Верховный суд вернул отмененную ипотеку
Если заложенную квартиру не удалось продать за долги в исполнительном производстве – банк может приобрести ее сам. Процедура предусмотрена законом об исполнительном производстве. После того, как повторные торги признают несостоявшимися, судебный пристав обязан предложить взыскателю забрать имущество, а тот сообщает о своем решении. Но кому именно надо сообщить, неясно – в разных законах говорится по-разному, рассказывает управляющий партнер АБ Юг Юрий Пустовит:
приставу (ч. 12 ст. 87 закона об исполнительном производстве);приставу и организатору торгов (ч. 5 ст. 58 закона об ипотеке);залогодателю, приставу и организатору торгов (ч. 5 ст. 350.2 Гражданского кодекса).С коллизией столкнулся деле № 18-КГ19-15 Международный банк Санкт-Петербурга. У него в залоге был дом и участок Ирины Проскуриной. Продать его не удалось, и банк решил оставить недвижимость себе.
Однако о своем решении он сообщил только приставу. Этим воспользовалась Проскурина. Она подала иск о признании ипотеки отсутствующей, потому что взыскатель не известил о своем решении организатора торгов. С этим согласились райсуд и Краснодарский краевой суд. Краевой суд указал, что банк не воспользовался правом приобрести предмет залога. Апелляция сослалась на закон об ипотеке и п. 69 постановления Пленума Верховного суда от 17 ноября 2015 г. № 50, который требует извещать и пристава, и организатора торгов.
Сделка и ненужное извещение
Верховный суд решил, что это ошибка, и объяснил, почему. Согласие залогодержателя оставить имущество за собой – это односторонняя сделка, которая направлена на получение права собственности. Она имеет самостоятельное значение, и не нужно, чтобы ее признавали другие участники правоотношений, в том числе организатор торгов. Тот, в свою очередь, лишь получает уведомление, никаких активных действий от него не требуется. Чтобы правильно оценить сделку, Верховный суд предложил обратиться к разъяснениям на эту тему - п. 50 и 51 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. N 25.
Крайсуд также не оценил поведение банка: известил пристава, получил от него постановление о передаче имущества и зарегистрировал свое право в Росреестре. Постановление пристава о передаче дома никто его не отменял, обратил внимание Верховный суд. Из этого он сделал вывод, что банк вел себя активно. И никак нельзя сказать, что он не воспользовался правом оставить имущество за собой. Дело с такими разъяснениями направилось на пересмотр в апелляцию.
Два мнения
«Позиция Верховного суда понятна и правильна, - комментирует старший партнер АБ Яблоков и партнеры Ярослав Самородов. – Странно, что нижестоящие инстанции проигнорировали факт извещения приставу, ведь дело находилось на стадии исполнения решения». Направить заявление в службу приставов достаточно, соглашается гендиректор юрбюро Падва и Эпштейн Павел Герасимов. По его словам, уведомление организатора торгов – это формальность, которая не должна «обесценивать» извещение пристава.
Иного мнения специалист Департамента контроля качества Национальной юридической службы Софья Танина. По ее словам, решения нижестоящих инстанций основаны на законе и практике. Позиция Верховного суда ее изменит в пользу банков, прогнозирует Танина. Если решение апелляции повторит логику ВС - это будет означать, что в вопросах обращения взыскания на заложенное имущество закон об исполнительном производстве будет стоять выше закона об ипотеке, отмечает Иоанна Щербакова из Ильяшева и партнеров.