Верховный суд защитил пайщика в споре с кооперативом
Игорь Кохин* является членом потребительского кооператива "Жилищно-строительный кооператив "Строим Вместе". Между ним и кооперативом заключён договор о паевом участии, согласно которому после полной выплаты пая Кохин получит в собственность однокомнатную квартиру. Кохин пай выплатил, строительство многоквартирного дома фактически завершилось в феврале 2014 года, технический паспорт на дом изготовлен в марте 2014 года. Однако квартиру Кохин так и не получил. Причина – дом не введен в эксплуатацию. Кохин посчитал, что это незаконно, и обратился в суд с требованием признать его право собственности на квартиру.
Ленинский районный суд г. Севастополя, а вслед за ним и Севастопольский городской суд Кохину отказали. При этом суды установили: дом не введен в эксплуатацию, поскольку кооперативу не был предоставлен по закону земельный участок под строительство. Согласно местному законодательству, при предоставлении земельного участка по договору аренды арендатор должен передать в собственность г. Севастополя жилые и нежилые помещения, входящие в состав объекта капитального строительства, расположенного на этом участке. Их количество должно соответствовать доле правообладателя земли в объекте капитального строительства, указанной в гражданско-правовом договоре. Если бы застройщик соблюдал административный порядок предоставления земельного участка в аренду, дом можно было бы ввести в эксплуатацию и зарегистрировать без обращения в суд.
Когда дело дошло до Верховного суда, тот пришел к выводу: отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является безусловным основанием для отказа в иске. Земельный участок, на котором теперь стоит дом, был предоставлен в постоянное пользование государственному предприятию "Севастопольский морской торговый порт". Затем предприятие и ООО "Скальса" заключили договор об инвестиционном финансировании строительства жилого комплекса. А еще спустя некоторое время ООО "Скальса" передало свои обязательства по инвестиционному договору потребительскому кооперативу "Строим Вместе". Сведений о том, что "Севастопольский морской торговый порт" прошел перерегистрацию в соответствии с российским законодательством, а также о ведении им деятельности на территории РФ не имеется. ВС отметил: суды не дали никакой оценки обстоятельствам о том, что земельный участок под строительство дома выделялся в установленном законом порядке и дом не является самовольной постройкой. Поэтому бездействие кооператива по оформлению земельного участка не должно нарушать право Кохина на получение жилого помещения в собственность, решил ВС. В итоге судебная коллегия отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в апелляцию (№ 117-КГ17-14).
"ВС пришел к выводу, что момент возникновения права собственности в указанном случае не имеет никакого правового значения, – самое главное, что земельный участок был выделен для строительства в установленном порядке и дом не является самовольной постройкой. В связи с этим у истца возникло право собственности на квартиру и его иск подлежит удовлетворению (п. 4 ст. 218 ГК РФ)", – считает адвокат, советник КА "Муранов, Черняков и партнеры" Ольга Бенедская. "ВС отметил, что бездействие строительного кооператива не должно ущемлять права его членов и что земельный участок под строительство многоквартирного дома был выделен в установленном ранее порядке. Однако выводов о невозможности применить нормы о самовольной постройке ВС не сделал. К сожалению, для заявителя спор продолжается, поскольку критерии самовольной постройки не ограничиваются исследованием вопроса о надлежащем выделении земельного участка, – необходимо исследовать еще и соответствие выданной строительной документации построенному объекту", – объяснила юрист АБ "Казаков и партнеры" Елена Муратова. "Частично ВС повторяет свои выводы, изложенные ранее (№ 5-КГ17-44). Тогда суд допустил возможность признать за членом кооператива право собственности на помещение в здании, не введённом в эксплуатацию", – заметил юрист ЮФ "Авелан" Павел Шефас.
* имя и фамилия изменены редакцией