Два покупателя: ВС решал, кому достанется квартира

В 2011 году Тамара Чернова* оплатила квартиру в строящемся доме за 1,2 млн руб. Застройщик, индивидуальный предприниматель Александр Меньшиков, должен был передать ей ключи во втором квартале 2015 года. Но своих обязательств он не выполнил.

В 2015-м Меньшиков заключил договор о совместной деятельности с ООО «Траст-Т». Согласно условиям, общество стало правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя как застройщика. В октябре 2017 года Армавирский горсуд Краснодарского края признал за «Траст-Т» право собственности на квартиру, которая изначально должна была достаться Черновой (дело № 2-2877/2017).

Ее захотел приобрести Павел Платонов*. В марте 2018-го он заключил договор купли-продажи, по которому «Траст-Т» должен был сначала зарегистрировать за собой право собственности на квартиру, а потом передать ее Платонову. Но фирма этого не сделала. Тогда покупатель обратился в суд, потребовав признать за ним право собственности на жилплощадь.

Кто собственник?

Армавирский горсуд Краснодарского края удовлетворил требования Платонова, посчитав, что договор и действия сторон были направлены на создание спорной недвижимости и ее передачу истцу. Чернова узнала об этом иске только после того, как его рассмотрел горсуд. Женщина подала апелляционную жалобу, а заодно и встречный иск к «Трасту-Т» и Платонову. Она потребовала признать право собственности на спорную квартиру за ней.

Краснодарский краевой суд рассмотрел дело по правилам первой инстанции. Он встал на сторону Черновой, признав ее собственницей недвижимости и отклонив иск Платонова. Когда Меньшиков и «Траст-Т» заключили договор о совместной деятельности, компания стала правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя. Среди них была и обязанность завершить строительство, ввести спорный объект в эксплуатацию и передать его Черновой, – так мотивировал свое решение краевой суд. Четвертый кассационный СОЮ с ним согласился, после чего Платонов пожаловался в Верховный суд.

Кто владелец?

Согласно ст. 398 ГК, если должник не исполнил обязанность и не предоставил вещь в собственность, то кредитор может потребовать отобрать ее и передать ему, напомнила тройка судей под председательством Сергея Асташова. Если есть несколько кредиторов, то преимущество имеет тот, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если это невозможно установить, то тот, кто первый предъявил иск. Впрочем, такой порядок не работает, если вещь уже передана кому-то в собственность.

Применительно к недвижимости это разъясняется в п. 61 постановления Пленума ВС № 10 и Пленума ВАС № 22 от 29 апреля 2010 года. Там говорится: если есть несколько покупателей, то суд должен удовлетворить иск о госрегистрации права собственности того лица, кому недвижимость уже передана во владение. Другим покупателям остается только требовать от должника убытков, добавила гражданская коллегия.

Этого не учел краевой суд. Он допустил ошибку, не проверив, передана ли спорная квартира во владение кого-либо из истцов, указал Верховный суд. Он отменил акты апелляции и первой кассации, направив дело на новое рассмотрение в краевой суд (дело № 8-КГ21-16-К4).

«Двойная продажа» квартир – насущная проблема, отмечает советник юрфирмы «Инфралекс» Михаил Гусев. Вывод, к которому пришел Верховный суд в деле, вполне соответствует сложившейся практике. ВС и ранее указывал, что при рассмотрении подобных споров нужно выяснять, передавалась ли недвижимость во владение кого-либо из покупателей (например, № 18-КГ18-191, № 5-КГ14-173).

* Имя и фамилия изменены редакцией.