58334210Документов
доступно
Поиск по сайту

Исторический документ
О комиссиях для несовершеннолетних

Язык
1 страница

Исторический документ
О наложении взысканий за нарушение постановлений о косвенных налогах в административном порядке

Язык
1 страница
Новости партнеров
Новости

Как это работает: решить проблемы с опоздавшим застройщиком

Автор: Евгения Ефименко

Как это работает: решить проблемы с опоздавшим застройщиком

Передача квартиры позже срока история, с которой знакомы многие дольщики. Некоторые из них ждут жилье месяцы и годы. Застройщики обычно не горят желанием добровольно выплачивать неустойку, поэтому потребители обращаются в суд. Может ли он уменьшить неустойку, если сочтет ее чрезмерной, и по каким правилам это делается? А как вернуть квартиру, если застройщик банкрот? Отвечаем в форме простых карточек.

 

 

1. Покупатель заключил с застройщиком предварительный договор купли-продажи квартиры, которую надо полностью или большей частью оплатить до заключения основного договора. Сумму передал, но стройка затянулась, и он не получил ни основного договора, ни квартиры в установленное время. Можно ли вернуть свои деньги с процентами и неустойкой?

Проблема заключается в том, что юридически предварительный договор влечет лишь одну обязанность для сторон: заключить основной договор в определенный срок (а не передать квартиру и т. п.).

Но если предварительный договор обязывает заплатить за квартиру всю цену (или большую ее часть) еще до заключения основного, то это, по сути, полноценное соглашение об участии в долевом строительстве. И оно уже действует – со всеми правами и обязанностями. Поэтому, если компания опоздала с передачей ключей больше чем на 2 месяца (подп. 1 п. 1 ст. 9 закона о долевом строительстве), можно потребовать возврата денег и процентов по этому же закону.

Досудебная претензия осталась без ответа? Покупатель получает право еще и на «потребительский» штраф в размере 50% от неудовлетворенных требований (подробнее см. «ВС разъясняет особенности квалификации предварительного договора» и определение ВС 78-КП6-13).

 

2. В некоторых случаях застройщики заключают с клиентами договоры целевого займа на постройку квартиры, “вексельные” договоры, соглашения о совместной деятельности и так далее. Но суть одна – участие в долевом строительстве. Будут ли у дольщика проблемы в суде из-за таких “неправильных” документов?

Как и в случае с предварительным договором, суды должны смотреть на суть отношений сторон. Они квалифицируют документы как прикрывающие истинное положение дел и применяют законодательство о долевом строительстве, а также, если подходят,  нормы о защите прав потребителей (п. 8 “Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” Верховного суда от 04 декабря 2013 года).

 

3. А можно ли получить неустойку, не отказываясь от договора, если квартира все-таки передана (хоть и позже срока), или еще есть надежда ее дождаться? И каков шанс получить очень большую неустойку (если застройщик опаздывает на долгие месяцы и даже годы)?

Да, покупатель может получить неустойку, не расторгая договор. Так, например, поступил некий покупатель двух квартир у «Инвестиционной компании МГСН», который должен был получить их не позднее 2010 года. Когда в 2014 году застройщик сообщил, что не успеет достроить дом до конца 2015-го, дольщик решил взыскать неустойку. Суммы из судебных актов вымараны, но сумма наверняка получилась внушительная.

Первая инстанция ее уменьшила на основании ст. 333 ГК – суд счел, что санкция несоразмерна нарушению. Верховный суд указал, что строительная компания должна была обосновать этот довод, чего не сделала. К тому же надо учитывать, что она опоздала на целых пять лет, отметил ВС, отправляя дело на новое рассмотрение в апелляцию. И на этот раз она взыскала всю сумму неустойки (дело № 33-8520/2016). Подробнее об этом и других аспектах данного дела можно почитать в материале «Почему предварительный договор превратился в основной: ВС указал на ошибку апелляции».

 

4. А в целом, по каким правилам суд снижает неустойку с опоздавшего застройщика по ст. 333 ГК (“несоразмерность последствиям нарушения”)?

