ВС объяснил, как оценить ущерб дому от соседской стройки
Споры о взыскании убытков с третьих лиц, которые своими неправомерными действиями повредили жилую недвижимость, в судебной практике встречаются нередко, говорит управляющий партнер “Содружества земельных юристов” Денис Литвинов. По его словам, чаще всего разбирательства идут из-за залива квартир или ремонтных работ в смежных помещениях, которые велись с нарушением строительных норм и правил. Пострадавшей стороне, чтобы добиться возмещения ущерба в таких делах, сложнее всего будет доказать причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и наступившими повреждениями, добавляет эксперт.
Ущерб от стройки суды оценили по-разному
С этими трудностями столкнулась и Равшана Идимова*. Весной 2016 года рядом с ее домом началось строительство трехэтажного коттеджа. Это соседка Гульнара Мадигина* решила возвести себе жилье побольше. Она получила все необходимые разрешения на такие работы и уже успела разрыть котлован под недвижимость. Однако из-за вырытой ямы по дому Идимовой пошли трещины. Пострадавшая обратилась с жалобой в Минстрой республики Дагестана, указав, что Мадигина возводит коттедж с нарушением норм градостроительного законодательства.
Кроме того, Идимова обратилась в Дагестанский центр независимой экспертизы с просьбой оценить состояние ее дома. Исследование показало, что пострадавшая недвижимость восстановлению не подлежит, проживание в ней является опасным для жизни из-за угрозы разрушения, а размер причиненного вреда составляет 1,05 млн. руб. Эти деньги Идимова попыталась получить с Мадигиной, но та отказалась платить такую сумму.
Тогда пострадавшая в судебном порядке потребовала взыскать ей ущерб и компенсацию морального вреда в общем размере 1,15 млн руб. Советский районный суд г. Махачкалы республики Дагестан назначил экспертизу, чтобы точно определить причины повреждений у жилья истца (дело № 2-4206/2016 ~ М-3561/2016). Специалисты пришли к выводу, что трещины на доме образовались из-за совокупности причин: 1) длительная эксплуатацию недвижимости (с 1932 года), 2) несоответствие этой постройки требованиям, которые предъявляются к строительству в сейсмических районах, 3) возведение коттеджа на соседнем участке. Сразу после получения результатов судебной экспертизы заявитель снесла свой дом, опасаясь его обрушения. Кроме того, на судебном заседании другая соседка Идимовой подтвердила, что повреждения на жилье истца стали видны после того, как ответчик вырыла котлован. Опираясь на совокупность перечисленных доказательств, судья Гасанов постановил взыскать с ответчика 1,05 млн руб. убытков и 10 000 руб. в качестве компенсации морального вреда.
Однако Мадигиной удалось оспорить такое решение в апелляционной инстанции. Верховный суд республики Дагестан отменил акт нижестоящего суда, сославшись на то, что истец не доказал причинно-следственную связь между строительством коттеджа на соседнем участке и появлением повреждений на своем доме (дело № 33-2037/2017). Апелляция подчеркнула, что по результатам судебной экспертизы одной из причин образовавшихся трещин может служить «несоответствие этой постройки требованиям, которые предъявляются к строительству в сейсмических районах». Кроме того, республиканский ВС заметил, что проведенное исследование посчитало цифру ущерба исходя из стоимости новых стройматериалов, когда определяло обоснованность заявленной суммы убытков. Значит, истец из-за решения первой инстанции неосновательно обогатился, заключил суд. Апелляция дополнительно пояснила, что теперь невозможно установить размер убытков из-за того, что Мадигина снесла свой дом.
ВС указал на ошибки апелляции
Теперь уже истец не согласилась с актом апелляционной инстанции и обжаловала его в Верховный суд РФ. ВС разъяснил, что в подобных делах суд должен установить наличие факта причинения вреда, вины ответчика в этом и причинно-следственной связи между действиями причинителя ущерба и возникшими последствиями (дело № 20-КГ17-21). Однако в рассматриваемом споре апелляция этого не сделала, формально сославшись на несоответствие поврежденного дома требованиям к строительству в сейсмических районах, подчеркнули судьи ВС. Хотя такое обстоятельство само по себе не свидетельствует об отсутствии вины ответчика в образовании трещин на жилье истца, добавила Судебная коллегия по гражданским делам ВС.
Кроме того, невозможность установить точный размер убытков не является основанием, чтобы отказать истцу в подобных делах, объясняет ВС. Суду надлежит определить сумму причиненных убытков с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению, разъяснили судьи ВС. Кассация посчитала неверным и еще один вывод апелляции, которая решила, что нельзя включать в состав убытков истца стоимость новых стройматериалов.
Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, «тройка» судей ВС РФ под председательством Вячеслава Горшкова отменила акт апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Верховный суд республики Дагестан (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).
Эксперты "Право.ru": "Обращайтесь к нестандартным экспертизам в таких делах"
В подобных ситуациях пострадавшему следует предпринять все возможные меры, чтобы зафиксировать состояние имущества до его сноса (реконструкции, ремонта), объясняет адвокат Art De Lex Александр Петров. Он говорит, что такие доказательства продемонстрируют суду связь между действиями ответчика и причиненным вредом.
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и партнеры", констатирует, что суды до сих пор нередко отказываются взыскивать убытки с формулировкой "не доказан их размер". Из-за этого необоснованно распределяется бремя доказывания и именно пострадавшей стороне приходится доказать величину ущерба, говорит эксперт. Поэтому в таких спорах истцу надо представить как можно больше доказательств самого факта причинения убытков со стороны ответчика, отмечает Александра Воскресенская из КА "Юков и партнёры". По ее словам, такими аргументами могут служить: экспертные заключения, подтверждающие причинно-следственную связь между совершенным нарушением и возникшими убытками, свидетельские показания, квитанции, чеки, наряд-заказы и другие документы, которые докажут необходимость трат на восстановление поврежденного имущества или покупку нового.
Если результаты экспертизы в таких делах неоднозначны, нужно обдумать варианты для других видов исследований. Можно попробовать провести нестандартные экспертизы. Например, обратиться к биологическому исследованию на предмет сроков жизнедеятельности организмов в трещинах (мох, плесень). Выводы подобной экспертизы могут помочь определить время появления повреждений.
Кроме того, истцу для обоснования размера убытков стоит использовать отчеты об оценке сходной недвижимости (например, аналогичный по параметрам дом в этой же местности), поясняет Петров. Юрист предупреждает, что при таком варианте заявителю придется доказать сходство объекта оценки и утраченного имущества: «Такими доказательствами послужат документы технической инвентаризации, фотографии и т. д.». А Литвинов акцентирует внимание на том, как важно правильно сформулировать вопросы, которые суд ставит перед экспертом в подобных делах. Это необходимо, чтобы впоследствии экспертное заключение не содержало двусмысленных или неполных выводов, резюмирует юрист.
* имена и фамилии изменены редакцией