Что важнее: инвестконтракт или приоритетное право на выкуп
Ремонт особняка
В 1998 году правительство Москвы и «Агроинвест Компани» заключили инвестиционный контракт на реставрацию городской усадьбы Салтыковых в центре Москвы. Стороны договорились, что к 2002 году фирма отремонтирует старинный дом и за это получит половину недвижимости. В 2005 году работы закончили и помещения приняли в эксплуатацию. Через 12 лет после этого чиновники направили «Агроинвест Компани» акт частичной реализации проекта, в котором указали точный перечень объектов, переходящих компании. Документ предусматривал, что в долю инвестора попадают помещения, принадлежащие третьим лицам, и 10 комнат, которые у города с 1996 года арендует ООО «Букинистъ». «Агроинвест Компани» не согласилось с таким раскладом и предложило при передаче ему имущества не учитывать активы, обремененные правами третьих лиц. Первая инстанция с этим согласилась. АСГМ пояснил, что включение этих помещений в раздел нарушает соотношение площадей, которые договорились поделить стороны (№ А40-51902/2017).
Такой вывод обжаловал «Букинистъ», арендатор, которого к участию в деле не привлекали. Заявитель настаивал, что обладает преимущественным правом выкупить арендуемые помещения в центре столицы, а эта возможность в инвестконтракте никак не учтена. Апелляция прекратила производство по жалобе, сославшись на то, что «Букинистъ» не является стороной инвестиционного соглашения, поэтому не может обжаловать решение суда. 9-й ААС разъяснил, что с момента заключения инвестконтракта реконструируемый особняк находится в общей долевой собственности города и «Агроинвест Компани». Соответственно, в этом случае не учитывается, что у малого бизнеса есть преимущественное правило на выкуп арендуемых у столичных властей помещений. Окружной суд согласился с выводом апелляционной инстанции.
В ВС обсудили квалификацию инвестсоглашения
«Букинистъ» оспорил эти выводы в Верховном суде. В своей жалобе арендатор настаивал на том, что преимущественному праву выкупа надо отдать предпочтение. Заявитель опасается потерять его, если за инвестором зарегистрируют право собственности и особняк утратит режим госсобственности. «Букинистъ» обращался за приоритетным правом к московским властям, но получил отказ, потому что на спорное имущество заявлены права «Агроинвест Компани». Заявитель жалобы отмечал, что инвестор злоупотребил правом и не привлек арендатора к участию в инвестконтракте, хотя по договору был обязан это сделать. Но о самом документе арендатор знал и даже встречался с префектурой насчет условий его реализации. Тем не менее подписать эту бумагу организации никто не предложил. Оппоненты уверяли, что «Букинистъ» уклонялся от участия, а обязать принять участие в инвестконтракте инвестор не мог.
Кроме этого, на заседании в ВС оппоненты поспорили и о квалификации соглашения, которое заключили в 1998 году власти Москвы с «Агроинвест Компани». Представитель «Букинистъ», юрист Екатерина Попова, уверяла, что спорный инвестконтракт все же являлся договором купли-продажи будущей вещи. Она отметила, что законодательство 90-х годов предусматривало такую форму приватизации, как продажа на конкурсе имущества с инвестиционными условиями. По ее словам, нижестоящие суды не рассмотрели ряд обстоятельств. В частности, основания приватизации особняка и наличие у кого-либо преимущественных прав на выкуп части помещений. Попова отдельно подчеркнула, что изначально их никто не привлекал к участию в инвестпроекте.
– Какие-то переговоры были по этой ситуации? Мирно пытались решить вопрос? – поинтересовалась судья Ольга Киселева.
– Да, конечно, но компромисса достичь не удалось. Оппоненты нас уверяли в своей правоте, – сказала представитель компании «Букинистъ».
Судья спросила и о том, в какой форме проходила реконструкция старинного здания. Юрист Дмитрий Чуванов, второй представитель заявителя жалобы, пояснил, что у особняка частично поменяли перекрытия, заменили водосточные трубы, окна и поправили лепнину.
Продолжая обсуждение квалификации соглашения, юрист «Агроинвест Компани» Виктория Косичкина объяснила, что в этом случае спорный документ является договором простого товарищества. По ее словам, их доверитель внес собственный вклад в виде денег на реставрацию, а власти Москвы свой – предоставили недвижимость и согласовали все необходимые документы для ремонта здания. Стороны всегда считали, что соглашение именно так надо рассматривать, уверяла Косичкина.
Выслушав все доводы сторон, тройка судей под председательством Алексея Маненкова удалилась в совещательную комнату и спустя несколько минут огласила резолютивную часть решения. Все акты нижестоящих инстанций отменить, а дело направить на новое рассмотрение обратно в АСГМ.
Эксперты «Право.ru»: «Сначала идет право на выкуп»
Юрист Содружества Земельных Юристов Павел Лобачев обращает внимание на то, что изначальный инвестконтракт устанавливает лишь общие условия принадлежности имущества по результатам реконструкции: 50 на 50, не конкретизирует, кому и какое помещение принадлежит. Но суды почему-то не развили эту логику дальше, замечает эксперт: «Ведь судьба арендуемого имущества определяется только в текущем споре, а права инвестора на объекты еще не зарегистрированы». Вместе с тем все время действия инвестконтракта и до настоящего момента объект оставался и остается в городской собственности, объясняет Максим Лухманов, юрист практики недвижимости ЮФ Инфралекс: «Поскольку регистрация права общей долевой собственности на него не осуществлялась».
Права у инвестора возникают только по итогам акта о распределении площадей, а конкретного распределения в договоре не закреплено. Поэтому до момента подписания акта все здание относится к государственной собственности. Значит, сначала идет арендатор со своим выкупом, а потом распределение с учетом выбытия помещений арендатора из раздела.
Лобачев говорит, что еще ВАС в своем Пленуме № 54 отмечал: нормы законодательства об инвестиционной деятельности не могут наделить инвесторов недвижимости правом собственности на нее, в том числе и долевой. Да и судебная практика в подобных спорах на стороне арендаторов, которые планируют выкупить арендуемое имущество (дела № А40-1760/2017 и № А40-58919/14).
Вероника Величко из ЮФ Авелан обращает внимание и на то, что в спорной ситуации не столь важно: речь идет о договоре простого товарищества или о соглашении купли-продажи имущества. Главное, что между договорным обязательством передать помещение и преимущественным правом из закона должно побеждать последнее, утверждает она: «Так как до момента внесения записи о праве собственности в ЕГРН арендаторы не могли знать ни об этом контракте, ни о том, как по нему должны были распределяться помещения». Поэтому нижестоящие суды, по сути, санкционировали обход сторонами инвестконтракта преимущественного права арендатора выкупить эти помещения себе в собственность, констатирует Лухманов.