Верховный суд ориентирует уменьшать неустойку в потребительских спорах в исключительных случаях и с обязательным указанием мотивов (абз. 2 п. 34 постановления Пленума ВС от 28 июня 2012 г. № 17). Для этого необходимо заявление застройщика. Если суд снизил сумму по своей инициативе – это повод отменить акт (например, определение ВС 33-КГ16-21).

С другой стороны, надо помнить, что неустойка носит компенсационный характер. Снижать ее или нет зависит от конкретных обстоятельств и внутреннего убеждения суда. В деле 33- 4705/2017 Верховный суд Башкортостана подтвердил законность снижения неустойки по целому ряду причин. Например, покупатель некоторое время без уважительных причин не принимал квартиру, а “Уфаводоканал” с опозданием подключил дом к сетям водоснабжения. Кроме того, письмо о готовности объекта вернулось не полученное истцом – неизвестно, по какой причине, но важно, что обязанность уведомить застройщик все-таки выполнил.

 

5. Насколько часто на практике суды снижают неустойку по ст. 333 ГК?

Довольно часто, отмечает Олег Хмелевский, юрист BGP Litigation. А если бы суммы всегда взыскивались полностью, то это больно ударило бы по карману застройщиков, и цена квартир взлетела бы, убежден эксперт (подробнее см. "Ключ от недостроенной квартиры: помогают ли суды девелоперам уйти от ответственности").

На этом фоне выделяется дело 5-КГ 14-131, в котором Верховный суд предписал пересмотреть вопрос взыскания неустойки с дольщицы “СУ-155”. Нижестоящие инстанции уменьшили штрафную сумму почти в 7 раз, но не обосновали свое решение конкретными аргументами, которые бы подтвердили исключительность случая. В середине 2015 года дело пересмотрел Мосгорсуд. Правда, мотивированного акта на сайте нет.

 

6. Что могут предпринять покупатели квартир, если застройщик обанкротился?

К несчастью, от краха застройщика не застрахован ни один дольщик. В этом случае они могут выбирать, хотят ли они получить квартиру или вернуть уплаченные за нее деньги (без расторжения или оспаривания договора). Но шанс вернуть все (или почти все) вложенные деньги обычно небольшой. Ведь само по себе банкротство означает, что у компании нет средств расплатиться со всеми, кому она должна.

Поэтому в большинстве случаев лучше бороться за квартиру. Если дом сдан можно потребовать передачи жилья или подать иск в суд о признании права собственности на квартиру. Это поможет исключить ее из конкурсной массы (чтобы ее не продали за другие долги застройщика).

С недостроенными квартирами сложнее. На них тоже можно признать право собственности через суд, если покупатель оплатил квартиру, а застройщик ее фактически передал. Последнее определяется по степени готовности объекта, например, 8090% (п. 16 Обзора практики ВС от 4 декабря 2013 года).

Другой вопрос как же все-таки достроить “незавершенку”. Их могут передать новому девелоперу, чтобы закончил строительство. Другая, более хлопотная альтернатива,  объединение дольщиков в жилищно-строительный (или иной специализированный) кооператив. Если суд решит передать им “недострой” и участок – они должны будут сами найти новых инвесторов или достроить дом своими силами (подробнее см. “Дом, который построил банкрот”).

 

7. А есть ли новости в вопросе защиты дольщиков от банкротства застройщиков?

Да. С 1 июля 2017 года вводится новая схема оплаты жилья. Деньги участников долевого строительства вносятся на специальный эскроу-счет и блокируются. Застройщик получит, лишь когда закончит дом и передаст дольщикам ключи. Такая схема, по мнению законодателя, должна защитить дольщиков в случае банкротства компании или срыва сроков строительства (подробнее см. Новые гарантии в законе о долевом строительстве: эскроу-счета и компенсационный фонд”).

