ВС рассказал, как определить кадастровую стоимость здания

Как посчитать налог на недвижимость, если власти ошибочно установили заниженную кадастровую стоимость, разъяснил Верховный суд в недавнем определении по делу ООО «Юмакс» (№ А40-232515/2017). Эта компания владела домом в самом центре Москвы – на Ильинке 15, стр. 1. Общая площадь – 3300 кв. м. Его сдавали под офисы, магазины и кафе. Несмотря на это, в 2014 году здание классифицировали не как офисно-деловой, а как «иной объект». Кадастровая стоимость составила 58,2 млн руб. и оказалась многократно заниженной. В феврале 2016-го по заявлению Департамента городского имущества Росреестр признал результаты кадастровой оценки недостоверными. Здание перенесли в группу «объекты офисно-делового назначения». А 26 декабря 2016 года вышло Постановление Правительства Москвы № 937-ПП, которое установило кадастровую стоимость в 15 раз больше – 863,7 млн. Соответственно, выросли и налоги.

Эта ситуация коснулась не только «Юмакса». В Москве владельцев 2500 объектов обязали доплатить 12,5 млрд руб. «задним числом», сообщал РБК. В их числе – собственники другой дорогостоящей недвижимости. Например, ТРЦ «Гагаринский» на улице Вавилова и бизнес-центр «Легион» на Ордынке. Осенью 2018 года собственникам удалось добиться победы в Мосгорсуде: он признал незаконным Постановление № 937-ПП, потому что оно увеличивало налоги ретроспективно. Это противоречит п. 2 ст. 5 НК, который запрещает ухудшать положение налогоплательщиков актами с обратной силой. 

После того как суд признал недействительным постановление с новой кадастровой стоимостью, надо было определиться, как ее теперь посчитать. «Юмакс» был первым, кто дошел до Верховного суда с этим вопросом. В ожидании его решения суды первой и второй инстанции приостановили рассмотрение по меньшей мере 46 аналогичных споров, утверждает партнер Consul.Group Михаил Краснов (компания представляет интересы «Юмакса» и некоторых других компаний с похожими тяжбами). Кроме того, шесть еще не рассмотренных дел находятся в производстве Арбитражного суда Московского округа, говорит Краснов. Все они ждали, какую позицию сформулирует экономколлегия по делу «Юмакса».

Спор о сроках

Претензии ФНС вызвало то, что компания решила уплатить налог на основе прежней, «ошибочной» суммы. Фирма опиралась на п. 15 ст. 378.2 Налогового кодекса. Согласно этой норме, изменение кадастровой стоимости в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах. Из этого есть несколько исключений. Например, кадастровую стоимость изменили по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Тогда новая стоимость начинает применяться с того периода, когда подано заявление о пересмотре. «Юмакс» указал, что комиссия в феврале 2016-го не устанавливала кадастровую стоимость здания, а лишь перенесла в другую «ценовую» категорию. А постановление от декабря 2016 суд признал незаконным.

Налоговая не разделила эту точку зрения и применила «исправленную» кадастровую стоимость. Она доначислила компании 10,5 млн руб. налогов и 2 млн руб. штрафов. «Юмакс» отправился в суд, но три инстанции оставили его заявление без удовлетворения. Они решили, что Постановление № 937-ПП лишь исправляет техническую ошибку в результатах оценки. А изменения относительно кадастровой стоимости были внесены в Единый госреестр недвижимости в июне 2016 года, за полгода до принятия Постановления № 937-ПП. Кроме того, отметили суды, категория и цена объекта определяется исходя из его фактического использования, то есть под офисы, кафе и магазины. И владелец здания об этом знал.

«Юмакс» обратился в Верховный суд и повторил в кассационной жалобе свои доводы. В том числе он напомнил, что нельзя ухудшать положение налогоплательщика «задним числом»: это нарушает принцип доверия к закону и действиям государства.

Жалоба поступила в Верховный суд в сентябре 2018 года и передана на рассмотрение в июне 2019-го. В итоге экономколлегия отменила акты нижестоящих судов. Но доводы сформулировала совсем другие, как следует из мотивированного определения, которое было опубликовано на днях.

Рыночная оценка и «заведомо некорректная» кадастровая стоимость

Если кадастровую стоимость признали неправильной, то компания должна рассчитывать налоги исходя из рыночной, указывает экономколлегия. При этом рыночная оценка, будучи индивидуальной, имеет приоритет над кадастровой. Поэтому налогоплательщик может оспаривать цифру, которую получили «массовым» методом. А суд, получив ходатайство, вправе назначить экспертизу по определению рыночной стоимости объекта на нужную дату.

Верховный суд отверг доводы налогоплательщика о том, что государство не может обманывать ожидания налогоплательщиков. Речь идет только о правомерных ожиданиях, отметила тройка судей под председательством Татьяны Завьяловой. Разница между первой и второй кадастровой стоимостью – почти в 15 раз. Первоначальная цифра была заведомо некорректной и заниженной. «Налогоплательщик не мог об этом не знать, потому что он является действующей коммерческой организацией», – говорится в определении.

В документе проводится черта между изменением налоговых обязательств и исправлением ошибок. Если сведения об объекте оказались недостоверными и кадастровую стоимость пересматривают, то это не означает новых условий уплаты налогов. Так исправляют искажения, обеспечивают экономически обоснованное налогообложение, пресекают злоупотребления, указал Верховный суд. С такими выводами он направил дело на пересмотр.

По словам управляющего партнера Содружества земельных юристов Дениса Литвинова, в итоге налогоплательщик лишился возможности применить изначально заниженную кадастровую стоимость. Вместо этого он должен ждать результатов судебной оценочной экспертизы, продолжает Литвинов.

Поскольку экономколлегия назвала некорректным применение меньшей кадастровой стоимости, то налогоплательщикам в похожих делах могут грозить штрафные санкции, предупреждает Литвинов. Согласно его прогнозу, они могут рассчитываться исходя из разницы между заниженной цифрой и стоимостью, которую установит судебная оценочная экспертиза при повторном рассмотрении дела.