Верховный суд вступился за пассивного арендодателя

ООО «Сагаис» с 1994 года арендовало торговые павильоны в подземном переходе в самом центре Казани, на площади Тукая. Компания зарабатывала на субаренде этих помещений общей площадью 175,6 кв. м. Последний договор с комитетом земельных и имущественных отношений был заключен до 31 марта 2015 года. А 1 апреля администрация города направила обществу письмо о расторжении соглашения, попросила освободить помещения и предоставить акт приема-передачи. 

Но компания проигнорировала требования мэрии. Она продолжила пользоваться помещениями, платила за аренду, а параллельно судилась с администрацией. В 2015 году «Сагаис» пытался принудить администрацию заключить договор аренды без проведения торгов и ссылался на долгий срок аренды. Но суд не счел эти доводы достаточными (№ А65-22482/2015). Следом он обжаловал бездействие комитета, который отказывается заключать договор без торгов. Тогда суд сослался на один из пунктов прежнего соглашения, согласно которому по истечении срока действия арендатор не имеет преимущественного права перед другими компаниями (№ А65-16030/2015).

В 2017 году общество пыталось приобрести спорную территорию в собственность через суд. Оно ссылалось на право субъектов малого и среднего бизнеса выкупить арендуемые объекты у государства или муниципального образования (ФЗ № 159-ФЗ). Но суд пришел к выводу, что павильоны нельзя оценивать как самостоятельные объекты недвижимости, они являются частью подземного пешеходного перехода, поэтому их нельзя приватизировать (№ А65-1630/2017). 

Иск через несколько лет после претензии

В декабре 2018 года, спустя почти 3,5 года после письма о расторжении договора, администрация Казани обратилась с иском об обязании передать помещения по акту приема-передачи (дело № А65-41197/2018). Представитель комитета земельных и имущественных отношений настаивал: согласно ст. 622 ГК, при прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество. Ответчик парировал, что на протяжении всего этого времени исправно оплачивал арендную плату, исполнял все обязательства по благоустройству прилегающей территории. 

Суды первой и апелляционной инстанций заняли сторону компании. Они пришли к выводу, что истец не принимал мер по возврату спорных помещений. Так что арендатор продолжил пользоваться имуществом без возражений собственника. Исходя из п. 2 ст. 621 ГК, при таких условиях «договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок». Кроме того, суды обратили внимание и на дату обращения в суд. С момента официального письма к ООО «Сагаис» прошло больше 3,5 лет, следовательно, комитет пропустил срок исковой давности. Доводы предпринимателя оказались весомым аргументом в суде. 

Арбитражный суд Поволжского округа согласился с решением о продлении договора аренды. Он лишь исправил вывод об истечении срока исковой давности, так как речь идет о требовании собственника устранить нарушение его прав. Собственнику окружной суд предложил вновь послать уведомление о расторжении договора.

ВС: «Собственник имеет право вернуть имущество»

Коллегия по экономическим спорам оказалась другого мнения. Она отметила, что суды не учли ряд важных деталей. Собственник по всем правилам сообщил арендатору о расторжении договора и выслал официальное уведомление. Согласно ст. 453 ГК, при расторжении сделки обязательства сторон прекращаются. То, что ответчик после этого перечислял арендную плату, нельзя считать основанием для продления договора. Сам факт обращения комитета в суд, полагает ВС, можно расценивать как отказ общества от добровольного возврата арендуемого имущества. Кроме того, экономколлегия раскритиковала предложение окружного суда вновь послать уведомление о расторжении договора, ведь администрация уже подала иск, этого достаточно.

Что же касается срока обращения в суд, то в данном случае ВС предлагает применять правовую позицию о том, что срок исковой давности начинается не ранее отказа стороны сделки от её добровольного возврата (п. 2 ст. 200 ГК). А компания отказывалась при направлении ей иска с требованием о возврате «в том числе при подаче иска». По мнению судебной коллегии, иной подход не обеспечит защиту прав собственника. Ему будет сложно вернуть свое имущество, если арендатор против.

По этим причинам ранее вынесенные постановления подлежат отмене, сделал вывод ВС. Дело направлено на новое рассмотрение уже с учетом выявленных замечаний. 

Экспертное мнение

Юрист АБ А2  Дмитрий Куликов поддерживает вывод ВС, что договор аренды нельзя признать возобновленным. Норма, на которую ссылаются в постановлениях (п. 2 ст. 621 ГК), может быть применима только к частной собственности. В силу ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» договор аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам конкурсов или аукционов. При этом Куликов видит нарушения и в поведении истца. По его словам, комитет земельных и имущественных отношений должен был истребовать имущество и провести новый конкурс, а не получать средства за аренду от предпринимателя. 

Вывод о том, что можно обратиться в суд фактически даже по истечении срока исковой давности, по мнению Куликова, может породить проблемы при рассмотрении подобных дел. Хотя в конкретном споре эксперт считает такое решение вполне оправданным.