Тема: СтроительствоКарточкиСуды и судьи
Суд: Верховный суд Республики БашкортостанМосгорсудВерховный суд РФ
Законодательство: ФЗ "Об участии в долевом строительстве"
Юридическая консультация: Незавершенка
  
Разместить на:

18+

КС запретил налогоплательщикам схемы, приносящие необоснованную выгоду
Налогоплательщикам не стоит пытаться внедрить схемы, которые позволят им получить необоснованную выгоду: правила определения налоговой базы одинаковы для всех, а вот попытка ими пренебречь может привести к серьезным последствиям, дает понять Конституционный суд в своем новом отказном определении.
Иск "Югры" к Центробанку: юристы оценили шансы сторон на успех
Рухнувший банк "Югра" в судебном порядке пытается опротестовать решение Центробанка о введении в нем временной администрации. Перспективы дальнейшего развития событий оценить сложно, признают юристы: хотя практика показывает, что одержать победу в битве с регулятором практически невозможно, ситуация является беспрецедентной из-за вмешательства Генпрокуратуры.
Верховный суд исправил форму адвокатского запроса
ВС разрешил адвокатам заполнять не все строчки в адвокатском запросе.
Юристы протестировали новый сервис ФНС, раскрывающий данные по компаниям
По задумке, сервис "Прозрачный бизнес" должен дать возможность участникам рынка оценить свои риски и проявить должную осмотрительность при заключении контрактов.
Путин назначил 11 зампредов в региональные суды
Сегодня президент подписал двадцатистраничный указ о назначении судей и руководителей в суды общей юрисдикции, военные суды и арбитражи.
Сегодня
19:54 Обанкротившийся "Финпромбанк" подал несколько исков на общую сумму 4,3 млрд руб.
"Финансово-Промышленный Банк" вчера подал в арбитражный суд Москвы несколько исков к разным компаниям.
19:12 ЦБ направил в прокуратуру материалы по "Татфондбанку"
Временная администрация обанкротившегося "Татфондбанка" оценила финансовое состояние организации и выявила несколько значительных нарушений, о которых уведомила Генеральную прокуратуру, Министерство внутренних дел и Следственный комитет.
18:42 Прокуратура утвердила обвинение экс-министру экономразвития Улюкаеву
Генеральная прокуратура Российской Федерации утвердила обвинительное заключение по уголовному делу в отношении бывшего Министра экономического развития России Алексея Улюкаева.
18:29 СКР: за 2016 год возбудили в два раза больше дел из-за задержки зарплат
СКР отметил, что за 2016 год в России возбудили в два раза больше уголовных дел из-за задержки зарплат, чем за 2015.
18:22 Юристы считают, что рекомендации СКР и ФНС нужны для психологического давления на бизнес
Следователи совместно с налоговиками раскрыли методы, используемые в поимке тех, кто умышленно уклоняется от уплаты налогов. Приемы имеют ярко выраженный обвинительный уклон и направлены на оказание психологического давление на бизнес, уверены опрошенные Право.ru юристы и прогнозируют в будущем рост не только числа штрафов, но и уголовных дел.
17:48 Лондонский суд обязал Украину выплатить России $3 млрд
Сегодня Высокий суд Лондона уточнил свой вердикт от 29 марта этого года по иску России: обязал Украину выплатить $3 млрд и еще $673 000 процентов по облигациям, купленным в 2015 году за счет фонда национального благосостояния России.
17:27 ЦБ рассказал, что в "черный список" банкиров входит 6600 человек
Центробанк составил и регулярно пополняет так называемый "черный список" банкиров, сейчас он насчитывает 6600 человек, среди которых есть руководители и члены директоров советов кредитных организаций.
16:31 Глава ЦИК высказалась против того, чтобы законодательно обязать россиян ходить на выборы
Памфилова считает, что от участия в выборах "из-под палки" никто не выиграет.
16:16 Европа пригрозила, что лишит Польшу права голоса, если та уволит судей
Вице-председатель Еврокомиссии Франц Тиммерманс сказал, что они запустят процедуру лишения Польши права голоса в совете Евросоюза, если Варшава уволит судей Верховного суда.
15:45 "Алроса" защитилась от претензий ФАС в Верховном суде
ФАС обвиняла крупнейшую алмазодобывающую компанию страны в ограничении конкуренции при выборе подрядчика. Верховному суду пришлось разбираться, имеет ли право фирма в первую очередь думать о минимизации собственных рисков и с помощью специфических условий участия в тендере выбирать лучшего подрядчика для сложного проекта.
