парламентариям, чтобы рассмотреть в трех чтениях законопроект о продлении действия "дачной амнистии". Теперь упрощенно зарегистрировать недвижимость этой категории можно до 2020 года.
11:04 ФАС вынесла предупреждение «Циану» за копирование данных Avito
Федеральная антимонопольная служба вынесла предупреждение ООО «Айриэлтор» (сайт «Циан» о недвижимости) за копирование объявлений с сайта «Авито».
09:52 Суд восстановил родительские права на ребенка, который семь лет считался погибшим
Родители ребенка думали, что он не прожил и недели после родов, а оказалось, что его отправили в детский дом.
09:20 ЦИК вычеркнет уехавших россиян из списков избирателей
Центризбирком скорректировал инструкцию по составлению списков избирателей, сообщают "Ведомости": территориальные избиркомы не должны включать в списки по месту жительства тех граждан, которые состоят на консульском учете как проживающие за рубежом.
08:51 Суд удовлетворил иск ВТБ о блокировке «Сбербанком» конкурентов на интернет-торгах
Электронную площадку для размещения аукционов "Сбербанк-АСТ" заподозрили в том, что она блокирует конкурентов Сбербанка на выгодных ему тендерах.
08:39 Застройщики могут получить льготы за пользование эскроу-счетами
Минстрой собирается смягчить регулирование для строительных компаний, которые будут пользоваться эскроу-счетами, привлекая средства дольщиков.
08:15 Минфин пустит вкладчиков в реестр кредиторов через госуслуги
Минфин разработал поправки в закон "О несостоятельности (банкротстве)", которые позволяют клиентам рухнувших банков подавать заявление на вступление в реестр кредиторов через портал госуслуг.
08:07 Важнейшие правовые темы в прессе – обзор СМИ (22.02)
Депутаты освободят некоторые виды деятельности от онлайн-касс. - Списки избирателей очистят от уехавших за границу россиян. - Госдума отправится на каникулы до президентских выборов. - Вкладчики рухнувших банков попадут в реестр кредиторов через портал госуслуг. - Супругам с несовершеннолетними детьми могут разрешить внесудебные разводы
21 февраля 2018
19:57 Генпрокурор Чайка: работа следователей деградирует
Глава Генеральной прокуратуры Юрий Чайка отметил снижение профессионального уровня следственных органов.
19:40 С "дочки" Минобороны взыскали 344 млн руб. долга за госзаказ
Уральский завод транспортного машиностроения выиграл дело против АО "Спецремонт", решение устояло в апелляционной и кассационной инстанциях.
19:13 Суд вернул дело в прокуратуру из-за отказа провести очную ставку
Адвокат рассказал журналистам о том, как ему удалось вернуть дело прокурору из-за отказа следователя провести очную ставку по его ходатайству.
18:44 "Дачная амнистия" прошла два чтения в Думе за один день
Депутаты торопятся ее продлить, потому что срок предыдущей амнистии истекает через неделю.
18:21 Депутаты предложили вернуть конфискацию в Уголовный кодекс
Члены КПРФ внесли на рассмотрение в Госдуму законопроект, который направлен на возвращение конфискации имущества в число дополнительных наказаний.
17:47 "Мегафон" выиграл суд у Министерства обороны
Сотовый оператор и Министерство судятся из-за задолженности по услугам связи.
17:16 За непригодную для жизни квартиру можно будет не платить
Группа депутатов от партии «Справедливая Россия» внесла на рассмотрение в Госдуму законопроект, освобождающий нанимателей жилья по договору социального найма от платы за квартиру, если она признана непригодной для жилья.
16:47 ФАС проиграла суд и не смогла запретить торги по наружной рекламе в Петербурге
Комитет по печати и взаимодействию со СМИ выиграл суд против ФАС, которая пыталась запретить его торги на размещение наружной рекламы.
