Экономколлегия решала, как правильно повышать арендную плату
Закон об оценочной деятельности устанавливает, что отчёт о рыночной оценке действует шесть месяцев. Это объясняется утратой актуальности таких сведений из-за возможного изменения конъюнктуры рынка за полгода, говорит партнёр АБ Качкин и партнеры Дмитрий Некрестьянов: «При этом формально одностороннее изменение арендной платы является сделкой, поэтому срок должен учитываться судами». С этим и столкнулись стороны одного из арендных соглашений.
Неожиданное повышение
В 2007 году «Опытная станция «Центральная» арендовала у Росимущества участок около деревни Булатниково (Подмосковье) для сельхозпроизводства на 49 лет. Но уже через два года вид разрешённого использования участка поменяли на «многофункциональный административно-складской комплекс вспомогательного сооружения». А в 2010 году у земли появился новый арендатор – ООО «ТехПромАльянс». Тогда же стороны договорились, что ежегодная арендная плата составит 1,4 млн руб. и она может меняться со ссылкой на коэффициент-дефлятор (ежегодно устанавливаемый на календарный год коэффициент, учитывающий изменение потребительских цен на товары и услуги в РФ в предшествующем периоде). Но не чаще одного раза в год. Кроме того, в документе прописали, что подобная корректировка цены возможна лишь путём заключения допсоглашения.
За пять лет «ТехПромАльянс» возвёл на участке нежилое помещение площадью 35 844,6 кв. м. В декабре 2016 года Росимущество заказало «Центру Аверс» отчёт, на основании которого арендную плату решили поднять в 22 раза – до 31,4 млн руб. – из-за увеличения рыночной стоимости земли. Соответствующее уведомление госорган направил контрагенту лишь в конце мая 2017 года, а дошло до получателя оно в 20-х числах июня. «ТехПромАльянс» отказался платить по новому тарифу, спорная ситуация дошла до суда.
В 2018 году Росимущество обратилось в суд и потребовало, чтобы арендатор заплатил штраф за ненадлежащее исполнение арендного договора (дело № А41-71074/2018). Но три инстанции отказали заявителю, сославшись на то, что по договору плата за землю может измениться лишь после заключения допсоглашения. А в рассматриваемом случае такой документ никто никому не направлял и не подписывал. Кроме того, апелляция подчеркнула, что госорган злоупотребил правом, направив контрагенту отчёт об оценке, срок действия которого уже истекал.
Арендатор настаивает на ничтожности сделки
Истец не согласился с выводами нижестоящих инстанций и обжаловал их в Верховном суде. В своей жалобе заявитель подчёркивал, что необходимость менять арендную плату с помощью допсоглашений противоречит действующему законодательству (п. 10 «Правил определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ»). Кроме того, Росимущество уверяло, что в спорной ситуации отсутствовало злоупотребление правом.
На заседании в ВС присутствовали лишь представители ответчика. Юрист «ТехПромАльянса» Эльвира Будковская поясняла, что уведомление об изменении арендной платы они получили уже после того, как истёк полугодовой срок действия отчёта оценщика. По её мнению, сделка о повышении цены является ничтожной, так как совершена без заключения допсоглашения: «Это противоречит нашим договорённостям». Михаил Лавров, другой представитель компании, недоумевал, как стоимость участка могла вырасти настолько, чтобы повышать цену в 22 раза.
– Но на этой же земле появилась недвижимость, – уточнила председательствующая судья Ирина Грачева.
– Да, мы потратили на нее 1,5 млрд руб. Но это наша инвестиция, наш объект недвижимости, – подчеркнул юрист.
Лавров настаивал, что их оппоненты нарушили порядок установления новой платы за аренду: «Предыдущее изменение сопровождалось перепиской, чего в этот раз не было».
– А свою оценку пытались провести? Или просили суд назначить такую экспертизу? – уточнила Грачева.
– Мы считали, что нет необходимости это делать в рамках текущего процесса, – сказал представитель ответчика.
Выслушав все доводы, судьи удалились в совещательную комнату и спустя четверть часа огласили резолютивную часть решения: отменить все акты нижестоящих инстанций и отправить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Эксперты «Право.ru»: «Суды пришли к правильным выводам»
Дмитрий Некрестьянов из АБ Качкин и партнеры объясняет, что в рассматриваемой ситуации возник спор о конкуренции вопросов свободы договора и норм о регулируемой цене. По его мнению, этот случай должен разрешаться в пользу ответчика, так как истец в 2010 году утвердил изменения в арендное соглашение, которые противоречат действующему законодательству. Такие действия госоргана не должны порождать обязанностей по выплате штрафных санкций, добавляет эксперт: «Дело разрешено правильно, но из судебных актов становится очевидным, что они неполно обосновали свои выводы».
Как известно, договоры аренды участков составляются госорганами. На стадии их заключения в предлагаемую госорганом форму документа изменения внести нельзя. Получается, что госорган предложил на подписание текст договора, который сейчас пытается признать недействительным в части, противоречащей законодательству РФ, и мотивирует это ещё и нарушением его интересов как арендодателя. Интересный отблеск инвестиционного климата.
Суды интуитивно нащупали то, что Росимущество ведёт себя недобросовестно в процессе исполнения обязательства, поскольку не учитывает права и интересы другой стороны, обращает внимание Павел Шефас из ЮФ Авелан: «В частности, как отметили суды, не уведомляет арендатора заблаговременно о своём решении изменить арендную ставку. Представьте, что вам передают в пользование вещь, за которую вы платили не более 1,5 млн в год, а в середине очередного года вас извещают, что теперь вы будете платить 34 млн. И назад дороги нет, ведь полгода уже прошло».
В этом же ключе, на мой взгляд, суды абсолютно правильно отдали предпочтение условиям договора аренды о необходимости заключения дополнительного соглашения об изменении цены, а не неким правилам заключения таких договоров, добавляет эксперт: «Противоположный подход приведёт к тому, что выиграет публичный орган, который не исполняет адресованные правила (ведёт себя недобросовестно), а проиграет частное лицо, которое полагается на договор с публичным образованием (ведёт себя добросовестно)».
А вот Станислав Петров из ЮФ Инфралекс считает иначе: "Даже если стороны урегулировали свои взаимоотношения и закрепили их в договоре, не факт, что такими положениями можно и нужно руководствоваться. Если дело касается аренды федеральных земель, суды пренебрегают договорными положениями, в ход идут обязательные нормативы и разъяснения соответствующих органов касательно определенных аспектов взаимоотношений сторон по вопросам аренды".