Строительство в 2019 году: как сдать объект и не разориться на штрафах

«Законодательство о долевом строительстве слишком часто меняется», – заявил модератор первой сессии дня Роман Домащенко. И самым заметным изменением последних лет стал переход от договоров долевого участия в строительстве к проектному финансированию. При такой модели покупатели квартир не платят застройщику напрямую, а пополняют специальный эскроу-счёт, где деньги блокируются до тех пор, пока клиенты не получат свои квартиры.

Это и обсудили участники сессии. Сергей Трахтенберг, партнёр московского офиса Dentons и руководитель российской практики в области недвижимости и строительства, заявил: в результате реформ последних лет застройщики «оказались в тисках с точки зрения законодательства». 

И эти «тиски» сжались в апреле 2019 года. В течение всего 2018 года девелоперы скупали земельные участки в надежде, что уже начатые проекты не попадут под новое регулирование, но в апреле правительство разъяснило, по каким критериям определять правила достройки для начатых проектов. Те проекты, которые под эти критерии не подошли, оказались в неопределенном положении. По мнению Трахтенберга, к ним должны применяться все те ограничения, которые применялись и по старым правилам, но при этом добавились и новые – в виде обязанности перейти на эскроу-счета.

Марина Третьякова, заместитель директора юридического департамента Barkli, увидела причину такой ситуации в том, что в законе не оформили пошаговую инструкцию по переводу проекта на эскроу-модель. Она поинтересовалась у участников конференции, перевел ли кто-нибудь свой проект на эскроу, и не увидела в ответ ни одной поднятой руки. Трахтенберг ответил статистикой: по его словам, за два месяца в Москве лишь 29 проектов перешли на новую модель финансирования. Остальные проекты либо реализуются по модели долевого строительства, либо за счёт привлечённых у банков «прямых» кредитов. Часть проектов и вовсе оказались заморожены, подчеркнула Третьякова.

«Мы по части проектов работаем по старой схеме. По тем проектам, которые мы только начинаем, мы будем привлекать кредитные средства и средства покупателей уже после завершения строительства», – подтвердил «из первых рук» выводы коллег Олег Гришунин, директор правового департамента компании «БЭЛ Девелопмент». «Наша компания – «дочка» ВТБ. Мы не видим проблем в работе с эскроу», – рассказала Екатерина Регеда, вице-президент компании «Галс-Девелопмент». Но пока и у этого застройщика нет опыта работы по эскроу-счетам, потому что все проекты на момент вступления поправок в силу находились в высокой стадии готовности. 

Она также дала рекомендации, которые могут быть полезны в работе. Например, она поделилась с участниками «чек-листом» по критериям, которым должен соответствовать застройщик по проекту (кстати, этот «чек-лист» – часть презентации Регеды, купить которую вместе с презентациями остальных участников можно по этой ссылке).

Финишная огранка 214-го закона [Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...»] не завершена, выразил уверенность Гришунин. По его словам, сообщество видит проблему в отсутствии сложившейся практики: «Это вызывает объективные опасения у всего девелоперского сообщества». А Алексей Дыков, директор по организационному развитию компании «Эталон-Инвест», увидел в последних изменениях позитив: по его словам, именно о 214-й ФЗ разобьётся мечта Германа Оскаровича Грефа о повсеместной замене людей (в том числе и юристов) искусственным интеллектом. «Ни один искусственный интеллект не сможет понять этот закон», – пошутил он.

Живое обсуждение последних законодательных изменений продолжилось в ходе кофе-брейка.

Участники второй сессии дня сделали акцент не на проектном финансировании, а на судебных спорах и тех правовых вопросах, которые принёс 2019 год.

Артем Сирота (Sirota & Partners) рассказал о проблемах взыскания оплаты по договору строительного подряда. «Это один из важнейших вопросов – в каких случаях подрядчик вправе и вправе ли вообще взыскивать платежи по договору строительного подряда, именно авансовые платежи», – заявил он. По словам эксперта, судебная практика иногда приходит «к абсолютно нелогичным и очень странным выводам, а это подрывает доверие участников оборота к рынку и к России, где можно реализовывать строительные проекты. В качестве примера он привел дело № А50-2962/2019: в нём суды отказались выдать исполнительный лист и решили, что даже в случаях, когда в договоре закреплена чёткая очередность обмена, кредитор не может требовать принудительного исполнения от стороны, обязанной исполнить обязательство первой. «Это подрывает основополагающий принцип святости договора. Не так важно, что стороны написали в договоре, ведь можно прийти в суд и ничего не получить», – объяснил он.

После этого участники конференции обсудили, как взыскивать деньги с недобросовестных подрядчиков. Например, в случаях, когда они построили пустую «коробку», а на пусконаладочные работы «забили».