15:36 Нагрузка на арбитражные суды выросла на 46% за семь лет
В 2010 году арбитражные суды рассмотрели 1,1 млн дел, а в 2017 – 1,7 млн. Значительно выросла нагрузка на банкротные составы.
15:29 ФАС возбудила дело против Росавтотранса
ФБУ «Росавтотранс» отказало компании в регистрации карт для  тахографов, чем нарушило антимонопольное законодательство. ФАС сначала выдала предупреждение, после чего возбудило дело, сообщает пресс-служба ведомства.
14:56 Мосгорсуд продлил домашний арест Кириллу Серебренникову
Режиссер Кирилл Серебренников останется под арестом как минимум до 19 апреля.
14:24 ФСБ раскрыла многомиллионные хищения в театре в Санкт-Петербурге
Федеральная служба безопасности сообщила о раскрытии мошеннических схем хищения государственных средств, предназначенных для проектирования новой сцены Академического малого драматического театра.
13:56 Экс-глава «Роснано» выходит из-под домашнего ареста
Экс-глава «Роснано» Леонид Меламед и бывший финансовый директор этой же корпорации сегодня ночью будут отпущены из-под домашнего ареста, так как нового ходатайства о продлении срока не поступало. Об этом рассказывает РБК со ссылкой на Мосгорсуд.
13:05 Пассажир "Яндекс.Такси" в суде требует 66 млн руб. за ДТП
Тушинский суд Москвы рассмотрит прецедентный иск от Елены Гращенковой, которая подняла вопрос беззащитности пассажиров такси.
12:37 Депутаты продлили дачную амнистию
Депутаты Госдумы приняли законопроект о продлении дачной амнистии в первом чтении. Парламентарии не сошлись в едином мнении о дальнейшем продлении действия закона. В свою очередь, представители Правительства назвали продление амнистии «переходным» периодом перед принятием предложенного ими законопроекта, который отменит сразу ряд требований к ИЖС.
11:42 ВС искал разницу между арендой и размещением
Верховный суд в споре омского предпринимателя и администрации города разбирался в разнице между договором аренды и договором на размещение палаток.
11:10 Госдума согласилась защитить губернаторов Нацгвардией
Депутаты Государственной Думы приняли в третьем чтении законопроект, предложенный президентом, который возлагает охрану высших должностных лиц субъектов РФ войсками Нацгвардии. Голосование прошло 21 февраля.
10:44 Компания «заработала» три уголовных дела за ложное трудоустройство
Сотрудники ГБУ «Жилищник» в Москве фиктивно трудоустроили дворников и получили около 500 000 руб. В СКР расследуется сразу три уголовных дела по факту мошенничества, сообщает РБК.
10:11 «Трансаэро» подало в суд на разработавшую ему антикризисный план компанию
Авиакомпания «Трансаэро» подала в суд на консалтинговую фирму McKinsey (ООО «Мак-Кинзи и компания СиАйЭс»), сумма требований составляет 29,5 млн руб., сообщается в картотеке арбитражных дел.
09:43 Отказ ФСБ выдавать тюремные архивы родственникам Рауля Валленберга "засилен" апелляцией
Мосгорсуд признал законным отказ Федеральной службы безопасности выдать документы из дела шведского дипломата Рауля Валленберга его племяннице Мари Дюпюи.
09:23 ЦБ предложил замораживать финансирование подозрительным застройщикам
Банк России хочет, чтобы кредитные организации могли приостанавливать предоставление средств застройщикам, если возникнут подозрения, что те тратят деньги на сторонние цели.
08:50 Потанин и Абрамович потребовали у Дерипаски $500 млн залога по спору о "Норникеле"
Структуры Владимира Потанина и Романа Абрамовича попросили суд обязать компанию Олега Дерипаски предоставить залог в $500 млн, чтобы компенсировать им возможные убытки от срыва сделки по покупки доли в горно-металлургическом комбинате "Норильский никель".