15:33 Обвиняемый по делу о взрыве в метро Петербурга пожаловался на пытки
Акрам Азимов, задержанный по делу о теракте в метро Санкт-Петербурга, вместе со своим адвокатом написали заявление и попросили привлечь сотрудников ФСБ к уголовной ответственности.
15:05 Журнал Working Mother назвал самые комфортные юрфирмы для работы женщин
Журнал Working Мother ("Работающая мама") составил свой рейтинг юрфирм, благоприятных для работы женщин-юристов.
14:33 ЦБ хочет ввести пожизненный запрет на руководство банками за преднамеренное банкротство
Центробанк разработал законопроект, навсегда запрещающий судимым за преднамеренное банкротство занимать руководящие должности в кредитных организациях.
14:25 Омбудсмен предлагает разрешить женщинам служить в армии
По мнению Москальковой, женщины ущемлены в праве проходить срочную службу.
13:52 Мэрия Москвы разрешила платить налог на 46 зданий по балансовой стоимости, а не по кадастровой
Московское правительство исключило 46 зданий из перечня тех, кто должен платить налог на имущество от кадастровой стоимости. Теперь они будут делать отчисления от балансовой стоимости, которая, как правило, ниже.
13:50 Дело Улюкаева передали в Генпрокуратуру
Дело экс-министра направлено в Генпрокуратуру для утверждения обвинительного заключения.
13:43 Амнистированы фигуранты дела об обналичивании в "Мастер-банке"
Евгений Рогачев и другие фигуранты дела о незаконном обналичивании денег сегодня получили условные сроки, но сразу же были отпущены по амнистии.
13:40 Генпрокуратура отчиталась о совместной работе с контрольно-счетными органами
Прокуратура вместе с контрольно-счетными органами заключила более 80 соглашений о проведении совместных проверочных мероприятий по выявлению незаконного использования бюджетных средств.
13:26 ЕС скорректировал мотивировку санкций в отношении Ротенберга
Если в предыдущей редакции Ротенберга называли "давним знакомым президента Путина и его бывшим спарринг-партнером по дзюдо", то в новой формулировке сказано "известный российский бизнесмен, который имеет тесные личные связи с президентом Путиным".
13:23 9-й ААС отказал фирме Пономарева в пересмотре дела с IKEA на 33 млрд руб.
Фирма Константина Пономарева "Рукон" обратилась в 9-й ААС с требованием пересмотреть решение трехлетней давности по спору с ИКЕА на 33 млрд руб. из-за вновь открывшихся обстоятельств. Экс-аудитор уверял, что спорные деньги шведская компания задолжала ему по договорам аренды генераторов. Еще четыре года назад суды признали такие требования необоснованными.
13:22 СМИ сообщили о задержании вице-губернатора Приморского края
По информации журналистов, спецслужбы провели обыски в администрации Приморья и задержали вице-губернатора края Евгения Вишнякова.
13:08 Верховный суд напомнил, когда нельзя применять третейскую оговорку
Коллегия Верховного суда по экономическим спорам рассмотрела спор между ОАО "Особые экономические зоны" и ОАО "Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы". Суду пришлось разобраться, какие споры можно, а какие нельзя отдавать на рассмотрение третейского суда.
12:52 Госдума готовит к отклонению законопроекты о "презумпции виновности" чиновников
Экспертная комиссия Госдумы по противодействию коррупции хочет рекомендовать к отклонению законопроекты о "презумпции виновности" госслужащих при их "необъяснимом обогащении".
12:46 Президента Украины подозревают в спонсировании российской армии
Печерский районный суд Киева обязал службу безопасности Украины (СБУ) возбудить уголовное дело о государственной измене президента страны Петра Порошенко за то, что он через свою кондитерскую фабрику "Roshen" финансировал российскую армию.
12:41 ФПА просит проверить адвоката Сергея Жорина, рассказавшего о свадьбе дочери судьи
Сам защитник заявил, что готов отчитаться перед коллегами, – у него якобы есть доказательства того, что на торжество была потрачена именно та сумма, о которой он говорил.
12:11 Сенаторы выступили за усиление субсидиарной ответственности при банкротстве
