Экономколлегия дала разъяснения для рынка коммерческой аренды
Экономколлегия Верховного суда вынесла определение по арендному спору, важное для рынка коммерческой недвижимости. Она подтвердила право арендатора, подписавшего договор, отказаться от приемки помещений, если он потерял к ним интерес. Арендодатель не вправе принудить контрагента принять объект и исполнять условия соглашения. Собственник может рассчитывать только на компенсацию понесенных убытков и неустойки, начисленной до дня расторжения договора, говорится в определении ВС по делу «Мартекса» против «АС Рус Медиа».
Эта позиция важна для рынка коммерческой аренды. Ведь часто предварительные договоры аренды или договоры аренды будущей вещи подписываются еще в ходе строительства, особенно если здание строят под конкретного арендатора. «Здесь важен принцип устойчивости договоров аренды, – объясняет партнер Dentons Сергей Трахтенберг. – Девелоперы строят объекты, инвесторы покупают, а банки финансируют исходя из четкого понимания, что заключаемые договоры аренды могут обеспечить определенный и непрерывный денежный поток».
Повлиять на «правила игры» на арендном рынке может дело № А40-285997/2018 по иску арендодателя «Мартекс» к АО «АС Рус Медиа», издателю журналов Forbes и «ОК!». Договор аренды они заключили в августе 2018 года. Бизнесмен Александр Федотов, тогдашний владелец «АС Рус Медиа», решил перевезти редакцию из центра Москвы (район Белорусской) в менее дорогой офис на Юго-Западе, сообщали «Открытые Медиа». Арендная плата на новом месте должна была составить 1,2 млн руб. без НДС. Сотрудники уже упаковали вещи. 27 августа должен был случиться переезд. Но 30 августа было объявлено о смене владельца российского Forbes. Им стал бизнесмен Магомед Мусаев. Он сразу объявил, что помещение на Обручева «АС Рус Медиа» не нужно и «Мартекс» может искать новых арендаторов. Уже в начале сентября Мусаев нашел редакции новый офис в переулке Капранова, недалеко от Дома правительства.
Аренда через суд
«Мартекс» не принял отказ несостоявшегося арендатора, хотя тот согласился компенсировать расходы, которые пришлось понести до уведомления. Собственник решил, что «АС Рус Медиа» не могло отказываться от исполнения договора: такого права ему не давал ни закон, ни договор. «Мартекс» обратился в суд и потребовал не только заплатить 1,6 млн руб. неполученной арендной платы за месяц, но и заставить ответчика принять помещения, подписать акт приема-передачи и перечислить гарантийный взнос в размере 1,4 млн руб.
Арбитражный суд города Москвы, 9-й ААС и АС Московского округа поддержали истца. Они указали, что договор дает ответчику возможность отказаться от помещений без указания причин только через год аренды. Поскольку у «АС Рус Медиа» нет права на односторонний отказ от договора, суды обязали его исполнить свои обязательства: принять помещения в аренду по акту, уплатить гарантийный взнос, неустойку и убытки.
Ответчик пожаловался в Верховный суд, а тот отменил акты нижестоящих инстанций. Арендатора нельзя заставить исполнять договор в натуре, если он потерял к нему интерес, указала экономколлегия. Согласно ее разъяснению, арендатор здесь выступает кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование объектом. А в случае просрочки кредитора должник может рассчитывать на компенсацию убытков, но не вправе требовать присудить исполнение в натуре (п. 2 ст. 406 ГК).
При новом рассмотрении дела суд определится с размером убытков. Ведь истец потребовал возместить ему и убытки, и гарантийный взнос. Согласно договору, ущерб покрывается из гарантийной суммы. «Исходя из текста определения, ВС рекомендует нижестоящим судам не только взыскивать в пользу истцов реально понесенные расходы, но и рассматривать более детально вопрос упущенной выгоды», – комментирует Эллина Изоткина из Eversheds Sutherland.
В этом деле ВС намекает, хотя и не говорит прямо, что арендатор имеет право инициировать неправомерное расторжение договора с условием о возмещении убытков, пишет Артем Карапетов. О том, что российское право не позволяет заставить кредитора принять исполнение, напоминает партнер Intellect Александр Латыев.
С денежными обязательствами проблем квалификации обычно нет. Если бы арендодатель не принимал арендные платежи, вряд ли бы у кого-то возникла идея заставить его их принимать. С неденежными обязательствами это почему-то оказывается менее очевидным.
Чтобы подстраховаться, арендодатели указывают в договорах неустойку за просрочку принятия имущества, а также срок, по истечении которого договор будет считаться расторгнутым, если объект так и не будет передан из-за арендатора, говорит Латыев. «Ведь нет никаких оснований настаивать на том, что отношения сохраняются до бесконечности», – подытоживает он.