Армен Джагарян, советник КА Муранов, Черняков и партнеры, рассказал об острых вопросах, которые возникают при приватизации объектов культурного наследия на примере дела «Елисеевского магазина» (мы писали об этом деле, см. «Столкновение норм»: суд округа решит судьбу «Елисеевского магазина»). «Как в одной капле воды отражаются все свойства океана, так и одно дело отражает все проблемы, возникающие по целой категории дел», – заявил Джагарян. По словам эксперта, этот спор – «уникальный пример добросовестности суда», который может отвергать явный произвол и отстаивать базовые ценности правопорядка, ограничивать «административный произвол». «Также совершенно понятно, что процессуальная позиция, которую занимает Москва в очевидно резонансном деле, является показательной: как они хотят, чтобы было, какой режим они хотят. И учитывая, какое рвение и энтузиазм проявил ответчик, можно ожидать, что история получит продолжение и на этом не кончится», – рассказал он.

Ольга Калинченко, руководитель практики земельных и имущественных отношений Alliance Legal CG, рассказала о главных тенденциях в судебных спорах. Конечно же, на примерах из Верховного суда: 

Евгений Пугачёв, руководитель практики разрешения споров ЮФ Интеллектуальный капитал, рассказал о «набившей всем оскомину» теме кадастровой стоимости. Привёл в пример определение ВС по делу № А40-232515/2017. Эксперт выразил обеспокоенность позицией Верховного суда, который заявил, что собственник «не мог не знать» о заведомой неточности кадастровой оценки. «Фактически суд установил презумпцию виновности налогоплательщика. Я, налогоплательщик, виноват в том, что орган неправильно утвердил кадастровую стоимость?» – задался вопросом эксперт. По мнению Дениса Литвинова, управляющего партнёра Содружества Земельных Юристов, ВС в этом деле просто указал, что здание в Москве, на Никольской улице, просто не может стоить 57 млн руб. «Но сколько юристов, столько и мнений», – подытожил он спор.

Роман Домащенко (АБ Домащенко и партнеры), который из модераторов переквалифицировался в спикеры, рассказал о тонкостях и «подводных камнях» дел о банкротстве застройщиков на примере дел, по которым консультирует его компания. По его словам, главное, что нужно понимать о таких делах, – интересы кредиторов и интересы дольщиков не направлены в одну сторону. Это две конфликтующие стороны в банкротстве застройщика, подчеркнул эксперт.

В «большом» перерыве слушатели продолжили обсуждать с экспертами конкретные кейсы, просили совета, обменивались контактами и договаривались о сотрудничестве.

Темой рассказа Дениса Литвинова (Содружество Земельных Юристов) стало нецелевое использование земельных участков. До недавнего времени это не было проблемой, рассказал юрист, потому что штрафы были маленькие, но потом их поставили в зависимость от кадастровой стоимости участка. И теперь по федеральному КоАП санкции могут достигать 700 000 руб. А в московском КоАП и вовсе отсутствует «верхний» потолок, поэтому при кадастровой стоимости участка в 1 млрд руб. штрафы достигают внушительных 15–20 млн руб.

Также эксперт дал несколько советов участникам конференции о том, как избежать административной ответственности за нецелевое использование земельного участка, и подсказал, как доказать малозначительность нарушения.

Елена Чуканова, старший юрист Althaus Legal, затронула тему зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). По её словам, из-за этих зон фактически «никто не знает, где и что можно строить». «Смешение разных видов ЗОУИТ встречается довольно часто, а при пересечении границ различных зон распространяются все ограничения, установленные для каждой из таких зон», – подчеркнула эксперт.

Старший юрист BGP Litigation Олег Хмелевский обсудил с участниками конференции судьбу неустойки при продлении сроков выполнения работ и порассуждал о смысле самостоятельных исков о снижении неустойки, поданных до исков о взыскании самой неустойки.

О новых инструментах для проведения проверок у контролирующих органов рассказала коллега Литвинова Юлия Бузанова: по её словам, сейчас инспекторы, вооружившись дронами, могут увидеть даже больше, чем с помощью своих ног. С помощью красочной презентации эксперт рассказала, к каким последствиям могут привести такие проверочные мероприятия, о которых собственники могут даже не знать.

Осенний сезон конференций «Право.ru» в самом разгаре! На октябрь запланированы ещё две: мероприятие, которое состоится 15 октября, будет посвящено тонкостям семейного и наследственного права, а на конференции 25 октября судебные юристы расскажут о главных кейсах года.

А в ноябре состоится целых пять конференций, список которых доступен по ссылке. Там же можно приобрести билеты и материалы с прошедших мероприятий.