Инициатором их принятия выступила Федеральная налоговая служба: чиновники уверены, что обновленный механизм не позволит собственникам бизнеса, доводящим компании до банкротства, оставаться в стороне.
12:08 АСГМ начнет рассматривать иск "Югры" к Центробанку 15 августа
АСГМ назначил первое заседание по иску банка "Югра", который добивается признания незаконными решения ЦБ о введении в нем временной администрации и моратория на удовлетворение требований кредиторов.
12:02 Больше 7 млн россиян сильно просрочили платежи по кредитам
По информации объединенного кредитного бюро (ОКБ), около 7,2 граждан России не вносили платежи по кредитам больше трех месяцев подряд.
11:45 ЦБ банкротит столичный банк "МНИБ"
Арбитражный суд Москвы вчера зарегистрировал иск от Банка России, который просит признать банкротом "Московский Национальный Инвестиционный Банк".
11:22 Совфед одобрил трансляцию судебных заседаний в интернете
ФЗ разрешает трансляции судебных заседаний и устанавливает основные правила.
11:03 Правительство ищет способы заставить людей копить на пенсию
Минфин предложил Правительству доработанную концепцию системы индивидуальных пенсионных накоплений (ИПК).
10:48 Верховный суд рассказал, как считать сроки давности по делам о задержке писем
Претензии были связаны с задержкой заказного письма. Суду пришлось разобраться, как считать сроки давности в подобных делах. "Почта России" настаивала, что по административному правонарушению он составляет три месяца. Однако суды решили, что речь идет о нарушении прав потребителя, а значит, давность составляет год.
10:26 ФНС занялась чисткой рынка микрофинансовых организаций
Налоговики через суд добиваются исключения сочетания букв "МФО" из названия организаций, не имеющих права заниматься микрофинансовой деятельностью.
10:18 Госдума ужесточит наказание для стритрейсеров
В нижней палате парламента создана рабочая группа, которая займется разработкой законопроекта для борьбы с автохамами и уличными гонщиками.
09:51 Важнейшие правовые темы в прессе – обзор СМИ (26.07)
Утверждены поправки, которые упрощают привлечение к субсидиарной ответственности виновных в банкротстве собственников бизнеса. - "Югра" через суд пытается отменить введение временной администрации, но юристы сомневаются, что банк выиграет спор. - В Госдуме выступили против законопроектов о наказании для чиновников, которые не смогли обосновать увеличение своих доходов
09:37 Богатые россияне стали чаще декларировать счета за рубежом
Доля богатых россиян, подавших соответствующие декларации, увеличилась с 10% до 40%.
09:11 СКР и ФНС впервые рассказали, как борются с налоговыми "уклонистами"
Федеральная налоговая служба и Следственный комитет опубликовали совместные рекомендации о том, как установить, а главное, доказать умысел в действиях налогоплательщиков и их должностных лиц по неуплате налогов и сборов.
Вчера
19:48 Суд оставил под арестом подозреваемого по делу об убийстве депутата Вороненкова
По решению Апелляционного суда Киева Ярослав Тарасенко, обвиняемый в убийстве бывшего депутата Госдумы России Дениса Вороненкова, останется под арестом до 13 августа.
19:19 ФНС не принимает налоговые декларации из-за технического сбоя
Сегодня последний день, когда компании могут предоставить в налоговую службу декларации по НДС за второй квартал 2017 года, но на сервере ФНС произошла авария, и они не доходят.
19:01 Российские компании стали больше жаловаться на налоговое давление
Компания IPT Group провела исследование и выяснила, что 78% российских компаний чувствуют давление на бизнес со стороны налоговой службы.
18:30 Компания "АСТ Транс Маркет" Тельмана Исмаилова признана банкротом
Арбитражный суд Москвы признал банкротом компанию "АСТ Транс Маркет" бывшего владельца Черкизовского рынка Тельмана Исмаилова.
18:21 Киевский суд отменил взыскание $3 млн с "дочки" "Газпрома" в счет погашения штрафа
Суд постановил, что взыскание нецелесообразно, так как на сегодняшний день средства АО «Газтранзит» не принадлежат «Газпрому».
17:42 Минтранс объяснил инициативу о платном провозе телефона на борту
Сегодня Минтранс вынес на обсуждение проект изменений в список вещей, которые можно бесплатно провозить в ручной клади. Из старого списка ведомство исключило книги, зонты и мобильные телефоны. Однако позже в Минтрансе ответили, что отсутствие в списках этих предметов не значит, что за них придется платить.
