ПРАВО.ru
Практика
2 июля 2020, 14:17

Экономколлегия дала разъяснения для рынка коммерческой аренды

Экономколлегия дала разъяснения для рынка коммерческой аренды
Компания собралась переезжать в офис подешевле, сотрудники уже упаковали вещи. Но у нее сменился собственник, а у него на примете было другое помещение. Поэтому компания отказалась от договора аренды, который уже успела заключить. Собственник подал в суд и потребовал обязать несостоявшегося арендатора принять офис. Три суда удовлетворили это требование. Но Верховный суд объяснил, что не так. А эксперты прокомментировали это решение.

Экономколлегия Верховного суда вынесла определение по арендному спору, важное для рынка коммерческой недвижимости. Она подтвердила право арендатора, подписавшего договор, отказаться от приемки помещений, если он потерял к ним интерес. Арендодатель не вправе принудить контрагента принять объект и исполнять условия соглашения. Собственник может рассчитывать только на компенсацию понесенных убытков и неустойки, начисленной до дня расторжения договора, говорится в определении ВС по делу «Мартекса» против «АС Рус Медиа».

Эта позиция важна для рынка коммерческой аренды. Ведь часто предварительные договоры аренды или договоры аренды будущей вещи подписываются еще в ходе строительства, особенно если здание строят под конкретного арендатора. «Здесь важен принцип устойчивости договоров аренды, – объясняет партнер Dentons Dentons Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Рынки капиталов группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Международный арбитраж группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Управление частным капиталом группа Банкротство (включая споры) 2место По количеству юристов Сергей Трахтенберг. – Девелоперы строят объекты, инвесторы покупают, а банки финансируют исходя из четкого понимания, что заключаемые договоры аренды могут обеспечить определенный и непрерывный денежный поток».

Повлиять на «правила игры» на арендном рынке может дело № А40-285997/2018 по иску арендодателя «Мартекс» к АО «АС Рус Медиа», издателю журналов Forbes и «ОК!». Договор аренды они заключили в августе 2018 года. Бизнесмен Александр Федотов, тогдашний владелец «АС Рус Медиа», решил перевезти редакцию из центра Москвы (район Белорусской) в менее дорогой офис на Юго-Западе, сообщали «Открытые Медиа». Арендная плата на новом месте должна была составить 1,2 млн руб. без НДС. Сотрудники уже упаковали вещи. 27 августа должен был случиться переезд. Но 30 августа было объявлено о смене владельца российского Forbes. Им стал бизнесмен Магомед Мусаев. Он сразу объявил, что помещение на Обручева «АС Рус Медиа» не нужно и «Мартекс» может искать новых арендаторов. Уже в начале сентября Мусаев нашел редакции новый офис в переулке Капранова, недалеко от Дома правительства.

Аренда через суд

«Мартекс» не принял отказ несостоявшегося арендатора, хотя тот согласился компенсировать расходы, которые пришлось понести до уведомления. Собственник решил, что «АС Рус Медиа» не могло отказываться от исполнения договора: такого права ему не давал ни закон, ни договор. «Мартекс» обратился в суд и потребовал не только заплатить 1,6 млн руб. неполученной арендной платы за месяц, но и заставить ответчика принять помещения, подписать акт приема-передачи и перечислить гарантийный взнос в размере 1,4 млн руб.

Арбитражный суд города Москвы, 9-й ААС и АС Московского округа поддержали истца. Они указали, что договор дает ответчику возможность отказаться от помещений без указания причин только через год аренды. Поскольку у «АС Рус Медиа» нет права на односторонний отказ от договора, суды обязали его исполнить свои обязательства: принять помещения в аренду по акту, уплатить гарантийный взнос, неустойку и убытки.

Ответчик пожаловался в Верховный суд, а тот отменил акты нижестоящих инстанций. Арендатора нельзя заставить исполнять договор в натуре, если он потерял к нему интерес, указала экономколлегия. Согласно ее разъяснению, арендатор здесь выступает кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование объектом. А в случае просрочки кредитора должник может рассчитывать на компенсацию убытков, но не вправе требовать присудить исполнение в натуре (п. 2 ст. 406 ГК).

При новом рассмотрении дела суд определится с размером убытков. Ведь истец потребовал возместить ему и убытки, и гарантийный взнос. Согласно договору, ущерб покрывается из гарантийной суммы. «Исходя из текста определения, ВС рекомендует нижестоящим судам не только взыскивать в пользу истцов реально понесенные расходы, но и рассматривать более детально вопрос упущенной выгоды», – комментирует Эллина Изоткина из Eversheds Sutherland Eversheds Sutherland Федеральный рейтинг. группа Экологическое право группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Антимонопольное право (включая споры) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Природные ресурсы/Энергетика группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Банкротство (включая споры) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) Профайл компании .

В этом деле ВС намекает, хотя и не говорит прямо, что арендатор имеет право инициировать неправомерное расторжение договора с условием о возмещении убытков, пишет Артем Карапетов. О том, что российское право не позволяет заставить кредитора принять исполнение, напоминает партнер INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 13место По количеству юристов 25место По выручке на юриста (более 30 юристов) 36место По выручке Профайл компании Александр Латыев.

С денежными обязательствами проблем квалификации обычно нет. Если бы арендодатель не принимал арендные платежи, вряд ли бы у кого-то возникла идея заставить его их принимать. С неденежными обязательствами это почему-то оказывается менее очевидным.

Александр Латыев,  INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) INTELLECT (ИНТЕЛЛЕКТ) Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 13место По количеству юристов 25место По выручке на юриста (более 30 юристов) 36место По выручке Профайл компании

Чтобы подстраховаться, арендодатели указывают в договорах неустойку за просрочку принятия имущества, а также срок, по истечении которого договор будет считаться расторгнутым, если объект так и не будет передан из-за арендатора, говорит Латыев. «Ведь нет никаких оснований настаивать на том, что отношения сохраняются до бесконечности», – подытоживает он.

Мы в Telegram

Новости судебной системы, свежая практика, резонансные кейсы, инсайды и подробности.

Подписаться