Неоформленное имущество
Дома в микрорайоне Филевская пойма решили строить в 1994 году, чтобы переселить жителей района Филевский парк из пятиэтажек. Генеральным заказчиком стало ЗАО «ФЦСР». В 1998 году между «ФЦСР» и ЗАО «ФЦСР инвест» заключён договор о долевом инвестировании строительства. Объем вложений, а также доля жилых и нежилых площадей определялись допсоглашениями. Первый договор с властями зарегистрировали в жилищном департаменте Москвы в 2003 году, второй - в 2004.
Спустя три года в эту цепочку вступила новая компания - «Орленгтон Консалтинг Лимитед». Она заключила договор с «ФЦСР инвест» об инвестировании в строительство, по результатам она должна была получить право на нежилые помещения. Этот договор определял объем взноса в каждом объекте инвестирования. Инвесторы исполнили обязательства, в итоге построили и ввели в эксплуатацию жилой комплекс с подземной стоянкой и физкультурно-оздоровительный комплекс. Но акт о результатах инвестпроекта, который был предусмотрен изначальным договором от 1994 года, стороны не подписали.
В мае 2018 года компания «Орленгтон Консалтинг Лимитед» уведомила ответчиков об уступке требования в пользу Аркадия Перова*. Перов принял нежилые помещения и обслуживал их, у сторон не было имущественных претензий, но оформить недвижимость оказалось проблематично: ответчики не передали необходимые для этого документы.
Собственность - через суд
Перов подал в суд, чтобы получить документы, необходимые для оформления. Две инстанции отказали ему, сославшись на то, что акт о реализации инвестпроекта в части распределения нежилых помещений не подписан. Имущественные права сторон контракта не оформлены, право собственности «ФЦСР» на спорный объект недвижимости не зарегистрировано, а следовательно, и не возникло, сделали вывод суды. Значит не может возникнуть и право Перова как правопреемника.
ВС не согласился с таким подходом. Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи Сергея Асташова в рамках дела № 5-КГ19-225 указала на нормы законодательства, которыми следует руководствоваться в подобном случае.
Согласно п.1 ст. 218 ГК ("Основания приобретения права собственности") право собственности на новую вещь, которое лицо создает для себя, оно и приобретает. Возникает такое право с момента регистрации, а право собственности у приобретателя по договору - с момента передачи вещи. Когда отчуждение имущества надо зарегистрировать, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
В постановлении Пленума №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для лиц, которые не являются сторонами сделки и не участвуют в судебном споре, подлежащие госрегистрации права изменяются и прекращаются при внесении записи в госреестр - а не тогда, когда сделка исполняется фактически или вступает в силу решение суда, на которых основываются эти права. Но с момента, когда основания для регистрации возникают, стороны сделки или лица в деле не вправе недобросовестно ссылаться на то, что в госреестре нужной записи нет, акцентировал Верховный суд.
Также ВС указал, что если недвижимость создана и передана с необходимыми документами приобретателю - это основание для возникновения права собственности.
Если же должник уклоняется от передачи кредитору недвижимости или нужных для ее регистрации документов, восстановить права кредитора можно и без исполнительного производства - просто признав право на недвижимость, говорится в определении ВС.
В противном случае механизм исполнительного производства приходилось бы задействовать постоянно, восстановление нарушенных прав было бы не гарантировано, а эффективность судебной защиты - снижена, подчеркнул ВС. При этом лиу, чьё право нарушено недобросовестным должником, отказывали бы в иске "по формальному доводу об избрании ненадлежащего способа защиты нарушенного права".
Также ВС указал: "Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором."
В рассматриваемом деле инвесторы исполнили обязательства по договору, дом был введен в эксплуатацию, а ответчики недобросовестно уклонялись от подписания акта распределения объектов недвижимости, отметил ВС. Суды ошибочно это не учли.
"Отсутствие формального документа - акта распределения жилой и нежилой площади - само по себе не является безусловным основанием для лишения инвестора и его правопреемников прав на результаты инвестиционной деятельности", - указал ВС. Суды также обязаны определить в качестве значимого обстоятельства вопрос о доле инвестора, если возник спор. Судьи ВС направили дело на новое рассмотрение в апелляцию, его рассмотрят 18 марта.
Можно без документов
В деле нижестоящие инстанции действительно подошли к вопросу формально, соглашается Юлия Бузанова, партнер, руководитель практики .
В подавляющем большинстве случаев отсутствие одного из документов, предусмотренных для оформления имущественных прав, расценивается как безусловное основание для отказа как в самой регистрации, так и в последующей судебной защите, говорит Бузанова. При этом такой важный момент, как злоупотребление правом, учету не подлежит. В итоге намеренная непередача пакета документов, необходимого и достаточного для оформления права, при исполнении встречного обязательства противоположной стороной в полном объеме, не учитывается в пользу добросовестной стороны.
"Если «под удар» злоупотребления попала сторона по договору и контрагент не ликвидирован, то есть шанс истребовать недостающий документ через суд, потратив на это не один месяц, а если лица нет или требуемый документ у стороны отсутствует, защита права становилась весьма затруднительной", - рассказывает партнер СЗЮ.
Вынесенный судебный акт, на мой взгляд, существенно упростит гражданский оборот в сфере недвижимости, ликвидирует лишние судебные итерации, существенно сократит время и увеличит количество учтённых и зарегистрированных в установленном порядке объектов.