17:18 Застройщик подал еще один многомиллиардный иск против группы компаний "Настюша"
На днях АСГМ принял исковое заявление от строительного управления "Центр" к сельскохозяйственному холдингу "Настюша".
16:40 Верховный суд объявил тендер на закупку автомобилей
Поставщик должен произвести предпродажную подготовку и поставить девять легковых автомобилей (стоимость каждого не должна превышать 2,39 млн руб.) и один грузовой, который должен стоить не дороже 2,5 млн руб.
16:34 Закон о телемедицине получил одобрение сенаторов
Законопроект даст россиянам возможность законно получать дистанционные консультации у лечащего врача с помощью интернета.
15:50 Минтранс предлагает сделать платным провоз мобильников в самолете
Министерство транпорта предлагает изменить список вещей, которые можно провозить в самолете бесплатно и без взвешивания.
15:09 ФАС подозревает "Фармстандарт" и "Биокад" в картельном сговоре на миллиарды рублей
Федеральная антимонопольная служба проводит проверки компаний "Фармстандарт" и "Биокад", которых подозревает в картельном сговоре при закупках.
14:32 Закон о введении присяги и лишении гражданства прошел Совфед
Сенаторы одобрили закон, вводящий процедуру присяги и предусматривающий лишение гражданства за терроризм.
14:23 Совфед одобрил закон о мессенджерах
Принятый на прошлой неделе закон об обязательной идентификации пользователей сервисов по обмену сообщениями прошел одобрение Советом Федерации.
14:00 Центральному аппарату ЦБ передали полномочия по регистрации и лицензированию банков
Государственной регистрацией и лицензированием кредитных организаций теперь будет заниматься центральный аппарат Банка России.
13:44 В России ужесточат ответственность за незаконную перепланировку помещений
В России ужесточат ответственность за незаконную перепланировку помещений: соответствующие изменения будут приняты до конца года.
13:43 Совет Федерации одобрил запрет на анонимайзеры
На прошлой неделе Дума приняла закон, запрещающий заходить на заблокированные Роскомнадзором сайты через VPN-сервисы и анонимайзеры, сегодня Совет Федерации одобрил эту норму.
13:30 Активист не смог отсудить компенсацию за принудительное лечение
Центральный районный суд Читы отказал в выплате компенсации активисту Николаю Лиханову за незаконное содержание в психиатрической больнице, куда его поместили по просьбе администрации города.
13:21 Совфед не стал откладывать обсуждение закона об отмене нормы бесплатного багажа
Совет Федерации на заседании во вторник не стал снимать с рассмотрения закон, который делает необязательным бесплатный провоз багажа при невозвратных авиабилетах.
13:11 Совфед одобрил введение курортного сбора в Крыму и на Кубани
Платить за пользование туристической инфраструктурой будут те, кто пробыл в "курортном" регионе дольше 24 часов.
12:51 Россия просит объявить экс-главу "Вымпелкома" Слободина в международный розыск
Генеральная прокуратура отправила в Интерпол запрос на организацию международного розыска бывшего главы "Вымпелкома" Михаила Слободина.
12:48 АС Московской области возобновит рассмотрение спора о судьбе земель IKEA в Химках
КСХП "Химки" обратилось в АС Московской области, чтобы обжаловать акт этого суда 2014 года в споре с IKEA по вновь открывшимся обстоятельствам. Уже более 5 лет КСХП пытается доказать, что "Химки Бизнес Парк", построенный IKEA в Подмосковье, стоит на землях, которые не принадлежат шведской фирме. Истец просит вернуть ему спорный участок, а все постройки на нем снести.
12:47 "Система" объяснила, почему добивается отвода судьи в рамках иска "Роснефти"
Действия служителя Фемиды, как уверяет АФК, привели к ряду нарушений, которые "носят совершенно неслучайный характер" и могут свидетельствовать о намерении разрешить "беспрецедентный не только для российской, но и мировой судебной практики" спор в пользу истцов как можно скорее.
12:23 Офицера ФСБ могут посадить на восемь лет за мошенничество
Краснодарский гарнизонный военный суд рассматривает дело офицера ФСБ Алексея Иванова, которого прокурор просит приговорить к восьми годам колонии общего режима и штрафу в 1 млн руб.