08:30 «Коммерсант»: Ананьевы обналичили 4,5 млрд рублей по вкладам из «Возрождения»
До 4,5 млрд руб. со своих вкладов могли забрать со счетов «Возрождения» его бенефициары братья Ананьевы, знают источники «Коммерсанта». Так как никаких мер в отношении банка введено не было, то и запрета на закрытие и снятие средств с вклада быть не могло, однако его размер вызвал вопросы у экспертов.
08:07 Важнейшие правовые темы в прессе – обзор СМИ (21.02)
Председатель Верховного суда призвал к дискуссии о введении института следственных судей. - Госдума готова продлить "дачную амнистию" до 2020 года. - Засилен отказ ФСБ выдавать тюремные документы родственникам Рауля Валенберга. - Потанин и Абрамович потребовали от Дерипаски $500 млн залога по спору о "Норникеле". - Офисный софт чиновникам будет поставлять "Ростелеком"
20 февраля 2018
19:57 ВС решал, как считать пособие за декрет
Верховный суд разбирался, как работодатель должен исчислять пособие сотруднице за декретный отпуск.
19:18 Собчак рассказала, кто оплатил ей предвыборную кампанию
Кандидат в президенты России журналист Ксения Собчак ответила журналистам, кто проспонсировал ее выдвижение.
18:48 Оформить права на дачные постройки будет проще
Комитет по госстроительству и законодательству советует Думе принять законопроект о так называемой "дачной амнистии".
18:11 Минкульт пояснил, как будут блокировать сайты, нарушающие авторские права
Минкульт разработал ряд поправок в закон "Об информации", которые уточняют порядок блокировки сайтов, нарушающих авторское право.
17:40 Сотрудника почты наказали за 250 неотправленных судебных извещений
Начальница почты вместо того, чтобы отправлять судебные извещения, складывала их в коробку.
17:10 «Аэрофлот» ищет налоговых юристов на 15 млн рублей
ОАО «Аэрофлот» объявило конкурс, в котором компания выберет подрядчика для юридического сопровождения в области налогообложения. Максимальная сумма контракта составит 15 млн руб. Об этом сообщается на сайте госзакупок.
16:45 Правозащитники предложили пломбировать каждый том уголовного дела
Сегодня Фонд поддержки пострадавших от преступлений (ФПП) при содействии Ресурсного центра НКО Комитета общественных связей города Москвы провел круглый стол "Актуальные вопросы защиты прав потерпевших в России и пути их решения". Мероприятие было посвящено Международному дню поддержки жертв преступлений, который отмечается во всем мире 22 февраля.
16:29 Старый или новый собственник: ВC решил, кто ответит за нарушение ПДД
Гражданин продал автомобиль и не должен оплачивать штрафы нового владельца, даже если сведений о продаже нет в базах ГИБДД.
15:51 В структуре «Газпрома» в Махачкале проходят обыски
Сотрудники МВД провели обыски в структуре «Газпрома» в Махачкале, они связаны с делом о хищениях в ООО «Газпром межрегионгаз Пятигорск», рассказывает РБК.
15:26 В Ингушетии возбудили уголовное дело против экс-министра
Чиновника подозревают в превышении полномочий.
14:55 Минфин отложил подведение итогов конкурса BudgetApps на неопределенное время
Третий конкурс работ на основе открытых государственных финансовых данных BudgetApps, который проводит Минфин, должен был завершиться 17 ноября 2017 года. С тех пор прошло больше трех месяцев, однако победители до сих пор не объявлены.
14:49 Транспортно-логистическая группа взыскала 283 млн рублей неустойки с «Антипинского НПЗ»
Арбитражный суд города Москвы взыскал по заявлению ПАО «Совфрахт» 283 млн руб. с АО «Антипинский нефтеперерабатывающий завод». Первоначальная сумма требований составляла 1,8 млрд руб.
14:13 Лекарства можно будет купить в обычных магазинах
Министерство промышленности и торговли подготовило законопроект, позволяющий торговать безрецептурными лекарствами в любых магазинах, а не только в аптеках.